2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導35

　　淺析物業(yè)管理的前期介入$lesson$

　　現(xiàn)代房屋尤其是高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和功能發(fā)揮，及時發(fā)現(xiàn)、糾正物業(yè)規(guī)劃設計、建筑施工階段的問題，對物業(yè)實施有效管理，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)管理活動當事人的合法權益，規(guī)避風險，需要物業(yè)管理企業(yè)積極進行前期介入。由于前期物業(yè)管理的特殊性，認真研究物業(yè)管理的前期介入，具有十分重要的意義。

　　一、前期物業(yè)管理的含義

　　前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/P>

　　二、物業(yè)前期介入的重要性

　　物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設質量，具有不可替代的重要作用。

　　1.前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎。

　　《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環(huán)節(jié)和主要基礎;它涉及管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。

　　2.前期介入有利于減少物業(yè)建設中的問題和完善物業(yè)后期管理

　　物業(yè)前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質量，達到完善物業(yè)使用功能的目的;而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現(xiàn)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

　　三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式

　　1. 在規(guī)劃設計階段介入，積極參與物業(yè)建設項目的設計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

　　2.在項目建設期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

　　在我公司所管轄的中街北苑小區(qū)建設過程中，當初設計和施工中沒有考慮到建垃圾房里面的下水問題，前期介入發(fā)現(xiàn)此問題后，向建設單位提出整改建議，得到了建設單位采納，在工程收尾工作中，與建設單位達成一致意見，物業(yè)企業(yè)參與對工程質量的驗收。從根本上把好了物業(yè)建設質量關。

　　此外，前期介入使物業(yè)管理公司對物業(yè)逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)問題急時反饋，并建立工程設備檔案，為業(yè)主使用、日后維修提供了極大的方便。

　　3.在物業(yè)的驗收期介入，及時發(fā)現(xiàn)存在問題，明確責任，落實整改措施和經費

　　物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促進建設單位嚴格按照國家有關規(guī)范和設計要求對工程進行認真驗收;有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追討應得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

　　同時，由于有了前期介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，為今后物業(yè)維修維護打下基礎。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以很好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致管理的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象，為今后實施有效管理打下基礎。

　　四、物業(yè)管理前期介入的意義

　　具有一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設項目，這將對我國今后整體物業(yè)建設質量的提高，保證人民生活質量和物業(yè)管理質量，建立和諧社會，產生極大的促進作用，具有深遠的現(xiàn)實意義。

　　1、前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高，實現(xiàn)了物業(yè)建設、使用維護的全程物業(yè)管理服務。

　　過去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補補;如果物業(yè)存在功能與質量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設計與建造階段，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進行主動控制，協(xié)助工程監(jiān)理，監(jiān)督施工全過程，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障，促進了物業(yè)建設質量的提高。

　　2、前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務質量奠定了良好的基礎

　　當前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平問題，更有其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進而影響了整個物業(yè)管理服務的質量。物業(yè)管理前期介入，管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢，為建設單位當好參謀、做好助手，避免和減少一些影響物業(yè)管理質量的因素，保證物業(yè)管理的服務質量基礎，樹立自己的服務品牌，從而讓業(yè)主有一個滿意、舒適、溫馨的居住環(huán)境。

　　3、前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和物業(yè)管理質量

　　隨著經濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當龐大，從物業(yè)管理的角度來看，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不多見。這一方面有物業(yè)管理發(fā)展不平衡的原因;另一方面也有物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識的原因。物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設質量;提高物業(yè)管理水平的意義重大。

　　綜上所述，物業(yè)管理前期介入，能較好的履行建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的責任，化解整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風險，實現(xiàn)物業(yè)前期建設與后期管理有效對接，為物業(yè)的后期管理的順利發(fā)展鋪平了道路。

　　物業(yè)管理前期介入，對于培育整個物業(yè)市場，促進物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場，推進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權的保值、增值，有著舉足輕重的作用。

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