第六節(jié)　社會學在物業(yè)管理中的運用

　　第六節(jié)　社會學在物業(yè)管理中的運用

　　一、物業(yè)管理與社區(qū)文化

　　隨著住房制度改革和社會主義市場經濟體系的逐漸建立，由于城市建設的需要和地租理論的價格規(guī)律等多種要素影響的結果，我國城市聚落的舊格局正被打破： “洗腳上田”的農民進入中、小城市乃至大城市，購置物業(yè)而舉家成為“藍印居民”;從全國各地到來的白領階層，成為北京、上海、廣州、深圳等經濟發(fā)達城市的 “新業(yè)主”;而城市的老居民隨著城市建設的需要搬出了他們已經居住數(shù)代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起來的部分人離開了喧鬧的舊城區(qū)，搬到了城郊的“高尚住宅”。在這眼花繚亂的變動中，一個新的居住小區(qū)竣工，迎來了一個新的居住群體，意味著一個新的社區(qū)的產生。物業(yè)管理者不可忽視這個群體中由于習慣不同、方言不同、職業(yè)不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞擊”。物業(yè)管理者只有通過透徹地了解群體成員所表現(xiàn)出來的一定文化環(huán)境下的價值觀和意識，以及相應的行為方式、需求層次，才能更好地了解既定文化氛圍中的組織行為和管理經營重點。

　　(一)社區(qū)文化的內容和意義

　　1.社區(qū)文化的概念

　　(1)社區(qū)文化的范疇

　　文化有廣義和狹義之分。廣義的文化是指人類社會實踐過程中所創(chuàng)造的物質財富和精神財富的總和，它是社會發(fā)展的一個標志，代表著一個社會在政治、經濟、科技、教育等方面的發(fā)達程度和發(fā)展水平。而狹義的文化則不包括物質因素，主要是指人類創(chuàng)造的精神財富的總和。

　　社區(qū)文化主要是狹義文化，它是指城市社區(qū)中科技、教育、文學藝術、價值觀、民風民俗等各種精神財富的總和。社區(qū)文化作為一種亞文化，是整個社會文化的一個重要組成部分。社區(qū)文化是整個社會文化的聚集點，在整個社會文化乃至人類文化中占主導作用，是人類文化的一個重要組成部分，也是構成社區(qū)的一個重要因素。它具有社會文化的共同特點，也具有明顯的地域性。

　　(2)居住小區(qū)的社區(qū)文化的定位

　　按照社區(qū)的功能分類，居住小區(qū)屬于生活社區(qū)，其性質和功能與我國目前以綜合功能為主的街道社區(qū)有明顯區(qū)別?，F(xiàn)在的居住小區(qū)，大部分都是近10年新建的，業(yè)主(或使用人)均是新的居住群體，其成員來自不同的地方，異質性較強而且彼此之間不了解。因此，居住小區(qū)的社區(qū)文化，應與街道社區(qū)的社區(qū)文化有不同的側重點。街道的社區(qū)文化的核心是綜合價值觀及其行為模式。價值觀在不同的功能社區(qū)中有不同的側重點和表現(xiàn)形式。如在學校中，校園文化的核心則表現(xiàn)為學習觀;在企業(yè)文化中，則表現(xiàn)為經營觀;而在居住小區(qū)中，其核心表現(xiàn)為居住觀。所以，學習觀，經營觀、居住觀實質上都是價值觀在特定場所的表現(xiàn)形式，是價值觀的子系統(tǒng)。因此，我們可以認為，居住小區(qū)的社區(qū)文化定位就是“在幾種不同文化模式影響下，業(yè)主或使用人所認同的居住觀和行為模式?！?/p>

　　(3)文化沖突和文化融合

　　現(xiàn)在一些大型的居住小區(qū)中，業(yè)主有外籍人士，也有港、澳、臺等地區(qū)的人士，以及來自內地各地區(qū)的人士。由于社區(qū)成員的異質性，他們都帶有原來所受影響的價值觀和行為模式的烙印，因而很容易引起文化沖突。

　　2.居住小區(qū)社區(qū)文化的任務和特點

　　(1)居住小區(qū)社區(qū)文化建設的任務

　　作為居住小區(qū)，社區(qū)文化建設就是通過各種形式的文娛、體育和其他形式的文化活動，創(chuàng)造一種文化氛圍，讓社區(qū)成員能相互了解，提高對不同文化的鑒別和適應能力，減少文化沖突帶來的負面影響，使社區(qū)成員對某些不同的文化要素逐漸達成文化認同，并在此基礎上建立社區(qū)共同的居住觀和形成相應的行為模式。

　　建立居住小區(qū)的社區(qū)文化，是一個長期的任務。居住觀的認同需要過程，需要對各種不同文化的價值取向有深入的了解和認識。因此，現(xiàn)在很多居住小區(qū)所開展的各種文娛、體育(文藝匯演、書畫展等)形式的活動，實際就是創(chuàng)造了一個機會，讓不同文化背景的人能夠經常接觸和交流，宣傳自己的文化，讓社區(qū)成員能相互了解彼此之間的文化，并對某些文化要素進行選擇性吸收，最終目的還是要在深層次上對某些文化要素達成共識，并把已形成文化認同的要素規(guī)范化和制度化，使社區(qū)成員能夠以良好的行為模式執(zhí)行這些規(guī)范和制度。

　　(2)居住小區(qū)社區(qū)文化的性質

　　第一，社區(qū)文化是一種認同文化。

　　從以上的分析可以知道，居住小區(qū)社區(qū)文化是一種文化認同，即在各種不同的文化中，社區(qū)成員能夠達成共識的一些文化要素，而不是以某種文化去取代其他的文化。這種共識不僅包括了贊同的成分，也包括了雖然不完全贊同但可以包容的成分，還包括了對多種文化中的優(yōu)秀成分進行選擇性吸收和融合。換言之，是形成一種求同存異的居住觀。正是由于在不同的居住小區(qū)中，社區(qū)成員對能夠達成共識的文化要素有所差異，才形成了自己的社區(qū)文化特色。

