物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及規(guī)避方式

　　萬科于2009年5月8日公布了這樣一組數(shù)據(jù)：萬科在全國20多個城市設(shè)立物業(yè)公司，萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)達到13173人，占萬科總員工數(shù)的約80%;萬科物業(yè)的員工數(shù)量結(jié)構(gòu)比例與其對萬科的銷售、利潤貢獻嚴(yán)重不對稱。2008年萬科物業(yè)管理總收入約2.53億元，僅占萬科全年營收的0.6%，2008 年萬科物業(yè)實現(xiàn)的毛利僅851萬元，與萬科全年凈利潤40.3億元相比，幾乎可以忽略不計。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動力密集型企業(yè)，投入較大，風(fēng)險更大。因為準(zhǔn)入門檻較低，企業(yè)數(shù)量還在倍增。雖然是一個保本微利的行業(yè)，它卻充滿著各種各樣的巨大的經(jīng)營風(fēng)險，如何控制經(jīng)營風(fēng)險，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，是亟需探研的一個課題。

　　萬科于2009年5月8日公布了這樣一組數(shù)據(jù)：萬科在全國20多個城市設(shè)立物業(yè)公司，萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)達到13173 人，占萬科總員工數(shù)的約80%;萬科物業(yè)的員工數(shù)量結(jié)構(gòu)比例與其對萬科的銷售、利潤貢獻嚴(yán)重不對稱。2008年萬科物業(yè)管理總收入約2.53億元，僅占萬科全年營收的0.6%，2008年萬科物業(yè)實現(xiàn)的毛利僅851萬元，與萬科全年凈利潤40.3億元相比，幾乎可以忽略不計。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動力密集型企業(yè)，投入較大，風(fēng)險更大。因為準(zhǔn)入門檻較低，企業(yè)數(shù)量還在倍增。雖然是一個保本微利的行業(yè)，它卻充滿著各種各樣的巨大的經(jīng)營風(fēng)險，如何控制經(jīng)營風(fēng)險，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，是亟需探研的一個課題。

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險種類及特征

　　每個企業(yè)在經(jīng)營的過程中都是有風(fēng)險的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不會例外。風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失是極大的，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它行業(yè)。了解在經(jīng)營中可能遇到的風(fēng)險，以求未雨綢繆，防患于未然很有必要。

　　1、一般企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

　　1.1創(chuàng)業(yè)風(fēng)險

　　這類風(fēng)險主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時期容易發(fā)生。這種經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，來的最早，讓創(chuàng)業(yè)者防不勝防;二是它有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，創(chuàng)業(yè)者不易覺察或無暇顧及;三是它是企業(yè)其它經(jīng)營風(fēng)險的根源。很多企業(yè)創(chuàng)立之初，重視市場，重視產(chǎn)品研究，而不關(guān)注企業(yè)內(nèi)部管理，忽視企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，對市場的潛在需求研究不透徹;對市場變化趨勢沒有預(yù)見性;對宏觀行業(yè)形勢的估計過于樂觀;經(jīng)營者缺乏全面管理的能力;沒有建立必要的財務(wù)帳目;設(shè)備和技術(shù)選擇不當(dāng);低估所需資金，忽視稅務(wù)。

　　1.2現(xiàn)金風(fēng)險

　　這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為損益表上利潤的期末余額巨大，但實際上企業(yè)現(xiàn)金表中的期末數(shù)額卻小到幾乎為零甚至是負(fù)數(shù)。經(jīng)營者以為，帳面上的利潤就是現(xiàn)金，事實上這是一種誤解。這是因為物業(yè)服務(wù)費欠費雖然也計入收益，但事實上我們并沒有收到現(xiàn)金。另一方面，我們拖欠外判單位的應(yīng)付帳款也沒有及時支付出去。這種誤解往往使企業(yè)的現(xiàn)金狀況發(fā)生假象，經(jīng)營者因而在企業(yè)擴張或新項目上馬時忽視了對現(xiàn)金供需的平衡核算?，F(xiàn)金是企業(yè)的血液，從日常經(jīng)營活動看，只有提供足夠的現(xiàn)金，企業(yè)才能正常運轉(zhuǎn)。沒有充足的現(xiàn)金，將給企業(yè)帶來嚴(yán)重后果，影響企業(yè)的盈利能力和償債能力。因而降低了企業(yè)在市場競爭中的信用等級，最終使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資不抵債，走向破產(chǎn)?，F(xiàn)金風(fēng)險主要表現(xiàn)在：業(yè)主只對企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等感興趣，而忽視了指標(biāo)掩蓋下的問題;過分注重利潤和市場的增長，而忽視手中掌握的現(xiàn)金;固定資產(chǎn)投資過多，使企業(yè)的變現(xiàn)能力降低，導(dǎo)致資金沉淀;企業(yè)規(guī)模盲目擴張，缺乏相應(yīng)的短、中、長期計劃。

