影響收益性物業(yè)價格的因素(1)

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　　一、物業(yè)價格的影響因素概述

　　在現實中，物業(yè)價格的高低是由眾多物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格綜合作用的結果。要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應具有下列5點認識：

　　1.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。

　　2.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

　　3.不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)物業(yè)的價格;有的影響因素從某一角度看會提高物業(yè)的價格，但從另一角度看會降低物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負面影響，無正面作用。

　　4.有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關，有些與時間無關。在與時間有關的影響因素中，引起物業(yè)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價格的變動，有的影響因素對物業(yè)價格的影響則會經過一段時間之后才會表現出來。

　　5.某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數學公式或數學模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經驗以及對當地物業(yè)市場的深入調查了解作出判斷。

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