中國香港物業(yè)管理之物業(yè)管理的法制化

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　　物業(yè)管理的法制化

　　中國香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死” 的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準(zhǔn)則，是十分必要的。

　　(一)中國香港房屋管理的公共契約

　　隨著樓宇、屋村的興建，一個(gè)屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動(dòng)、各種關(guān)系之交錯(cuò)，客觀上需要共同遵守的行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運(yùn)而生。從20世紀(jì)70年代起，中國香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

　　公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個(gè)方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關(guān)法律、法令為依據(jù)，在法律上對(duì)簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

　　1.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

　　(1)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對(duì)之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益。一般包括：

　　a、獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

　　b、全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準(zhǔn)許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉;

　　c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設(shè)施;

　　d、對(duì)大廈的各項(xiàng)管理決策擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票;

　　e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動(dòng)時(shí)，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見及指導(dǎo)，以確保并無誤解公共契約內(nèi)容;

　　f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

　　(2)業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任：

　　a、業(yè)主在行使上述權(quán)利時(shí)，須遵守公共契約的規(guī)定;

　　b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其他基金款項(xiàng);

　　c、業(yè)主須負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設(shè)施;

　　d、業(yè)主須繳交其名下單位應(yīng)當(dāng)繳付的稅項(xiàng)、差餉等;

　　e、業(yè)主占用其名下的單位時(shí)，須遵守大廈公共契約的規(guī)定;

　　f、業(yè)主須遵守業(yè)主會(huì)或管理人員所訂立的“住戶守則”。

　　(3)約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

　　a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物;

　　b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)備;

　　c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他住戶的事項(xiàng);

　　d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設(shè)施;

　　e、不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇所投購保險(xiǎn)失效，或引致保費(fèi)增加的事情;

　　f、不得經(jīng)營大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營公寓、舞廳、殯儀業(yè)等;

　　g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

　　2.關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)利和責(zé)任。

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會(huì)。管理委員會(huì)負(fù)責(zé)樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營。除特別規(guī)定外，一般委員會(huì)有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)。總的來講，管理委員會(huì)有下列權(quán)利、職責(zé)及義務(wù)：

　　(1)征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項(xiàng)。

　　(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂設(shè)施之使用、經(jīng)營及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時(shí)所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時(shí)所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

　　(3)以該委員會(huì)名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施，向聲譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司投保及投購火險(xiǎn)、公共責(zé)任保險(xiǎn)與管理及保養(yǎng)人員之傭主責(zé)任保險(xiǎn)，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險(xiǎn)生效而須繳付的保險(xiǎn)費(fèi)。投保項(xiàng)目及投保額將由委員會(huì)全權(quán)決定。由投保上述大廈之火險(xiǎn)或其他保險(xiǎn)所得之所有賠償款項(xiàng)，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補(bǔ)償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

　　(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

　　(5)維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風(fēng)設(shè)備，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功能良好。

　　(6)保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

　　(7)維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)(包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物)、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時(shí)更換任何需要替換之部分。

　　(8)每隔若干合理時(shí)間所需加漆、粉飾或修補(bǔ)時(shí)，及在任何政府部門提出要求時(shí)，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當(dāng)之材料修補(bǔ)。

　　(9)更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

　　(10)維修該屋村內(nèi)公用設(shè)施及保持其功用良好。

　　(11)維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機(jī)，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機(jī)及升降機(jī)零件。

　　(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會(huì)不時(shí)厘定的拖車費(fèi)和停車費(fèi)。

　　(13)拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費(fèi)用。

　　(14)委托一名律師，授權(quán)其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件。

　　(15)防止任何人士未經(jīng)委員會(huì)許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

　　(16)防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時(shí)所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時(shí)，采取索取行動(dòng)。

　　(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設(shè)備、器具。

　　(18)保養(yǎng)、修復(fù)草坪及道路等設(shè)施。

　　(19)繳付該委員會(huì)根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費(fèi)用。

　　(20)支付公用水、電費(fèi)用、管理員工薪金和各類管理費(fèi)用。

　　(21)向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之業(yè)主責(zé)任保證金。

　　(22)依照該委員會(huì)指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費(fèi)按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔(dān)之該屋村管理、保養(yǎng)費(fèi)用及開支。

　　(23)將該委員會(huì)因履行本契約之職責(zé)所支付一切開支及所收取的一切款項(xiàng)正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

　　(24)代表所有業(yè)主進(jìn)行與政府或任何公用事業(yè)機(jī)構(gòu)或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。

　　(25)代表所有業(yè)主訂立契約，聘請(qǐng)、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進(jìn)行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

　　(26)確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時(shí)，采取行動(dòng)，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關(guān)費(fèi)用。

　　(27)在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

　　(28)處理其他一切合理而有關(guān)該屋村管理之雜務(wù)。

　　(二)房屋管理的法律依據(jù)

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關(guān)各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關(guān)鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內(nèi)容和制訂程序符合法律規(guī)定;公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制;若對(duì)公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭(zhēng)端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　中國香港樓宇、屋村管理的法制化，實(shí)際上包含公共契約和相關(guān)法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在中國香港，同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有以下幾個(gè)條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會(huì)的設(shè)立、各級(jí)組織機(jī)構(gòu)管理權(quán)限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為中國香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和權(quán)限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例

　　該條例是在加強(qiáng)樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團(tuán)的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權(quán)成立自己的組織――業(yè)主立案法團(tuán)。

　　成立業(yè)主立案法團(tuán)的第一步工作是召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選出管理委員會(huì)的成員，包括主席、秘書等;第二步是管理委員會(huì)于成立后14天內(nèi)，依照條例規(guī)定向田土注冊(cè)處處長申請(qǐng)注冊(cè)為立案法團(tuán)。

　　業(yè)主立案法團(tuán)成立后，日常的管理事務(wù)及決策，將交由管理委員會(huì)負(fù)責(zé)處理。而管理委員會(huì)則按時(shí)向各業(yè)主報(bào)告會(huì)務(wù)。因此，管理委員會(huì)除了在各分會(huì)業(yè)主注冊(cè)成立立案法團(tuán)之日起一定時(shí)間內(nèi)，安排召開該法團(tuán)的第一次周年大會(huì)外，每年還要召開周年大會(huì)一次。同時(shí)，每次都要將賬目結(jié)算清楚，呈交大會(huì)審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設(shè)的藍(lán)圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。中國香港早在1939年即行制定，列為中國香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設(shè)計(jì)一座大廈的造型一樣，通過進(jìn)行系統(tǒng)的準(zhǔn)備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)社會(huì)的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準(zhǔn)的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進(jìn)行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例

　　該條例是對(duì)包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進(jìn)行直接管理的法律規(guī)范，除對(duì)建筑工程的申報(bào)、批準(zhǔn)等有詳盡的規(guī)定、嚴(yán)格的程序外，對(duì)建筑物的使用、改動(dòng)等也有相應(yīng)的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對(duì)預(yù)防和制止火災(zāi)作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防裝置或設(shè)備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場(chǎng)時(shí)，其住客須隨時(shí)保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好，并須每12個(gè)月至少由注冊(cè)之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設(shè)備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對(duì)維護(hù)樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴(yán)格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設(shè)具體化、法制化，對(duì)健全和加強(qiáng)管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務(wù)有關(guān)的事務(wù)上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。

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