　　第二，社區(qū)成員是社區(qū)文化的主體。

　　發(fā)展社區(qū)文化是社區(qū)成員自身的需要。一個居住群體形成后，隨著社區(qū)的發(fā)展，才會自發(fā)地逐漸形成自己的社區(qū)文化。因此，在居住小區(qū)內，業(yè)主(或使用人)才是社區(qū)文化的主體，居住觀的形成要靠業(yè)主(或使用人)的文化認同。現(xiàn)在開展的一些社區(qū)文化活動，無論來自哪一方面的推動力，都只能起引導作用，無法替代業(yè)主(或使用人)的主導作用。社區(qū)文化建設應由業(yè)主(或使用人)的自治組織，即業(yè)主委員會來負責組織實施，包括物業(yè)管理行政主管部門在內的政府機構對居住小區(qū)的社區(qū)文化建設應給予支持、關心、幫助和指導，居住小區(qū)的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)應積極參與社區(qū)文化建設和給予實質性的支持，使社區(qū)文化建設沿著健康的道路發(fā)展。

　　第三，文化氛圍是營造社區(qū)文化的必要環(huán)境。

　　現(xiàn)在有不少的居住小區(qū)，開發(fā)建設單位在設計施工階段都精心建造一些雕塑、壁畫、園林小景，物業(yè)管理企業(yè)努力組織一些娛樂、體育、文化活動，這些行動都是社區(qū)文化建設的硬環(huán)境和軟環(huán)境，可以統(tǒng)稱為“文化氛圍”。由于這些內容也包括了若干文化要素，又可以稱為“淺層文化”。文化氛圍不僅為業(yè)主(或使用人)的接觸、交往、了解提供了場合，而且還使情操得到陶冶，精神和道德得到升華，提高業(yè)主(或使用人)的文化鑒別能力，對一些消極、沒落的文化要素實行有效的抵制和摒棄。因此，良好的文化氛圍是營造健康、進步的社區(qū)文化的必要環(huán)境。

　　(3)居住小區(qū)社區(qū)文化的特點

　　第一，業(yè)主文化背景的多樣性決定了社區(qū)文化建設的長期性

　　在一個居住小區(qū)內，業(yè)主(或使用人)來自不同的地方，無論是生活方式、價值觀念，還是宗教信仰、風俗習慣都會有差異，再加上其他社區(qū)文化的傳播和滲透，從而使居住小區(qū)內的業(yè)主(或使用人)客觀上存在著較大的文化差異。

　　居住觀是價值觀在人居關系上的表現(xiàn)，文化差異形成了居住觀的差異。在目前的一些居住小區(qū)中，有些受教育程度較低且又在改革開放早期先富起來的人，認為購置了物業(yè)，對自己的私有財產就可以為所欲為，不分晝夜地進行裝修，完全不管鄰居的感受;有些人則認為交了管理費，購買了服務，則到處亂丟垃圾，還詭稱“我弄臟，你來清潔”才能體現(xiàn)服務商品的價值?？傊?，居住小區(qū)中的人生百態(tài)，無一不是在一定文化背景下居住觀的反映。

　　另外，現(xiàn)代城市中獨立的居住環(huán)境、獨立的經濟利益和獨立的生活空間也使小區(qū)內的業(yè)主(或使用人)之間的人際交往減少，關心互動減少。

　　業(yè)主(或使用人)文化背景的多樣性及人際交往的貧乏性，無疑會給文化認同造成很多困難，因此必須創(chuàng)造盡量多的機會，讓業(yè)主(或使用人)以及他們的家庭成員增加溝通，了解彼此之間的文化背景，逐漸達到文化的認同。隨著認同的文化要素的增加最終可以由量變到質變，形成一個比較完整的居住觀。所以，社區(qū)文化建設是一項長期的工作。

　　第二，不同的社區(qū)成員結構使社區(qū)文化建設具有層次性

　　居住小區(qū)客觀上存在著不同的檔次。在有些高檔住宅區(qū)中，業(yè)主有相當部分是外籍人士以及港、澳、臺人士，業(yè)主之間的文化差異較大，加上語言障礙，溝通和了解需要較長的時間，因此，社區(qū)文化的建立主要著眼于求同存異。而對內地業(yè)主居住的小區(qū)，由于屬同源，較易溝通了解。因此，社區(qū)文化建設應盡量符合社會主義精神文明的要求，即要提高社區(qū)成員素質和提高社區(qū)文明程度。

　　第三，文化認同指選擇與本民族文化深層次的本質相契合的內容

　　文化選擇的結果是文化認同，文化選擇的一般規(guī)律是選擇那些與本身文化價值觀相契合的成分，但并不排斥對外來文化中優(yōu)秀的成分的選擇和接納。在居住小區(qū)社區(qū)文化的構建中，也不能違反這個一般規(guī)律。

　　居住觀主要包含了對家庭關系、鄰里關系、人與環(huán)境的關系、社會公德等方面的評價。西方文化認為家庭關系是分散型的，而中國文化則強調家庭關系是緊密型的。西方文化中在社會公德方面確實有很多東西值得我們學習，但中國文化在這方面也有深厚的基礎。中國文化首先認為人就是“道德人”，強調要通過“修身”來約束自己。如果剔除了中國文化中“君臣父子”的封建道德成分，那么，中國文化接納西方文化中的一些社會公德模式應該具有深層次的基礎;鄰里關系實際上是人際關系在居住行為上的反映。中國文化認為必須要善、誠、義，而西方文化則認為是要真、善、美。雖然中西文化對這些關系如何排列有不同的看法，但對人與人之間要友善相處這一點是可以認同的。至于環(huán)境觀，中國文化也有“天人合一”的思想，但比較抽象，可以接納外來文化來進行充實。