　　很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，注冊資本就幾十萬，只有靠新接管項目，一次性收取一年的服務(wù)費、收取裝修押金，完成“造血”功能。

　　1.3發(fā)展風(fēng)險

　　企業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模時，都會進入到一個瓶頸狀態(tài)。而事實上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老總往往都是公司的“大業(yè)務(wù)員”，誰能拿到業(yè)務(wù)，就可以當(dāng)老總了。這種由老總唱獨角的管理，會讓企業(yè)難以為繼，而我們還面臨著業(yè)主不斷解約、因虧損而退管、無新項目“造血”等系列問題。

　　具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，它有如下風(fēng)險：

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

　　除上述以外，還因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)：注冊資低，容易發(fā)生“財務(wù)風(fēng)險”;員工眾多，容易發(fā)生“生產(chǎn)風(fēng)險”;設(shè)備多且復(fù)雜，容易發(fā)生“運行風(fēng)險”;還有自然災(zāi)害風(fēng)險、服務(wù)風(fēng)險等。

　　2.1自然災(zāi)害風(fēng)險

　　2005年6月，一場雷陣雨過后，我所服務(wù)的某小區(qū)6臺“KONE”牌的電梯驅(qū)動板、CPU板全部被擊壞，無法使用，經(jīng)濟損失10萬元以上。幸好，我們曾購買了物業(yè)管理公共責(zé)任險和機器設(shè)備險，于是馬上聯(lián)系保險公司報案，保險公司、電梯維保單位均到位進行查勘，確認(rèn)為雷擊而致，最后由氣象部門出具報告，證明當(dāng)天確有雷擊在該物業(yè)小區(qū)上空發(fā)生。最終我們獲得了賠付。每每提及此事，老總無不慶幸當(dāng)初購買保險的正確決定。所以，老總一口氣將所有的物業(yè)項目購買了物業(yè)管理責(zé)任險和機器設(shè)備險。

　　有的小區(qū)物業(yè)價格高、收費率高，可以購買保險，而有些服務(wù)費用較低，收費率較低，項目經(jīng)營困難的小區(qū)來講，恐怕就不會購買保險了。物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險因經(jīng)濟等因素還將長期存在。

　　發(fā)改價格[2003]年1864號已明確規(guī)定了，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成中有：保險費用。因此，廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做項目預(yù)算時，應(yīng)考慮保險費用。

　　2.2物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險

　　2005年春節(jié)，北京某住宅小區(qū)，保安因制止業(yè)主亂放煙花，被業(yè)主刺死;拒交停車費引發(fā)沖突，堵門，打架;某品牌開發(fā)商旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因業(yè)主小孩掉進游泳池被淹死而被告上法庭……此類風(fēng)險數(shù)不勝數(shù)。

　　作為一名物業(yè)管理的項目經(jīng)理，要有非常強的預(yù)見性，盡管如此，你也無法完全防范突如其來的突發(fā)性風(fēng)險。而業(yè)主，平常不交物業(yè)服務(wù)費，出了問題，就找物業(yè)索賠。

　　我們經(jīng)常在探討，你交1元的物業(yè)服務(wù)費，怎么能和人的生命、巨額的財產(chǎn)成正比呢?誠然，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，安全是我們的本職工作，是我們的基礎(chǔ)工作。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如未按規(guī)定時間巡邏、安防系統(tǒng)損失等，致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是要承擔(dān)一定責(zé)任的。

