2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)20

突破中國保安壟斷紅線$lesson$

國務(wù)院頒布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》開始實施。至此國內(nèi)的物業(yè)管理開始全面向中國香港式“管家”形態(tài)轉(zhuǎn)變。

所謂物業(yè)管理，通俗地講就是物業(yè)“四?！保杭幢?、保修、保綠、保安，它是物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時的核心業(yè)務(wù)，并獲得國家法律的認(rèn)可。解讀《中華人民共和國物業(yè)管理條例》有關(guān)“保安”這個一業(yè)務(wù)時是十分值得玩味的。在物業(yè)管理條例中，通篇沒有保安這個詞組，關(guān)于保安業(yè)務(wù)“條例”解釋為“對物業(yè)所有權(quán)、公共秩序的維護(hù)”。所謂物業(yè)所有權(quán)，這里可以理解為私人住宅及相關(guān)的地段，其公共秩序一般是指物業(yè)中人群活動的公共場所，只有在這特定的公共場所才會有公共秩序。對這特定的公共場所做一具象分析，便不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的停車場、行人出入的大門以及小區(qū)內(nèi)的路面等，均屬于公共場所的范疇。而對這些公共場所進(jìn)行秩序維護(hù)顯然已經(jīng)在實質(zhì)上具備了保安的功能。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長王青蘭博士認(rèn)為，保安不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，國際上對物業(yè)管理是有嚴(yán)格的區(qū)分的，如德國它只是強(qiáng)調(diào)對建筑物的管理，不涉及到人，類似于我國房改前房管所的功能。當(dāng)前許多國家都沒有物業(yè)管理條例。我國目前實施的物業(yè)管理條例基本上是延用了中國香港的管理模式，是一種管家型的。這主要是因為物業(yè)管理最早出現(xiàn)在深圳、廣東一帶，居住在住宅小區(qū)內(nèi)的居民對環(huán)境、安全有需求，這樣逐步形成的。當(dāng)前物業(yè)小區(qū)內(nèi)有保安已經(jīng)是一個不爭的事實，這次國家在法規(guī)條文中明確了它的職責(zé)，也就明確了物業(yè)公司從事物業(yè)保安受法律保護(hù)，從這個意義上講，物業(yè)保安已經(jīng)突破了中國保安壟斷的紅線。

當(dāng)前全國物業(yè)管理公司均呈極速擴(kuò)展之勢，而物業(yè)管理的日常核心業(yè)務(wù)就是物業(yè)保安。以上海為例，每年上海新建的住宅面積超過1700萬平方米，按10萬平方米一個小區(qū)，每年新增保安就有2500多名，這還不包括物業(yè)保安的管理人員在內(nèi)。上海市2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市2200多家物業(yè)公司有員工近11萬名，其中持證上崗的保安從業(yè)人員36156名。有關(guān)消息人士認(rèn)為，這是一個保守的數(shù)字，因為目前物業(yè)公司中的保安沒有上崗證的大有人在，其比例應(yīng)在20%以上，此是其一。其二許多物業(yè)公司在人員分類統(tǒng)計時，將保安人員歸類到管理人員類別中去，這種情況在不少外資、合資物業(yè)公司中較為突出，顯然這是這些公司在條例出臺之前為了規(guī)避保安業(yè)務(wù)這個敏感的話題。

物業(yè)保安作為中國保安服務(wù)業(yè)中一個不可忽視的服務(wù)品種，其發(fā)展是非常迅速的。在上海已有許多家物業(yè)公司將業(yè)務(wù)拓展到江浙兩省。如上房物業(yè)公司在杭州管理100多萬平方的住宅面積，在當(dāng)?shù)卣衅噶藬?shù)以百計的保安員。陸家嘴物業(yè)公司所管理的物業(yè)面積已經(jīng)突破了1000萬平方米，足跡遍布上海及江蘇的蘇州、無錫、常熟地區(qū)。

物業(yè)公司跨區(qū)域的擴(kuò)張從根本上提高了物業(yè)公司的管理經(jīng)營水平，也使財富累積得以迅速膨脹。

種種跡象表明，國內(nèi)許多物業(yè)公司不僅牢牢把持住物業(yè)小區(qū)保安的傳統(tǒng)領(lǐng)域，而且已經(jīng)開始向保安公司的保安領(lǐng)域拓展，其勢頭十分驚人。上海新紀(jì)物業(yè)公司不久前成為上海中級、高級法院的公共秩序維護(hù)者，代替了原先由保安公司的保安人員工作。今年歐洲最大的保安專業(yè)公司格魯勃福在中國成立了物業(yè)公司，他們成功地承接了荷蘭在中國開設(shè)的宜家家具大賣場的保安業(yè)務(wù)。凡此種種無一例外地表明，保安已不是壟斷的概念， “戰(zhàn)國”時代已經(jīng)到來，其看不見的戰(zhàn)線上硝煙四起，競爭激烈。

坦率地講，物業(yè)公司和保安公司在競爭領(lǐng)域里已經(jīng)不是站在了同一起跑線上，這可以從公司治理結(jié)構(gòu)、法律法規(guī)保護(hù)、非市場因素干擾三方面來比較。首先看公司治理結(jié)構(gòu)，物業(yè)公司非常完善，而保安公司法人則是由在職警察擔(dān)任，至今對保安服務(wù)公司是屬于事業(yè)單位還是企業(yè)單位尚有許多爭論；其次法律法規(guī)，物業(yè)公司有國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例，而保安公司則處于無法可依；另外非市場因素干擾，物業(yè)公司基本沒有非市場因素干擾，完全靠自身服務(wù)在市場上競爭，沒有歷史包袱和理念束縛，而保安公司至今仍在講社會效益第一，是重要的輔警力量，在經(jīng)營上依靠壟斷獲取利潤。

隨著物業(yè)公司的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的一些有識之士提出對物業(yè)公司的保安業(yè)務(wù)應(yīng)進(jìn)行規(guī)范管理的設(shè)想。據(jù)悉，有關(guān)城市的房管部門已會同當(dāng)?shù)毓?、勞動等部門擬定“住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，希望在其標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范下，使收入與服務(wù)統(tǒng)一，行業(yè)管理監(jiān)督和企業(yè)經(jīng)營分開。這是一個非常好的信息，但無疑也是向國內(nèi)的保安服務(wù)公司發(fā)起挑戰(zhàn)。改革已不是要不要的問題，而是必須行動起來，否則，競爭會讓許多小保安服務(wù)公司無法生存。

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