　　3.居住小區(qū)社區(qū)文化的內容

　　(1)環(huán)境文化

　　社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的一種外在表現(xiàn)形式，主要包括社區(qū)外貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設施、生活環(huán)境等，所以環(huán)境又是營造文化氛圍的基本條件。首先，環(huán)境本身就是一個文化傳播源。在各種各樣的居住小區(qū)中，大片的綠化草坪形式多樣，體現(xiàn)了世界上其他國家不同文化的園林小品，都無不逸散出文化的品味，體現(xiàn)了對群體生存的價值觀。其次，環(huán)境又是不同文化背景的業(yè)主(或使用人)互相交往、增強了解的場合。寬敞的戶外休閑場所，齊全的文化體育、娛樂設施給業(yè)主(或使用人)創(chuàng)造了一個溝通的機會。最后，環(huán)境對居住者的心理和道德水準也會有一定的影響。優(yōu)美而清潔的環(huán)境，可以令人隨時注意自己舉止行為的文明程度，正如一個在大街上隨地吐痰而若無其事的人，也不敢在光亮照人的五星級酒店大堂吐痰一樣的道理。

　　(2)行為文化

　　行為文化主要是指社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學習、休閑等過程中，所產生的反映居住觀的活動和行為，通常所說的社區(qū)文化就是指這一類內容。行為文化屬顯性文化，居住行為是行為文化的核心，反映了社區(qū)成員的道德風尚和文明程度;社區(qū)的各種娛樂、體育、文藝活動則反映了社區(qū)成員對居住觀認同的要求。愈是成熟的社區(qū)對認同的要求就愈高，所形成的居住行為的文明程度就愈高。

　　(3)制度文化

　　一種文化要素經認同后，往往就以制度、法律、規(guī)范等形式固定下來。制度可分為兩大類：一類是公眾制度，主要是業(yè)主根據(jù)認同的居住觀而共同制定的居住行為準則;另一類是物業(yè)管理企業(yè)制定的一些管理規(guī)章制度，是在業(yè)主居住觀認同的基礎上對居住行為和居住習俗加以疏導和調節(jié)，制約不文明的居住行為和摒棄消極、落后的居住陋習。制度文化體現(xiàn)了對人情的關注，對人格的尊重，對人道的支持，使社區(qū)成員通過認同的居住觀所形成的制度，有效地約束了個別人違反認同的居住觀的行為。

　　(4)精神文化

　　精神文化是居住小區(qū)文化的核心，即經過文化認同后所建立的居住觀念和社區(qū)精神。它使同一文化環(huán)境中的成員知道好壞、是非、真假、積極和消極，樹立了一些新觀念和新意識，如人文意識、環(huán)境意識、精品意識、效益意識、生活質量觀念、形象觀念、道德觀念、人才觀念。這些意識和觀念的樹立，都與具體的管理制度及人們的行為規(guī)范相結合，使業(yè)主們都樂意去做各種有益于社區(qū)的工作，真正把居住小區(qū)看成自己的家園。社區(qū)文化的形成，使社區(qū)的安定和文明進步有了堅實的基礎，不僅能為社區(qū)發(fā)展提供精神動力和智力支持，而且還能提高社區(qū)居民的生活質量，樹立良好的社會風氣，提高居住小區(qū)的品位。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化

　　社區(qū)文化建設的主體是業(yè)主，構建一個文明、進步的社區(qū)文化是大多數(shù)業(yè)主的內在需要，營造一個協(xié)調、和諧的居住氛圍是業(yè)主們的共同心愿。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托提供管理和服務，因此，對于居住小區(qū)的社區(qū)文化建設，物業(yè)管理企業(yè)也必須承擔自己應盡的責任。

　　1.物業(yè)管理與社區(qū)文化的關系

　　(1)互為促進

　　通過認同，建立社區(qū)的居住觀和相應的行為模式，是社區(qū)成員自身的要求。從理論上講，這種社區(qū)文化即使不加以任何外界推動力，它也可以自發(fā)形成，問題是這種自發(fā)形成的社區(qū)文化需要經過一個比較漫長的過程，而且在形成過程中可能要走不少彎路，甚至可能會摻雜封建迷信色彩或西方自由化色彩的沒落的文化成分，為此需要付出高昂的代價來糾偏。物業(yè)管理對社區(qū)文化建沒的介入，可以使社區(qū)文化建設少走彎路，沿著健康的道路發(fā)展，加快文化認同的速度。同時，社區(qū)文化建設對物業(yè)管理和服務提出更高的要求。物業(yè)管理企業(yè)無論在組織活動的形式與內容、環(huán)境氛圍、媒體引導、溝通方式等各方面都要刻意設計和獨具匠心，才能收到預期效果，無疑，這樣又可以提高物業(yè)管理的服務水平。

　　(2)互為作用

　　物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。物業(yè)管理提供的是服務產品，物業(yè)管理企業(yè)的管理就是要充分優(yōu)化人、財、物等經營要素，盡可能減少或節(jié)約勞務量的支出，提高效益和效率。除了無法節(jié)約、必須輸出的絕對勞務量之外，如何盡可能減少相對勞動量是物業(yè)管理企業(yè)追求的企業(yè)目標。

　　減少相對勞務量的一個最主要途徑就是業(yè)主的自治自律。如果業(yè)主(或使用人)能夠根據(jù)認同的居住觀所形成的公眾制度，遵守公德，鄰里和睦，甚至主動維護公共秩序和社區(qū)環(huán)境，那么物業(yè)管理企業(yè)就會事半功倍。

　　居住小區(qū)的社區(qū)文化建設就是通過文化認同來建立能達成共識的居住觀，這個過程需要借助于物業(yè)管理的推動。而小區(qū)文化建設搞好了，就會增加業(yè)主(或使用人)之間、業(yè)主(或使用人)與物業(yè)管理企業(yè)之間的感情和相互尊重。在這種和諧的社區(qū)環(huán)境里，物業(yè)管理企業(yè)自然就會較容易地實現(xiàn)管理目標。

