2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)： 資金的時(shí)間價(jià)值

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(24)

　　第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值及等值計(jì)算

一、資金的時(shí)間價(jià)值的含義和其產(chǎn)生原因

　　資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。

　　從投資者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金具有增值特性。

　　資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

二、現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖

　　(一)現(xiàn)金流量

　　現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱(chēng)為現(xiàn)金流量，三者之間有下列關(guān)系：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量―現(xiàn)金流出量

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流人通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入和其他經(jīng)營(yíng)收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。

　　(二)現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量的三要素，即現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)、方向(現(xiàn)金流人或流出)和作用點(diǎn)(現(xiàn)金發(fā)生的時(shí)間點(diǎn))。

三、利息和利率

　　(一)利息和利率的概念

　　從資金借出者的角度看，利息是將貨幣從消費(fèi)轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)期投資所需要的貨幣補(bǔ)償;從資金借入者的角度看，利息是資本使用的成本;從現(xiàn)實(shí)的角度看，利息是資金在不同時(shí)間上的增值額;從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度看，利息是衡量資金隨時(shí)間變化的尺度。

　　利息的計(jì)算公式為： In=Fn-P (5-1)

　　上式中，In為總利息;Fn為本利和;P為本金;n為計(jì)算利息的周期數(shù)，簡(jiǎn)稱(chēng)計(jì)息期數(shù)，計(jì)息周期通常為“年”、“季”、“月”等。

　　單位時(shí)間里投入單位資金所得的增值就是利息率，簡(jiǎn)稱(chēng)利率，一般用百分比表示，通常用一個(gè)計(jì)息周期內(nèi)所應(yīng)付出的利息額與本金之比計(jì)算，如下式： i=I1/Pxl00% (5-2)

　　上式中，i為利率;I1為一個(gè)計(jì)息周期的利息。

　　利率反映了資金隨著時(shí)間變化的增值速度。利率是銀行根據(jù)國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及大

　　政方針確定的，它可以反映國(guó)家在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的經(jīng)濟(jì)狀況及特色。

　　(二)利息的計(jì)算方法

　　利息的計(jì)算方法分為單利法和復(fù)利法兩種。

　　1.單利法

　　單利法是不論計(jì)息周期有多長(zhǎng)，只對(duì)本金計(jì)算利息，不考慮先前的利息在資金運(yùn)動(dòng)中累積增加的利息再計(jì)息。單利計(jì)息的公式為： In=P?i?n (5-3)

　　上式中，i為每期的單利率。 n個(gè)計(jì)息周期后的本利和Fn為： Fn=p(1+i?n) (5-4)

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，常常存在分期投資的情況，在這種情況下，投資項(xiàng)目完成時(shí)按單利計(jì)算的投資總額F為：

　　2.復(fù)利法

　　復(fù)利法是按本利和計(jì)息，也就是說(shuō)除本金計(jì)息外，利息也生利息，每一計(jì)息周期的利息都 要并人下一期的本金.，再計(jì)利息。如現(xiàn)有一筆本金戶(hù)在年利率i的條件下，當(dāng)計(jì)息期數(shù)為n 時(shí)，則本利和Fn。為：

　　1個(gè)計(jì)息周期后 F1=P+P×i=p(1+i)

　　2個(gè)計(jì)息周期后 F2=P(1+i)×p(1+i)2

　　3個(gè)計(jì)息周期后 F3=p(1+i)2+P(1+i)2×i=p(1+i)3

　　(n―1)個(gè)計(jì)息周期后 Fn-1=p(1+i)n-2+p(1+i)n-2?i=p(1+i)n-1

　　n個(gè)計(jì)息周期后 Fn=p(1+i)n-1+p(1+i)n-1?i=p(1+i)n

　　由此可得到復(fù)利計(jì)息的計(jì)算公式為： Fn=p(1+i)n (5―7)

　　在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般采用復(fù)利計(jì)算。

　　(三)周期利率、名義利率和實(shí)際利率

　　1.周期利率

　　周期利率是指：計(jì)息周期實(shí)際計(jì)算利息時(shí)采用的利率，也稱(chēng)為計(jì)息周期有效利率。當(dāng)計(jì)息周期為年時(shí)，年利率就是周期利率，當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí)，周期利率i與年利率r之間的關(guān)系為：i=r/n (5―8)

　　上式中，i為周期利率，r為年利率，n為一年中的計(jì)息期數(shù)。

　　例如，年利率12%，按季計(jì)息，則周期利率為i=12%÷4=3%

　　2.名義利率

　　名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)的年利率，從式(5―8)中可知，名義利率是周期利率與 一年中計(jì)息期數(shù)的乘積，即： r=i?n (5 -9)

　　若計(jì)息周期月利率1%，則年名義利率為12%。

　　3.實(shí)際利率

　　實(shí)際利率：是在名義利率包含的單位時(shí)間內(nèi)，按周期利率復(fù)利計(jì)息所形成的總利率。在單利計(jì)息時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率，按復(fù)利計(jì)息時(shí)，名義利率與實(shí)際利率則存在較大的差別。當(dāng)計(jì)息期短于一年時(shí)，可以將計(jì)息期轉(zhuǎn)化為年來(lái)計(jì)息，但這時(shí)必須把年名義利率換算為年實(shí)際利率。

　　設(shè)年名義利率為r，一年中計(jì)息次數(shù)為n，則一個(gè)計(jì)息周期的周期利率為r/n，一年后的本

　　即當(dāng)n→8，按連續(xù)復(fù)利計(jì)算，實(shí)際利率為： n=er-1 (5 ―11)

　　上式中，等號(hào)右邊的e為自然對(duì)數(shù)的底，其值為2.7182818…。

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