物業(yè)承接查驗制度

　　物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設單位提高建設質量，加強物業(yè)建設與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。

　　一、物業(yè)承接查驗制度的意義

　　《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接驗收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實意義：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、公用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

　　(2)實行物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。

　　(3)實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。

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　　二、物業(yè)承接查驗的內容

　　物業(yè)承接查驗活動由物業(yè)建設單位或業(yè)主委員會組織實施。建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并將承接查驗記錄作為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分：

　　(一)物業(yè)管理資料移交

　　物業(yè)資料是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理的重要基礎。一方面，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗時，只有接收了相關物業(yè)資料才能掌握有關物業(yè)的基本情況并進行現(xiàn)場查驗。另一方面，隨著科技的發(fā)展，物業(yè)中的科技含量越來越高，物業(yè)的管理和維護越來越需要專業(yè)人員的專業(yè)化操作才能進行，這些都建立在對物業(yè)相關圖紙、資料充分掌握的基礎之上。只有掌握了這些資料，物業(yè)管理企業(yè)才能在業(yè)主報修或者有突發(fā)事件需要處理的時候，在最短的時間內找到問題的癥結，制定實施方案予以解決。但是，在現(xiàn)實生活中，時常發(fā)生由于建設單位未能提供物業(yè)資料或者提供的物業(yè)基礎資料不齊全而影響物業(yè)的承接驗收和以后正常的物業(yè)管理的情況?！稐l例》對此現(xiàn)象進行了規(guī)范，要求物業(yè)承接驗收時，建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

　　(1)竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　(2)技術資料。包括設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。

　　(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關資料;有關房屋產(chǎn)權權屬的資料;工程驗收的各種簽證、記錄、證明等。

　　當業(yè)主成立業(yè)主大會以后，若業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)管理合同終止，原物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會將物業(yè)資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場驗收

　　物業(yè)現(xiàn)場驗收包括物業(yè)共用部位共用設施設備驗收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收兩個方面。

　　1.物業(yè)共用部位共用設施設備驗收

　　主要涉及以下內容：

　　(1)對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;

　　(2)檢查相關的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設備設施是否符合國家規(guī)定的安全標準;

　　(3)消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業(yè)驗收合格證書;

　　(4)空調、發(fā)電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設備設施是否有環(huán)保驗收合格證;

　　(5)檢查溝、井等附屬設施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收

　　(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

　　(2)臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;

　　(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉站;

　　(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設施;

　　(5)綠化是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

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　　三、物業(yè)的保修責任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。

　　物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任?！督ㄖā?、《建筑工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設單位對物業(yè)的維修的不同責任，《條例》進一步明確建設單位對物業(yè)的保修責任，保修責任應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　為了保障住房消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，1998年建設部下發(fā)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》，要求建設單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。建設單位在前期物業(yè)服務合同中的保修承諾，不得低于《住宅質量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節(jié)商品房銷售管理中有關內容)。

　　需要指出的是，《住宅質量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限，主要針對物業(yè)自用部位與自用設施設備，而物業(yè)共用部位與共用設施設備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限，關系到物業(yè)管理企業(yè)與建設單位的責任界定和經(jīng)濟利益，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設單位在前期物業(yè)服務合同中明確約定。

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