2013年《估價(jià)相關(guān)知識(shí)》之土地市場(chǎng)的特征

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　　雷利.巴洛維教授認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有如下的特點(diǎn)：

　　(1)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)只是針對(duì)待售財(cái)產(chǎn)供給量的一部分而言。

　　(2)產(chǎn)品位置的固定性。

　　(3)產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性。

　　(4)對(duì)當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系的依賴性。

　　(5)高額交易。

　　(6)同時(shí)有信貸需求。

　　(7)存在影響不動(dòng)產(chǎn)需求的特別法律條款。

　　(8)普通買者的非經(jīng)常性參與。

　　(9)需要廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

　　一般而言，土地市場(chǎng)具有如下的特征：

　　(一)地域性

　　產(chǎn)品位置的固定性，使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。而且地域性的特點(diǎn)決定了土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不充分，交易效率相對(duì)較低。

　　表15-1： 2000年-2003年中國(guó)香港和南京兩地土地批租均價(jià)表

　　(二)不充分競(jìng)爭(zhēng)

　　土地市場(chǎng)參與者不多，市場(chǎng)信息獲取較難，使競(jìng)爭(zhēng)不充分。

　　(三)層次性

　　由于土地市場(chǎng)上交易的內(nèi)容(權(quán)利)不一樣，因此存在不同層次的交易市場(chǎng)。

　　(四)供給彈性小

　　土地不僅自然供給彈性小，而且經(jīng)濟(jì)供給彈性較低。

　　(五)政府管制嚴(yán)格

　　由于土地資源的利用對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響巨大，因此政府會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)的交易權(quán)利、規(guī)模、形式等多方面進(jìn)行干預(yù)。

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