《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點:個別風險

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章知識點匯總

　　個別風險

　　(一) 收益現(xiàn)金流風險

　　收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。

　　(二) 未來經(jīng)營費用風險

　　未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租戶承擔，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始的評估中是不可能考慮到的。

　　其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用(例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

　　(三) 資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　(四)比較風險

　　比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

　　(五)時間風險

　　時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產(chǎn)投資強調在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。

　　(六)持有期風險

　　持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價格很容易預測;但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。