　　(3)互為約束

　　物業(yè)管理的規(guī)章制度應以居住小區(qū)內業(yè)主(或使用人)所認同的居住觀和行為模式為基礎，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行這些規(guī)章制度應受業(yè)主委員會的監(jiān)督和約束，同時，物業(yè)管理企業(yè)也要依據(jù)這些規(guī)章制度來約束廣大業(yè)主(或使用人)的居住行為。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用

　　(1)在構建社區(qū)文化的初期營造文化氛圍的基礎

　　居住小區(qū)在業(yè)主入住形成居住群體時，大多數(shù)成員之間都互不認識，要相互進行了解比較困難。物業(yè)管理企業(yè)因其特殊的身分與角色，在調動資源組織文化活動方面處于有利地位。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以因勢利導，有計劃、有目的地組織社區(qū)文化活動。為了調動廣大業(yè)主參與社區(qū)文化建設的積極性，多采用群眾喜聞樂見的形式，以開展多種健康有益、社區(qū)成員都便于參與的文化活動為主，如舉辦各種晚會、演唱會、趣味運動會、文化節(jié)等，為業(yè)主享受文化生活創(chuàng)造了一個良好的空間，同時也為業(yè)主(或使用人)之間的溝通提供了場合，使他們能有經常接觸的機會，彼此了解對方的文化背景。

　　(2)在社區(qū)文化形成過程中起引導作用

　　由文化認同而形成的居住觀，才是社區(qū)文化的核心。各種文娛體育活動僅是社區(qū)形成的催化酶，還需要引導社區(qū)文化建設向內涵的方向發(fā)展。這方面的工作是相當細致和艱巨的，物業(yè)管理企業(yè)只能去引導，而不是主導，以免喧賓奪主，既要教育，但又不能枯燥無味，要寓教于樂。因而，物業(yè)管理企業(yè)在開展普及性文化活動的同時，要注入更多的旨在提高業(yè)主(或使用人)文藝鑒賞水平、環(huán)境保護意識、社會保護意識、社會公德意識、科技意識的內容，如舉辦書畫展覽、國標舞比賽、環(huán)境保護知識展覽、植樹活動、保健知識講座等。深圳萬廈居業(yè)公司所管理的小區(qū)就舉辦了克隆科普展覽、智能化住宅展覽等科技含量較高的社區(qū)文化活動，而且還成立了社區(qū)科協(xié)，開設了科技活動中心和科技圖書館等;廣州保利花園舉辦了“圓明園國寶展”，把被八國聯(lián)軍搶掠的銅面猴首、牛首、虎首，后由保利集團從中國香港拍賣行競標收回的三件國寶放在小區(qū)內展覽引起了很大的震動;廣州城建開發(fā)物業(yè)公司，在受托管理的小區(qū)內開展植樹活動，讓每戶人負責種活一棵樹，花費不多卻意味深長;廣州番禺區(qū)麗江花園在中國香港回歸的那天，讓小區(qū)內的小孩寫上自己對50年后的希望，然后密封埋在一個地下大信箱內相約在50年后打開?？傊?，這類社區(qū)文化活動無論規(guī)模大小，其導向都是很明顯的，就是通過這些潛移默化的影響，提高業(yè)主(或使用人)的綜合素質和文化鑒別能力，盡快達到文化認同，形成健康、進步的居住觀和行為方式。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)能及時把認同的文化要素形成規(guī)范和制度

　　在居住小區(qū)文化建設的過程中，居住觀和居住行為的表現(xiàn)是多方面的。各種文化要素經歷了一個逐漸被認同的過程，這個過程也許需要一個較長的時間。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主認同的文化要素應及時總結，形成規(guī)范和制度，這樣才可以使認同的文化要素固定下來。這些規(guī)范和制度包括了管理制度、行為準則、風俗習慣等，為加強業(yè)主(或使用人)自我控制和自我約束能力、為業(yè)主自律創(chuàng)造了良好的基礎。

　　需要指出的是，規(guī)范和制度是建立在業(yè)主(或使用人)認同的居住觀和行為模式的基礎上。近來我國的物業(yè)管理行政主管部門制定了一些諸如“業(yè)主公約”之類的制度規(guī)范文本，但這也僅僅是一種引導，每個居住小區(qū)都要根據(jù)區(qū)內業(yè)主對文化認同的情況來進行修訂。否則脫離了認同的居住觀的制度，很可能就會成為掛在墻上的一紙空文。

　　二、物業(yè)管理與社區(qū)組織

　　社區(qū)管理主體是社區(qū)組織的主要組成部分，占有重要地位。它決定和影響著社區(qū)管理的效率和發(fā)展。從社區(qū)管理主體的含義、功能入手簡述了社區(qū)管理主體的組織、功能和制度建設的主要內容并分別針對不同社區(qū)管理主體提出了加強建設的基本途徑，以及處理不同社區(qū)管理主體之間關系的原則和方法。

　　(一)社區(qū)管理主體概述

　　1.社區(qū)管理主體的含義

　　社區(qū)管理主體是在一定環(huán)境中產生的，以社區(qū)黨政組織為核心，由社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會、社區(qū)中介組織和物業(yè)管理企業(yè)共同構成的社區(qū)管理組織系統(tǒng)。

　　現(xiàn)階段我國的社區(qū)管理主體主要有社區(qū)黨政組織、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會、社區(qū)中介組織、物業(yè)管理企業(yè)五種類型。管理主體改革與發(fā)展的目標就是正確界定各種管理主體在社區(qū)管理中的地位和作用，發(fā)揮社區(qū)黨政組織在社區(qū)管理中的主導與核心作用，同時大力發(fā)展和管理好社區(qū)自治組織和社區(qū)中介組織，構建“兩級政府、三級管理、四級網絡”的社區(qū)管理新框架。在這里，兩級政府，是指市、區(qū)(縣)兩級人民政府;三級管理，是市、區(qū)(縣)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)對地方事務的管理;“四級網絡”即市、區(qū)(縣)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和居民委員會。將居委會納入微型社區(qū)網絡結構的中心地位以促進社會自治空間的生長，變小社會為大社會。

