2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義：土地估價(jià)的原則與方法3

　　收益還原法估價(jià)的程序和方法

　　一、估價(jià)程序：〔1〕收集資料。〔2〕測(cè)算總收益?！?〕確定年總費(fèi)用。〔4〕計(jì)算年純收益?！?〕確定還原率?！?〕選擇適合公式?！?〕試算收益價(jià)格?！?〕確定地價(jià)

　　二、計(jì)算方法

　　1、總收益計(jì)算方法：采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。

　　A總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金〔包括押金和擔(dān)保金利息〕、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。

　　B計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。

　　2、總費(fèi)用計(jì)算方法

　　(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)

　　(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算

　　包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。

　　房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

　　A. 房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為

　　年折舊費(fèi) =〔房屋重置價(jià)?殘值〕/年用年限=房屋重置價(jià)×(1- 殘值率)/耐用年限

　　B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為：年折舊費(fèi) =房屋重置價(jià)/房屋可使用年限

　　(3)土地純收益計(jì)算方法： 房地出租土地純收益計(jì)算

　　土地純收益 =房地純收益?房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益

　　房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊

　　房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限

　　(4)還原率的確定

　　按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。

　　(6)土地價(jià)格確定

　　土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。常用公式是年限有限且土地年純收益不變情況下公式：P= a/ r?[1-1/(1+ r)^n]

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