2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點:合同法基礎知識

特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點匯總

　　合同法基礎知識

　　一、概述

　　1.合同的概念

　　合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。合同的種類很多，有物權合同、債權合同、身份合同等，但通常所說的合同是債權合同，《合同法》所規(guī)定的也僅是債權合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定，不適用《合同法》。

　　2.《合同法》的基本原則

　　(1)合同自由原則：即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對人的自由;決定合同內容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

　　(2)合同正義原則：合同正義強調一方的給付與對方的對待給付之間的等價性，合同上的負擔和風險的合理分配。

　　(3)鼓勵交易原則：《合同法》是交易法，各類合同制度是保護正常交換的具體準則。鼓勵交易，首先應鼓勵合法正當?shù)慕灰?，其次應鼓勵自主自愿的交易?/P>

　　3.我國《合同法》的內容

　　我國的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢，分為《經濟合同法》、《涉外經濟合同法》和《技術合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統(tǒng)一了立法?！逗贤ā酚煽倓t、分則和附則組成，共428個條文。本節(jié)重點介紹《合同法》總則的內容，分則部分只介紹三種合同：買賣合同、租賃合同和委托合同。

　　二、合同的訂立

　　合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為要約與承諾兩個階段。它不同于合同的成立和生效。

　　1.要約

　　要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規(guī)定：(1)內容具體確定;(2)表明經受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

　　要約須以訂立合同為目的，過于含糊的詞句應排除。訂立目的應是真實的，要約的內容應當具備合同的主要條件。

　　要約應與要約邀請相區(qū)別。要約邀請又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請的目的并非訂立合同，而是邀請對方對自己為要約，只是當事人訂立合同的預備行為，本身并不發(fā)生法律效果。按照《合同法》第15條的規(guī)定：“寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請?！薄吧虡I(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！苯ㄗh中含有“僅供參考”、“以我方最后確認為準”等字樣的，為要約邀請。

　　要約的法律效力：要約到達受要約人時生效。要約可以撤回，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作，準備工作。

　　要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內容作出實質性變更。所謂實質性變更，是指對合同標的、數(shù)量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議的方法等的變更。

　　2.承諾

　　承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應具備以下要件：

　　(1)承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出。

　　(2)承諾的內容應當與要約的內容一致。受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約;承諾對要約的內容作出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內容以承諾的內容為準。

　　(3)承諾必須在要約的存續(xù)期間內作出。如要約未確定承諾期間，則依對話方式或者非對話方式而分別確定。但是在遲到的承諾(逾期承諾)情形，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。如果承諾逾期到達，即受要約人在承諾期限內發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。

　　(4)承諾應以通知的方式作出，但根據(jù)交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

　　承諾的生效：承諾通知到達要約人時生效。承諾生效時合同成立。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。承諾生效的地點為合同成立的地點。

　　承諾的撤回：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

　　3.強制締約

　　指個人或企業(yè)負有應對方的請求而與其訂立合同的義務，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經營者對消費者負有強制締約義務。強制締約是為保護消費者利益所必不可少的法律措施。

　　4.格式條款

　　格式條款是當事人為了重復使用而預先擬訂，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。格式條款有利亦有弊。優(yōu)點在于可以節(jié)省時間，降低交易成本，促進企業(yè)的合理經營。弊端在于制定格式條款的一方經常利用其優(yōu)勢地位，制定不利于另一方的條款。

　　5.《合同法》對格式條款的規(guī)制：

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

　　提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　　對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

　　三、合同的效力

　　參見《民法通則》一節(jié)中對民事行為效力部分的介紹。

　　四、合同的履行

　　合同的履行是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權人的合同債權得到完全實現(xiàn)。

　　1.合同履行應當遵循如下原則：

　　(1)適當履行原則：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

　　(2)協(xié)作履行原則：當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

　　(3)情事變更原則：合同依法成立后、履行完畢前，由于客觀情事發(fā)生異常變化，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當事人在訂立合同時不能預見并且不能克服的，該當事人可請求法院或者仲裁機構變更或者解除合同。其適用要件包括：①須有不可預見的情事變更;②情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前;③情事變更須不可歸則于當事人;④須情事變更的結果使維持原有合同效力顯失公平。

　　2.合同履行中的抗辯權

　　抗辯權，是在符合法定條件時，一方得對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利?？罐q權是債務人對抗債權人的工具。合同履行中的抗辯權有三種：

　　(1)同時履行抗辯權：是指沒有先后履行順序的雙務合同的當事人一方享有的、在對方未履行債務或履行債務不符合約定時，拒絕其相應的履行要求的權利。其法律基礎是誠實信用原則，以平衡當事人之間的利益。