　　2.社區(qū)管理主體的分類

　　(1)根據(jù)社區(qū)管理主體在社區(qū)管理中的地位劃分

　　根據(jù)社區(qū)管理主體在社區(qū)管理中的地位不同，可劃分為社區(qū)管理領導系統(tǒng)、社區(qū)管理執(zhí)行系統(tǒng)和社區(qū)管理支持系統(tǒng)，分別對應于制定決策、執(zhí)行決策、支持和反饋政策效果的功能，形成社區(qū)管理的循環(huán)網絡。

　　(2)根據(jù)社區(qū)管理主體的性質劃分

　　根據(jù)社區(qū)管理主體的性質不同，可將其分為社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)、社區(qū)自治組織、社區(qū)中介組織、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)。

　　第一，社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)。

　　社區(qū)黨政組織主要包括社區(qū)黨組織和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，以及政府職能部門在社區(qū)設立的延伸機構，如派出所、工商所、稅務所等。社區(qū)黨組織是中國共產黨在基層社區(qū)常設的組織機構，是社區(qū)各項工作的領導核心。街道辦事處以及政府延伸機構都要在街道黨組織的領導、指導或協(xié)調下開展工作。

　　第二，社區(qū)自治組織。

　　所謂社區(qū)自治，是指在國家法律的規(guī)范之下，在黨的領導之下，在政府的指導之下，在廣大人民群眾的參與之下，社區(qū)享有一定的民主自治的權利。社區(qū)自治組織主要是指居民(村民)代表委員會等社區(qū)內居民的群眾性自治組織，它也是社區(qū)管理主體的基本單元。社區(qū)自治組織還包括志愿者協(xié)會組織、文化體育類社團等機構。社區(qū)居委會、村民委員會是社區(qū)自治組織的主體，依法行使社區(qū)自治權利對社區(qū)的重大事務進行管理。

　　第三，社區(qū)中介組織。

　　社區(qū)中介組織又被稱為非盈利性組織或非政府組織，它形成于18～19世紀的發(fā)達國家。在我國，它還是一種新興的社區(qū)組織。它主要致力于社會服務和管理，其根本宗旨是滿足社區(qū)居民的需要。社區(qū)中介組織承擔著聯(lián)系政府與民眾、依法進行社區(qū)治理和服務等多種職能。社區(qū)中介組織主要是指各類福利性、服務性、中介性組織，如社區(qū)福利組織、志愿者組織、慈善組織、社區(qū)服務組織或一些行業(yè)性組織，如個協(xié)、體協(xié)、舞協(xié)等。

　　第四，業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會是社區(qū)居民參與社區(qū)管理的又一新的組織形式。隨著住宅的市場化和商品化，越來越多的居民不再是單位住房的租客，而是房屋物業(yè)的所有人。因此，生活區(qū)的衛(wèi)生狀況、環(huán)境質量、配套設施等都與他們的生活息息相關，社區(qū)事務成為居民重大利益所在。他們開始要求自主地決定社區(qū)的事務，在這種情況下，業(yè)主委員會便應運而生了。業(yè)主委員會是指居民區(qū)內業(yè)主們自發(fā)選舉產生的組織，代表全體業(yè)主對物業(yè)等有關重大事項進行決策和管理。它是居民參與社區(qū)管理和建設的一種途徑。

　　第五，物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值。

　　3.社區(qū)管理主體的功能

　　社區(qū)管理主體的功能是指社區(qū)管理主體在社區(qū)管理和發(fā)展過程中所發(fā)揮的效用。一般而言，社區(qū)管理主體主要具有以下幾種功能。

　　(1)滿足需求功能

　　按照馬斯洛的需求層次理論，人的社會需求是多種多樣的，就目前發(fā)展趨勢來說，社區(qū)管理主體正逐步成為滿足人們這種多樣化的社會需求的社會基本單位，它通過有效的管理和完善的服務滿足社區(qū)居民的各種需求。

　　(2)管理功能

　　社區(qū)管理主體的管理功能主要體現(xiàn)在對與社區(qū)居民有關的行政事務和公共事務的管理上。具體包括三方面內容：處理社區(qū)關系，提供社區(qū)服務，維護社區(qū)利益。處理好社區(qū)關系，主要包括處理好社區(qū)組織之間、住戶之間、住區(qū)單位之間的關系，以及社團、利益共同體、家庭與外部的關系，并提供必需的教育、文化、科技和衛(wèi)生服務等。伴隨著社區(qū)建設的不斷深入，管理功能將顯得日益重要。居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)在其中的作用將發(fā)揮得更加明顯。

　　(3)組織功能

　　社區(qū)內的居民之間、單位之間以及居民與單位之間的關系是非常松散的，一般不具有內在、緊密的社會組織關系。但由于它們居住在同一社區(qū)內，就必然有著要求形成社會生活共同體的共同目標。社區(qū)管理主體的組織功能主要表現(xiàn)在，它把松散的個人和單位組織變?yōu)殛P系相對緊密的群體或團體，形成具有共同利益的訴求主體。

　　(4)協(xié)調功能

　　社區(qū)是人們結成的生活共同體，那么圍繞著人們的多層次的社會需求，必然存在眾多的社區(qū)公共事務和公共空間、多樣化的社區(qū)活動。如何化解因此而產生的各種矛盾，統(tǒng)一人們的意識形態(tài)，形成有序的行動，協(xié)調好各種社區(qū)關系，需要充分發(fā)揮社區(qū)管理主體的協(xié)調功能。

