影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素(3)

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　　三、居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住物業(yè)的需求，從而會促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，例如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價(jià)格上漲。

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