　　(2)先履行抗辯權：是指在有先后履行順序的雙務合同中，當先履行一方未履行債務或其履行不符合約定時，后履行一方享有的拒絕其相應的履行要求的權利。此抗辯權為后履行一方提供保護。

　　(3)不安抗辯權：是指應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或可能喪失履行債務能力的情形時，可以中止履行其債務的權利。此抗辯權保護先履行一方。其適用條件為后履行方有下列情形之一的情況：經營狀況嚴重惡化;轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;喪失商業(yè)信譽;有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。此時先履行方負有舉證義務和通知義務，依法中止履行的，應當及時通知對方。

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　　五、違約責任

　　違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的民事責任。違約責任是當事人不履行合同債務時產生的民事責任，它以合同有效為前提，可以由當事人在法律允許的范圍內約定。

　　1.違約責任的歸責原則

　　違約責任的歸責原則是指基于一定的歸責事由而確定違約責任成立的法律原則?！逗贤ā返?07條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。我國《合同法》采取的是嚴格責任的歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要有違約行為，即構成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過錯責任：供電人的責任;承租人的保管責任;承攬人的責任;建設工程合同中承包人的責任;寄存人未履行告知義務的責任;保管人的保管責任。

　　2.違約行為的形態(tài)

　　(1)預期違約：指當事人在合同履行期屆滿前明示或默示表示將來不履行合同，此時對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

　　(2)不能履行：指債務人在客觀上喪失了履行能力，或者法律禁止債務的履行。

　　(3)拒絕履行：指在履行期到來后，債務人無正當理由而拒絕履行債務。

　　(4)遲延履行：指債務人能夠履行，但在履行期屆滿時卻未履行債務。遲延后的履行對債權人無利益的，債權人的拒絕接受履行，并由債務人承擔不履行的責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

　　(5)不完全履行：指債務人的履行行為不完全符合法定或者約定的條件。包括：

　　1)瑕疵履行：指單純造成履行利益受損害的不完全履行行為。

　　2)加害給付：指給債權人的人身或合同標的物之外的其他財產造成損害的不完全履行行為。

　　(6)受領遲延：指債權人對于債務人已提供的履行未為受領或者未完成其他所必要的協(xié)助行為。

　　3.免責事由

　　免責事由即當事人可免于承擔違約責任的事由，包括免責條件和免責條款。

　　(1)免責條件：指法律明文規(guī)定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。共同的免責條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認為下列情況應屬不可抗力：自然災害;社會異常事件，如罷工、騷亂;軍事行動;政府行為。

　　(2)免責條款：是當事人事先以協(xié)議免除或限制其將來責任的合同條款。合同中的下列免責條款無效：造成對方人身傷害的;因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

　　4.承擔違約責任的方式

　　(1)強制履行

　　債務人違約后，如債務履行仍有可能時，債權人可請求法院強制違約方繼續(xù)履行合同債務。但下列情形不得強制履行：法律上或者事實上不能履行;債務的標的不適于強制履行;履行費用過高;債權人在合理期限內未要求履行。

　　強制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失

　　賠償損失責任的構成要件包括：①一方有違約行為;②另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;③違約行為與損害后果之間有因果關系。

　　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發(fā)生或擴大也有過錯時，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

　　(3)違約金

　　違約金是當事人依法律規(guī)定或合同約定，在一方違約時應向對方支付的一定數(shù)額的金錢。違約金通常視為損失賠償額的預定。

　　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　六、合同的解釋

　　合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機關為合理確定合同的內容而依法對合同及相關資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

　　合同解釋的原則有：

　　1.客觀解釋原則：又稱文義解釋原則，即“應當按照合同所使用的詞句”來確定合同用語的含義。應以表示主義為主，意思主義為輔。

　　2.整體解釋原則：即把全部合同條款看作一個整體而確定合同用語的含義。

　　3.目的解釋原則：在合同條款有多種解釋時，應采取最適合于合同目的的解釋。合同可作有效和無效兩種解釋時，應采使合同有效的解釋。

　　4.習慣解釋原則：為當事人接受的交易習慣或慣例往往有優(yōu)先于法律的任意性規(guī)范及一般條款的效力。

　　5.誠信解釋原則。

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　　七、買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同是商品交換的基本法律形式，在雙務有償合同中，買賣合同是最基本的類型。在缺乏法律規(guī)定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。

　　1.買賣合同的條款

　　買賣合同的內容，應當包括買賣標的、標的的數(shù)量和質量、價款、履行期限、履行地點、履行方式、違約責任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等內容進行約定。