　　(5)穩(wěn)定功能

　　社區(qū)是社會的基本構成單位，社區(qū)管理主體是社區(qū)實現(xiàn)各種職能的載體，社區(qū)管理主體與社區(qū)居民密切相關，它的穩(wěn)定與否直接影響到社區(qū)是否能夠正常運轉和社區(qū)的穩(wěn)定，也將會影響社會的發(fā)展。因此，在社區(qū)的建設與管理過程中要積極運用社區(qū)管理主體的穩(wěn)定功能，保持社區(qū)的正常工作，消除社區(qū)內存在的各種矛盾和不穩(wěn)定因素，維護社區(qū)的穩(wěn)定。

　　(二)社區(qū)管理主體建設

　　社區(qū)管理主體是社區(qū)存在和發(fā)展的基本條件。從根本土說，社區(qū)管理主體的建設就是社區(qū)管理主體的改革、重組與完善和不斷優(yōu)化管理功能、提高工作效率的過程。目前社區(qū)管理主體的建設已逐步上升為整個社區(qū)工作的重心。當前我國正處在經濟轉型期，加強社區(qū)管理主體的建設，對于維護社區(qū)穩(wěn)定，發(fā)揮社區(qū)功能，促進社會發(fā)展，實現(xiàn)小康社會的建設目標都具有重要的現(xiàn)實意義。

　　1.社區(qū)管理主體建設的含義

　　社區(qū)管理主體建設是指以社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)為核心，由社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會和社區(qū)中介組織共同參與，旨在進一步健全管理主體的組織機構，完善社區(qū)管理主體的功能和制度，提高社區(qū)管理主體的工作效率的過程。社區(qū)管理主體建設不僅僅是其本身的建設，更為重要的是通過社區(qū)管理主體的組織、功能和制度的建設，提高工作效率，這是社區(qū)管理主體建設的直接目的。

　　2.社區(qū)管理主體建設的內容

　　社區(qū)管理主體建設的內容很多，在現(xiàn)階段，根據(jù)社區(qū)發(fā)展的實際需要我們將著重探討社區(qū)管理主體的組織建設。

　　第一，社區(qū)黨組織建設

　　社區(qū)黨組織是我們黨的基層組織。社區(qū)黨組織的存在是我國社區(qū)工作有別于其他國家的一個非常顯著的特點，是我國社區(qū)管理和建設工作中的一大特色。尤其是隨著我國改革開放的不斷深入，市場經濟的不斷發(fā)展，密切黨同群眾關系，加強社區(qū)黨組織建設，成了鞏固黨的執(zhí)政基礎的重要保證。

　　第二，社區(qū)政府組織建設

　　街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機關，接受區(qū)人民政府領導，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，在本轄區(qū)內行使相應的政府管理職能。街道辦事處的設立、變更或者撤銷，應當根據(jù)地域條件和居民分布狀況，在滿足便于聯(lián)系群眾和有效管理的要求的前提下，向區(qū)人民政府提出申清，市民政局審核同意后報市人民政府批準。

　　第三，社區(qū)自治組織建設

　　江澤民同志在黨的十六大報告中指出“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的文明社區(qū)”，“擴大基層民主，是發(fā)展社會主義民主的基礎性工作?！爆F(xiàn)階段我國城鄉(xiāng)社區(qū)的自治組織主要有以下幾種形式：城市居民委員會、志愿者協(xié)會組織、文化體育類社團、村民委員會。

　　第四，社區(qū)中介組織建設

　　社區(qū)中介組織在推進社區(qū)建設與管理、增強社區(qū)凝聚力、加強社區(qū)團結、提高居民的自治能力中扮演著極為重要的角色。對于社區(qū)中介組織的內涵，學術界目前尚無嚴格、統(tǒng)一的認識。有的認為，社區(qū)中介組織又可稱為非政府組織或者是非盈利組織。它主要致力于社區(qū)服務和管理，宗旨是滿足社區(qū)居民的需求。在我國現(xiàn)階段，社區(qū)中介組織尚處于起步和發(fā)展階段，成熟或比較成熟的社區(qū)中介組織還為數(shù)不多，要根據(jù)居民服務的需求，培育和發(fā)展各種類型的社區(qū)民辦非企業(yè)性服務組織和服務機構，通過這些專業(yè)化的機構，為社區(qū)提供高質量和全方位的服務，要繼續(xù)鼓勵和支持各類志愿服務組織的社區(qū)工作，并使其逐步規(guī)范化、制度化。

　　第五，業(yè)主委員會建設

　　業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理，由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社區(qū)各方面反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司行為的一個民間性組織。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會從全體業(yè)主中選舉產生，經政府批準成立的代表全體業(yè)主合法權益的社會團體，其合法權益受到國家法律的保護。

　　業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上說，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。從社會發(fā)展、社會進步的更高更深的層次來看，通過業(yè)主委員會實現(xiàn)業(yè)主自治，是人民群眾維護自身利益、自我教育、自我服務、自我管理的實踐形式與實踐活動。

　　第六，物業(yè)管理企業(yè)的建設

　　隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，越來越多的集約化居民住宅區(qū)應運而生。作為現(xiàn)代城市經濟活動、社會活動和文化活動的區(qū)域載體，居住小區(qū)的物業(yè)管理越來越具有社區(qū)建設的發(fā)展意義。在國務院頒布的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)中，明確提出要將物業(yè)管理融入到社區(qū)建設之中：在劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當考慮到社區(qū)建設的因素;在日常管理活動中，要求物業(yè)管理企業(yè)在做好社區(qū)房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理的同時，還要對社區(qū)內的治安、環(huán)保等公共事務做好服務。

　　社區(qū)建設的內容主要包括兩部分，一是建設具有社區(qū)硬件設施的人居環(huán)境，二是建立有一定社區(qū)管理職能的組織并做好社區(qū)的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產開發(fā)方的責任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會組織的介入和管理，同時也是所有工作和生活在社區(qū)中的人的責任。

