《物業(yè)經(jīng)營管理》第一章考點:零售商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容

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　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

　　零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作，主要分為六個模塊。

　　1.招商及承租戶組合

　　在某一項寫字樓或公寓大廈的項目，每個出租單元可以分別地經(jīng)營成功，即承租戶間是彼此獨(dú)立的，單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。但是在購物中心等零售商業(yè)物業(yè)項目中，這是無法成立的，每個承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。

　　為了維持這種共生關(guān)系，購物中心必須整合各家商店的經(jīng)營項目，有如經(jīng)營一家綜合商廈。所以，各商店是不能被區(qū)分銷售的，必須整合為一個整體，以免在經(jīng)營管理上失去掌控。

　　要維系對各商店的掌控，要有如首席指揮家在指揮交響樂曲般地計劃各商店的定位配置，這就是承租戶組合。想想一首管弦樂曲組合：有弦樂器在這撥彈、銅管樂器在那吹奏及敲擊樂器在稍遠(yuǎn)處打著拍子，承租戶組合就是如此這般。然而，組合是會因為承租戶而改變的，也會因為定位而改變。

　　成功的招租，對購物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對購物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的，而且還會影響其他承租戶的生產(chǎn)力，愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者，表示愈少的業(yè)績。

　　2.零售技術(shù)

　　雖然每個單一商店的經(jīng)營是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：(1)商品選擇，迎合消費(fèi)者對流行、款式、品質(zhì)及價格需求;(2)選項范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點的基礎(chǔ)上確定;(3)商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量;(4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時常更換;(5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價清晰規(guī)范。

　　3.物業(yè)維護(hù)

　　購物中心的維護(hù)工作是透過保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實，通常承租戶是負(fù)責(zé)他們的承租范圍，而業(yè)主則是負(fù)責(zé)公共區(qū)域。維護(hù)工作計劃是一種藝術(shù)的要求，要實現(xiàn)保全機(jī)能、節(jié)約能源及避免危機(jī)的目標(biāo)。一般來說，承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。

　　4.營銷

　　商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費(fèi)者，并引起消費(fèi)者的注意，以如何進(jìn)入購物中心視為一項“商品”，這是必須要有手段去營造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費(fèi)者的，這就是所謂的營銷計劃。簡單地說，營銷計劃的主要重點包括情境分析、問題與機(jī)會分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。

　　5.保險及風(fēng)險管理

　　由于保險費(fèi)是購物中心業(yè)主及承租戶一項主要的支出，風(fēng)險管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項最簡明的風(fēng)險管理方法，是確保災(zāi)害不會發(fā)生，不出租給會造成危險的承租戶。

　　6.財務(wù)管理

　　購物中心經(jīng)理人必須極大化購物中心的“價值”，即購物中心的公開市場價值。影響購物中心價值的外部因素，包括了社會、經(jīng)濟(jì)、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購物中心的價值。

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