2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識(shí)點(diǎn):用益物權(quán)

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　　用益物權(quán)

　　用益物權(quán)即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán);其標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn);是獨(dú)立物權(quán)。用益物權(quán)的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價(jià)值和使用價(jià)值。我國(guó)目前規(guī)定有國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、典權(quán)、居住權(quán)以及探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)、馴養(yǎng)權(quán)和狩獵權(quán)等特別物權(quán)。在此僅對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)略作介紹。

　　國(guó)有土地使用權(quán)，是指為建造或保有建筑物以及其他工作物為目的而對(duì)國(guó)家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立方式，按照現(xiàn)行法的規(guī)定有：

　　1.行政劃撥：即縣級(jí)以上人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和審批程序，將國(guó)有土地?zé)o償劃撥給符合法律規(guī)定條件的權(quán)利人使用。它主要適用于國(guó)防、軍事、教育等公益事業(yè)用地，具有計(jì)劃性、無(wú)償性、無(wú)期限性的特征。

　　2.出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用人，并由土地使用人向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其中出讓方是國(guó)家，現(xiàn)行法規(guī)定由市縣人民政府代表國(guó)家出讓?zhuān)唧w由土地管理部門(mén)辦理，依此訂立的合同稱(chēng)土地使用權(quán)出讓合同。出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣(mài)和招標(biāo)三種。

　　上述三種不同的設(shè)立方式，決定了相應(yīng)的土地使用權(quán)內(nèi)容的不同。劃撥土地使用權(quán)一般不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)缫蚪ㄖ锏鹊霓D(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)柩a(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并重新支付土地使用權(quán)出讓金。對(duì)于依協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)等方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)，在符合法律規(guī)定的條件下可以進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。

　　國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利有：

　　1.對(duì)土地為占有、使用以及收益的權(quán)利;同時(shí)當(dāng)然可以取得地上建筑物的所有權(quán)。

　　2.可以將使用權(quán)出賣(mài)、互換、入股、贈(zèng)與或者抵押;但以劃撥取得的地上權(quán)，其處分應(yīng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

　　3.地上物取回權(quán)與買(mǎi)取請(qǐng)求權(quán)：期限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)人有權(quán)取回地上物;不取回時(shí)，可以請(qǐng)求土地所有人予以補(bǔ)償。但此時(shí)土地所有人可以請(qǐng)求使用權(quán)人在其建筑物或其他工作物的可用年限內(nèi)延長(zhǎng)使用權(quán)的期限，使用權(quán)人拒絕延長(zhǎng)的，不得請(qǐng)求補(bǔ)償。

　　4.續(xù)期請(qǐng)求權(quán)：使用權(quán)人可以在使用權(quán)期限屆滿(mǎn)前一定的時(shí)間內(nèi)(如一年)提出續(xù)期請(qǐng)求，土地所有人除因社會(huì)公共利益的需要而確有必要收回該土地的以外，應(yīng)當(dāng)同意續(xù)期，其具體期限由當(dāng)事人自由商定。

　　地上權(quán)人的義務(wù)主要是依約支付地上權(quán)出讓金，并合理利用和維護(hù)土地，不得擅自變更土地用途。

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