《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一章考點(diǎn):寫字樓

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　　1. 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)

　　① 所處區(qū)位好，規(guī)模大;

　?、?多為現(xiàn)代化的高層建筑;

　　③ 功能齊全、配套設(shè)施完善;

　?、?多由專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理;

　?、?保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。

　　2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

　　Ø 宏觀目標(biāo)

　　經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益和諧統(tǒng)一。

　　Ø 常規(guī)目標(biāo)

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位于一體，互相滲透。

　　(1)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。

　　(2)管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　(3)服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大

　　Ø 微觀目標(biāo)

　　微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。微觀目標(biāo)可以參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》。

　　3. 寫字樓物業(yè)管理的工作模式

　?、?物業(yè)發(fā)展目標(biāo)。這是物業(yè)的市場(chǎng)定位。

　?、?物業(yè)管理目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)某一特定項(xiàng)目的目標(biāo)。

　?、?租戶管理。即承租人管理。

　　④ 租戶市場(chǎng)管理。尋找承租人、篩選評(píng)估租戶等。

　?、?租賃期間管理。租賃合同的履行等。

　?、?人事管理。聘用、辭退、獎(jiǎng)勵(lì)員工等。

　?、?建筑物管理。維修養(yǎng)護(hù)等。

　?、?財(cái)務(wù)管理。主要工作包括編制預(yù)算、處理納稅和保險(xiǎn)事宜以及財(cái)務(wù)檔案管理。

　?、?經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估。計(jì)算各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)等。

　　4. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。

　　5. 寫字樓的租戶選擇

　　Ø 租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　Ø 所需面積大小

　　在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常常要考慮三個(gè)方面的因素：

　?、?可能的面積組合;

　　② 尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì);

　?、?尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。

　　Ø 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　6. 寫字樓租金的確定與調(diào)整(略)

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　　7. 寫字樓的租約制定

　　Ø 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約(簡(jiǎn)稱租約)的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用;而對(duì)于潛在的租戶來(lái)說，則希望在支付一定的租金前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如cpi)，來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。

　　寫字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主需要從租金中支付經(jīng)營(yíng)費(fèi)用;采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶糁苯臃謸?dān)了寫字樓經(jīng)營(yíng)過程中的部分或全部費(fèi)用。

　　具體租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)偟挠?jì)算方法。

　　由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。

　　Ø 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。

　　8. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)

　?、?能否令業(yè)主滿意;

　?、?專業(yè)服務(wù)的水平;

　　③ 向業(yè)主提供信息的能力;

　?、?管理計(jì)劃。

　　9. 物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)

　　對(duì)寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作評(píng)價(jià)的主要目的是令物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，評(píng)價(jià)應(yīng)著重從以下方面進(jìn)行：

　?、?與租戶有良好的溝通;

　　② 及時(shí)收取租金;

　　③ 及時(shí)處理租戶的投訴;

　?、?達(dá)到了出租率的目標(biāo);

　?、?物業(yè)維修狀況良好;

　　⑥ 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用在預(yù)算額內(nèi);

　?、?及時(shí)提供物業(yè)報(bào)告;

　　⑧ 為業(yè)主利益主動(dòng)提出建議;

　?、?對(duì)業(yè)主的批評(píng)或建議的反應(yīng)迅速;

　?、?積極主動(dòng)協(xié)調(diào)租戶間的矛盾。

　　10. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)有三項(xiàng)主要指標(biāo)：服務(wù)滿意度;物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);物業(yè)品牌化。

　　Ø 服務(wù)滿意度

　　主要有六個(gè)方面的區(qū)分：

　　① 快與慢之分(服務(wù)效率);

　?、?熱與冷之分(服務(wù)態(tài)度);

　　③ 好與壞之分(服務(wù)質(zhì)量);

　?、?全與缺之分(服務(wù)制度);

　　⑤ 有與無(wú)之分(服務(wù)程序);

　?、?明與暗之分(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn))。

　　Ø 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。

　　寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面績(jī)效的主要指標(biāo)包括：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營(yíng)成本、凈租金收人占毛租金收人的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。

　　物業(yè)管理方面績(jī)效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。

　　Ø 物業(yè)品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明，是值得市場(chǎng)信任的標(biāo)志，是提高租金價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的理由，是寫字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。

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