　　2.買賣合同的效力

　　出賣人負有以下義務：(1)交付標的物。出賣人應當按照合同約定的期限、地點、質量、數(shù)量、包裝方式交付標的物;出賣人可以自己履行，也可以委托第三人履行;標的物有從物的，除有另外約定，應當連同從物一起交付。(2)轉移標的物的所有權。在我國現(xiàn)行立法上，標的物所有權的轉移方法，因標的物的不同而有不同。動產除當事人另有約定，依交付而轉移所有權;不動產所有權則是辦理完所有權轉移登記手續(xù)才發(fā)生轉移;車輛、船舶和航空器因其價值較大，一般適用不動產的規(guī)則。(3)瑕疵擔保責任。出賣人對于其交付的標的物，應擔保其權利完整無缺并且以通常的交易觀念或當事人的意思，標的物具有相當?shù)膬r值、效用和品質，即出賣人要擔保標的物本身以及標的物的權利沒有瑕疵。

　　買受人負有以下義務：(1)支付價款。買受人應按約定的數(shù)額、時間、地點、支付方式支付價款。(2)檢驗義務。買受人應當及時檢驗標的物，發(fā)現(xiàn)有不符合約定情況的，應當在約定的時間內，沒有約定的，應當在標的物收到之日起兩年內通知出賣人。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人通知不受時間規(guī)定的限制。(3)保管義務。出賣人不按合同約定條件交付標的物的，買受人有權拒絕接受，但在特殊情況下，買受人有暫時保管和應急處理標的物的義務。(4)及時受領的義務。買受人未按合同約定及時受領的，應承擔違約責任。

　　3.標的物毀損、滅失的風險承擔

　　標的物毀損、滅失的風險承擔，是指買賣合同訂立后，標的物因不可歸責與雙方當事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰承擔的問題。此風險負擔問題，可以由當事人約定。當事人無約定的，適用以下原則：

　　(1)依交付而轉移：在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照規(guī)定標的物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　(5)出賣人按照約定或者依照法律規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　(6)因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

　　八、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.租賃合同的內容和形式

　　租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　2.租賃合同的效力

　　出租人負有以下義務：(1)出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。(3)瑕疵擔保責任。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　承租人享有以下權利：(1)經出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增設他物。(2)經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。(3)取得收益的權利。除當事人另有約定外，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。(4)對租賃物的優(yōu)先購買權。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

　　承租人負有以下義務：(1)按照約定的方法和性質使用租賃物。(2)保管租賃物。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。(3)支付租金的義務。(4)返還租賃物的義務。租賃關系終止后，承租人應及時將租賃物返還給出租人。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。

　　3.租賃合同中的風險承擔

　　由于不可歸責于雙方當事人的事由給租賃物造成的風險，由租賃物的所有人承擔。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

　　1.受托人的義務

　　(1)辦理委托事務的義務。受托人對委托事務原則上應親自辦理，只有兩種情況下可以轉托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔責任;二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉托他人。

　　(2)遵守委托人指示的義務。受托人應按照委托人的指示處理委托事務。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意;二是緊急情況下難以取得聯(lián)系時，受托人應妥善處理委托事務。

　　(3)報告的義務。受托人應將委托事務的開展情況向委托人報告;變更委托人指示未事先取得委托人同意的，事后也應將該情況及時報告委托人;委托事務終了，受托人應將辦理委托事務的始末經過、各種賬目、收支計算等向委托人報告。

　　(4)轉移利益的義務。受托人應將辦理委托事務取得的各種利益及時轉移給委托人。該項利益包括金錢、實物及二者的孳息。

　　(5)轉移權利的義務。受托人以自己的名義為委托人辦理事務取得的權利，應將權利轉移給委托人。

　　2.委托人的義務

　　(1)支付費用的義務。無論委托合同是否有償，委托人都有義務提供或補償辦理委托事務的必要費用。受托人墊付的必要費用，委托人應償還費用及其利息。

　　(2)付酬義務。對于有償委托合同，委托人應向受托人支付約定的報酬。因不可歸責于受托人的原因導致委托合同解除或委托事務不能完成的，除當事人另有約定外，委托人應向受托人支付相應的報酬。

　　(3)賠償責任。委托人的賠償責任有三種情況：一是對非因受托人的過錯而委托人解除委托合同的，應負賠償責任;二是對受托人處理委托人的事務時因不可歸責于自己的事由受到的損失，應負賠償責任;三是委托人經受托人同意委托第三人處理委托事務給受托人損失的，委托人應負賠償責任。

　　3.委托合同的終止

　　(1)委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

　　(2)委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產的，委托合同終止，但當事人另有約定或者根據(jù)委托事務的性質不宜終止的除外。因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務之前，受托人應當繼續(xù)處理委托事務。因受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止的，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當及時通知委托人。因委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人作出善后處理之前，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當采取必要措施。

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