物業(yè)管理師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn):物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任
物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任
《條例》第三十六條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”因此,對(duì)不履行合同約定,造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任,而非法定責(zé)任。
物業(yè)管理改善了居住環(huán)境,提高了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生活質(zhì)量,有利于物業(yè)的保值增值。但是,物業(yè)管理不是萬(wàn)能的,不會(huì)也不可能包治百病。在實(shí)踐中,在實(shí)施了物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi),業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)受到損害的情況也常有出現(xiàn)。例如,在實(shí)行封閉式管理的住宅小區(qū),某業(yè)主存放在車庫(kù)中的車輛被盜;小偷進(jìn)入業(yè)主家中盜物甚至傷人、殺人等。應(yīng)當(dāng)說(shuō),就某一特定事項(xiàng)而言,出現(xiàn)某一結(jié)果的原因往往是多方面的。在界定各方責(zé)任時(shí),不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理,物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全,對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害,物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任(主要是民事賠償責(zé)任)。物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件,就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。例如,某物業(yè)服務(wù)合同中約定,在安全防范方面,物業(yè)管理企業(yè)派四名協(xié)管人員24小時(shí)巡邏。如果物業(yè)管理企業(yè)不派協(xié)管人員巡邏,為根本不履行合同約定;如果物業(yè)管理企業(yè)派兩名協(xié)管人員24小時(shí)巡邏或者派協(xié)管人員18小時(shí)巡邏,皆為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的,均需承擔(dān)違約責(zé)任。
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,除了《條例》和其他法律法規(guī)的明文規(guī)定外,來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害,物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。
值得注意的是,物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。所謂“依法”,主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規(guī)的規(guī)定。這些法律法規(guī)對(duì)承擔(dān)民事(違約或者侵權(quán))責(zé)任、刑事責(zé)任、行政責(zé)任的條件、方式等有明確規(guī)定。所謂“相應(yīng)”,有兩層含義:一是根據(jù)不同的情況,承擔(dān)不同類型的責(zé)任。例如,構(gòu)成違約和侵權(quán)的,承擔(dān)違約和侵權(quán)責(zé)任;違反行政管理秩序的,承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,承擔(dān)刑事責(zé)任。二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定,承擔(dān)不同的責(zé)任。違約責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容之一,物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。
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