　　物業(yè)管理的主要任務就是通過對物的管理，對人的服務，為產權人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適便捷的社區(qū)環(huán)境，使所管物業(yè)發(fā)揮最大的經濟效益和社會效益。物業(yè)管理工作做到位，不僅可以確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，實現(xiàn)保值、增值的目的，而且有利于提高現(xiàn)代城市管理的專業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化水平。將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設是現(xiàn)代城市建設和社會管理的重要方面和必備條件，同時也是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的長遠之計。

　　社區(qū)組織，是社區(qū)建設的核心。主要是指社區(qū)黨建、社區(qū)自治組織建設和社區(qū)中介組織建設等，這里重點講社區(qū)自治組織建設。社區(qū)自治組織建設，主要是指按照社區(qū)構成要素劃定社區(qū)，建立社區(qū)自治組織和新的社區(qū)管理體制。

　　從民政部門的角度，重點探索建立新的社區(qū)自治組織。為敘述方便，我們用各地的做法進行表述。各地的做法：一是科學合理地劃分社區(qū)。二是建立新的社區(qū)自治組織體系。

　　(1)建立“決策層”，即社區(qū)成員代表大會。社區(qū)成員代表大會由社區(qū)居民和社區(qū)單位的代表組成，討論決定社區(qū)的重要事項;

　　(2)建立“執(zhí)行層”，即社區(qū)居民委員會(與居委會兩塊牌子，一套班子)。社區(qū)居民委員會成員向社會公開招聘，經選舉產生，行使對社區(qū)事務的管理權。

　　(3)建立“議事層”，即社區(qū)協(xié)商議事委員會。其成員由社區(qū)內的人大代表、政協(xié)委員、知名人士、居民代表、單位代表組成，行使對社區(qū)事務的建議權和監(jiān)督權。

　　(4)建立“領導層”，即社區(qū)黨組織。南京等地的做法是，將社區(qū)委員會作為工作層，其成員作為職業(yè)社區(qū)工作者;由社區(qū)成員代表大會行使議事和決策權力。各實驗區(qū)新的社區(qū)組織體系建立后，擴大了基層民主，強化了監(jiān)督和制約機制，理順了社區(qū)內部的工作關系，初步形成了責權明確、互相促進、相互制約的社區(qū)管理模式。

　　三、物業(yè)管理與和諧社會建設

　　黨的十六屆四中全會提出了建設社會主義和諧社會的目標和任務，并且強調“要適應我國深刻變化，把和諧社會擺在重要地位?！蔽覈奈飿I(yè)管理工作，是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發(fā)生了重大變化，居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較高的服務需求的情況下，在改革和人民生活水平不斷提高的進程中逐步發(fā)展起來的。20多年的實踐證明，抓好物業(yè)管理，是我國社會轉型期構建和諧社會的一個重要方面。

　　(一)物業(yè)管理在和諧社會建設中的重要作用

　　物業(yè)管理是市場經濟發(fā)展中新興的一個服務性行業(yè)。從經濟形式上說，它是一種以服務為內容的特殊商品;從管理形式上說，它是一種寓管理于服務之中的特殊管理。北京市貫徹實施《物業(yè)管理條例》兩年來的實踐證明，物業(yè)管理在自然化解業(yè)主與管理者之間的種種矛盾，促進和諧社會的建設等方面，具有重要作用。

　　1.物業(yè)管理保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮。

　　物業(yè)管理最基本的指導思想是，通過自己的服務，即專業(yè)化的維護、修繕、更新、改造等管理，使自然環(huán)境和人為因素對物業(yè)所造成的損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，使其產生更好的經濟效益。如果沒有物業(yè)公司的專業(yè)化管理，任物業(yè)自然損壞，就會造成社會財富的巨大浪費。

　　2.物業(yè)管理促進了城市管理的社會化和專業(yè)化發(fā)展。

　　以往人們在日常生活中遇到種種問題時，總是東奔西跑、耗費口舌，而如今，按照《物業(yè)管理條例》，將分散的房屋修繕、設備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化都匯集到了一家，統(tǒng)一管理，不僅方便了使用人，而且也使整個城市的生活趨于綜合化、系統(tǒng)化、秩序化，從而促進了城市管理的社會化和專業(yè)化，提升了城市和居民生活的品質。

　　3.物業(yè)管理為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理，除了正常的房屋修繕保養(yǎng)外，還對環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人營造優(yōu)美、整潔、方便、舒適、安全、健康的生活空間。使人們在心靈深處感受到濃厚的城市文化氣息，陶冶了人的情操，凈化了人的心靈。

　　4.物業(yè)管理還促進了城市精神文明建設。

　　物業(yè)管理，按照《條例》的宗旨，在運用社會化、專業(yè)化的管理方法為業(yè)主和使用人提供安全舒適的居住環(huán)境的同時，還以居住區(qū)為載體，開展豐富多彩、形式多樣的文化娛樂和學習教育活動，促進城市文明建設。幾年來，北京市各物業(yè)管理部門與居委會和業(yè)主委員會，就開展了許多諸如創(chuàng)建文明家庭、共建文明小區(qū)、學習培訓，以及抵制各種社會不良行為風氣的活動。為形成良好社會風氣，構建和諧社會起到了重要作用。

