《物業(yè)經(jīng)營管理》第一章考點:物業(yè)經(jīng)營中戰(zhàn)略性工作

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　　物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

　　(一)確定戰(zhàn)略

　　大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風(fēng)險。與此同時，投資者還需要有應(yīng)對機遇的愿望和能力，因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。

　　每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進行監(jiān)測。

　　(二)確定標(biāo)準(zhǔn)

　　資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

　　盡管投資者的目標(biāo)是建立一個“完美”的資產(chǎn)組合，并通過投資者或其顧問確定的投資規(guī)模、地點和物業(yè)類型來形成，但這更多的是一個目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實。簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風(fēng)險也較大。

　　(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)

　　提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。

　　對搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

　　(四)決策分析

　　決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。

　　(五)進行資產(chǎn)組合

　　資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里?！?/P>

　　在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

　　在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險，因為當(dāng)風(fēng)險不隨時間變化、風(fēng)險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

　　對于任何投資來說，實施這種理論都有一定的困難，特別是對在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進一步來說，這種投資的很大部分是根據(jù)對未來的預(yù)測來確定租金水平的，可能對租金水平和未來的空置水平存在錯誤預(yù)期，這都將影響到整體的收益水平。

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