2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)37

　　為什么購房時要關(guān)注物業(yè)管理事項?$lesson$

　　購房時就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。

　　簽《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)注意的幾個方面

　　隨著《物業(yè)管理條例》的出臺，越來越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務(wù)，同時也更重視和謹(jǐn)慎地使用這些權(quán)利，希望能有效地維護(hù)自身的利益。其中最重要和業(yè)主利益關(guān)系最密切的一項權(quán)利就是通過業(yè)主委員會選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理小區(qū)，并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務(wù)合同》，因為該合同簽訂后，對全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業(yè)主來說是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵所在。

　　鑒于目前的情況和即將實施的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限

　　在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

　　例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

　　如果業(yè)主委員會在服務(wù)合同里沒有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定：

　　例如，由業(yè)主委員會收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會提供相應(yīng)的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時，業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。

　　明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

　　本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。

　　對違約責(zé)任的約定

　　要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)對其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

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