　　(二)物業(yè)管理在和諧社會建設中的努力方向

　　當前，物業(yè)管理工作為構建和諧社會作貢獻可以從以下三個方面去努力。

　　1.不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面

　　改革開放前，我國城鎮(zhèn)居民的住房實行實物分配，其物業(yè)多為各部門、各單位直管。改革開放后，我國大力推進住房制度改革，停止了住房的實物分配，實行住房分配貨幣化。通過房改，大部分城鎮(zhèn)居民擁有了自己的房產，形成了以居民私有產權為主、多種產權形式并存的新的住房產權格局。目前，隨著房改的深入，按照建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，絕大部分城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，從根本上改變了過去小區(qū)面貌“一年新、兩年舊、三年破”的狀況，為廣大人民群眾創(chuàng)造了安全、舒適的生活環(huán)境。但是，基于各方面的原因，原來由各部門、各單位管理的物業(yè)真正實行物業(yè)管理的還不多。這些原有的物業(yè)大都沿襲計劃經濟的體制，由原單位(部門)維持管理，不僅存在公費管私產的不合理問題，還因為住房產權的轉移，不少業(yè)主已經不是原單位的人，這些房產仍然由原單位管理，則更加不合理。因此，潛在矛盾和沖突時時可能發(fā)生，致使大多數(shù)原有物業(yè)缺少正常的維護，特別是房屋的共用部位和共用設施問題越積越多，存在著不少不和諧的因素和隱患。因此，對原有房屋實施有效的物業(yè)管理，大勢所趨，勢在必行。早在1997年，國家建設部就曾推廣過沈陽市的經驗，他們在對舊住宅小區(qū)整治、改造的基礎上，結合房管所轉制，推行物業(yè)管理，得到了廣大住戶的擁護和支持。近幾年來，湖北省黃石市由市政府組織，在市房管局的指導下對幾十個舊有小區(qū)進行了以拆除違章建設、消滅泥巴路、疏通水道、增加便民設施和戶外活動場所、提高綠化覆蓋率、改善環(huán)境衛(wèi)生為主要內容的環(huán)境綜合整治，整治后實施新的物業(yè)管理，深受老百姓歡迎。通過物業(yè)管理，不僅舊小區(qū)的面貌，改變著居民的生活方式，也潛移默化地改變著整個城市的文化，成為和諧社會建設的樣板。居民從開始不理解、不支持、不配合到最后紛紛要求加快整治的步伐。安居才能樂業(yè)，實踐使大家深深體會到，物業(yè)管理的推進，直接或間接地影響到和諧社區(qū)的形成，進而影響到整個城市的和諧。隨著物業(yè)管理的普及和覆蓋面的提高，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)即可開始實現(xiàn)向真正意義社會型社區(qū)的轉變，其對和諧社會的貢獻是不言而喻的。

　　2.研究拓展物業(yè)管理的服務范圍

　　一個和諧的社區(qū)首先應該是一個具有高度的認同感和歸宿感的社區(qū)。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選定物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。據(jù)此，物業(yè)管理所提供的服務主要有兩個方面：一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理;二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。此外，按照《物業(yè)管理條例》第四十四條、四十五條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務工作，也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收有關費用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區(qū)中，是大有可為的。武漢市百步亭物業(yè)管理服務，以群眾的需求作為第一信號，實行低收費、高服務，其物業(yè)管理做到了“全方位、全天候、全過程”，使業(yè)主處處感受到溫馨和便利。多年來，百步亭花園社區(qū)的居民以“家住百步亭”為榮耀。2002年元月，百步亭花園榮獲建設部頒發(fā)的首屆“中國人居環(huán)境范例獎”，成為武漢市乃至全國物業(yè)管理的品牌。2003年10月，中宣部、建設部、文化部等部門又聯(lián)合下發(fā)通知，要求全國學習百步亭花園社區(qū)創(chuàng)建文明社區(qū)的經驗。去年以來，百步亭花園社區(qū)又作為和諧社區(qū)建設的典型，受到媒體的大力宣揚和推介，前往百步亭參觀考察的領導和社會各界均給予百步亭以高度的贊揚和肯定。百步亭花園的經驗表明，物業(yè)管理服務必須充分關注大眾群體，廣大的中低收入者是物業(yè)管理服務的主體，在研究拓展服務范圍時，要根據(jù)廣大群眾的需求和承受能力，選擇好服務內容和收費標準。同時，還要妥善處理好基本的物業(yè)需求和特殊需求的關系，做到在效率和公平之間選擇平衡點，在提高物業(yè)服務的同時又能化解一些社會問題。

　　3.切實規(guī)范物業(yè)管理各方行為

　　社會和諧的主體是“人”的和諧。抓好物業(yè)管理不能見“物”不見“人”，必須切實規(guī)范物業(yè)管理各方的行為。物業(yè)管理作為我國的新興行業(yè)，其發(fā)展過程中，各種社會矛盾也呈現(xiàn)出來。如在物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡、房屋質量的責任、共用部位、共用設施設備利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點問題。這些熱點問題最終集中反映在物業(yè)管理的甲乙雙方，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)兩方。如果處理不好，不僅影響物業(yè)管理工作的開展，還將直接帶來社會的不和諧。因此，政府監(jiān)管是不可或缺的，作為政府的物業(yè)管理主管部門，要嚴格按照《物業(yè)管理條例》的要求，切實履行職責。一是要持續(xù)深入開展對《物業(yè)管理條例》的宣傳，使業(yè)主明確自己是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的主要責任主體，是物業(yè)的主人，具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任、遵守公共利益和社會責任、按時繳納物業(yè)服務費用等義務。二是要切實加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)管，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。同時，要加大整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的力度，嚴格市場準入和清出制度，加強企業(yè)資質管理。要大力開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，完善投訴舉報制度，營造一個良好的物業(yè)管理的市場環(huán)境。三是要引導物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)省優(yōu)、創(chuàng)國優(yōu)，培育物業(yè)管理示范項目，提升物業(yè)管理的檔次和水平，為推進物業(yè)管理工作的開展、贏得社會對物業(yè)管理工作的認同和支持樹立榜樣。四是要協(xié)調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

　　充分發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設，尤其是在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中所具有的重要作用和優(yōu)勢，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，共同為構建和諧社區(qū)發(fā)揮應有的作用，作出應有的貢獻。

　　查看更多：物業(yè)管理師課程  物管師課程輔導報名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年物業(yè)管理師高效通關套餐，考不過免費重學

　　2013年注冊物業(yè)管理師VIP套餐，考不過免費重學

　　2013年物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試備考資料匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試模擬試題匯總