　　2.3物業(yè)管理的運行風(fēng)險

　　電梯、配電房均應(yīng)由專業(yè)人員進行操作和維護。2006年一保安主管擅自拿鑰匙開啟電梯，從一樓跌落至電梯基坑，幸該員工有一定的武術(shù)基礎(chǔ)，只受到輕傷;2008年某甲級寫字樓工程部電梯工，從18樓當(dāng)場摔進負(fù)2樓的基坑……;工程部人員在清洗生活水箱時，缺氧……

　　種種案例，數(shù)不勝數(shù)。專業(yè)人，做專業(yè)事，這是原則。有的企業(yè)，一人身兼數(shù)職為了節(jié)約成本，如果順利還好，一旦出現(xiàn)問題，節(jié)約的工資恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。

　　2.4物業(yè)管理的“生產(chǎn)”風(fēng)險

　　2009年武漢某物業(yè)公司備勤保安突然猝死，法院判為工傷;玻璃破裂，劃傷兩個保安，一個左手致殘，一個面部破相;保安上班途中翻越欄桿被撞傷，法院判為工傷……一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)，動輒上百人，多則上千人，企業(yè)不建立安全制度，加強內(nèi)部管理，員工不加強自我保護，“生產(chǎn)事故”就會時常發(fā)生。

　　2.5物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險

　　一是惡性競爭;為了拿到項目，而不顧企業(yè)現(xiàn)金流狀況，墊資、亂承諾等;二是，盲目擴張，開展其他業(yè)務(wù)，影響公司現(xiàn)金流。2006、2007年股市火爆，一小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將預(yù)收的業(yè)主物業(yè)服務(wù)費、裝修押金全部投身股市，正當(dāng)準(zhǔn)備再大賺一筆時，全部被套，而這時，業(yè)主要退裝修押金了，該企業(yè)只好讓項目經(jīng)理死杠，并做業(yè)主工作能否將裝修押金再轉(zhuǎn)一年的物業(yè)服務(wù)費。還家一些企業(yè)，本身注冊資本就幾十萬，還想去開展其它業(yè)務(wù)。

　　財務(wù)風(fēng)險是最致命的。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的特征

　　收益與風(fēng)險成正比，物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，大家都在全力關(guān)注企業(yè)如何創(chuàng)收、贏利，而忽略了風(fēng)險的分析、控制、預(yù)判。

　　3.1物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有突發(fā)性、不確定、偶然

　　物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生的原因錯綜復(fù)雜，物業(yè)管理人員無法做出非常精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例中，很多事故本不該發(fā)生，相信每家企業(yè)都有明確規(guī)章制度，每個項目經(jīng)理、部門經(jīng)理已講過很次，只是在沒有經(jīng)驗教訓(xùn)之前，大家都忽略了，總以為，我之前沒有按照章程去做，不也沒有發(fā)生問題嗎?

　　3.2物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有可測性、可變性

　　一個經(jīng)驗非常豐富的物業(yè)管理從業(yè)人員，他應(yīng)該非常善于總結(jié)，從業(yè)幾年來遇到的各種案例，應(yīng)該就是生動的教材，而這些教材，完全可以供其判斷，某階段、某天氣、某種狀況下會發(fā)生某些問題。而這些問題是可以通過安全檢查、持續(xù)改進、風(fēng)險改善等措施減少風(fēng)險發(fā)生的頻率和概率。如：春天的時候就應(yīng)該提前對避雷設(shè)施進行檢查;初夏提前安排室外作業(yè)人員的降溫防暑問題;夏天多對屋頂排水管口進行檢查清理以防雜物堵塞;斷電后恢復(fù)供電時應(yīng)對各個重要部位進行巡視……

　　3.3物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有客觀性、普遍

　　由于物業(yè)項目的物理環(huán)境，物業(yè)的復(fù)雜程度，業(yè)主成分素質(zhì)等客觀原因，使得物業(yè)管理的風(fēng)險是不以人的意識為轉(zhuǎn)移的。而且物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險也是在很多企業(yè)存在的。物業(yè)管理的主體雙方只能通過借鑒相關(guān)資料，掌握某些事物運動變化的規(guī)律，在有限的時間和空間范圍內(nèi)認(rèn)識風(fēng)險因素，并通過對物業(yè)管理風(fēng)險因素的控制、規(guī)避、防范風(fēng)險造成的損失，而不可能完排除物業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。

　　二、物業(yè)經(jīng)營中易發(fā)生風(fēng)險的部門或崗位

　　在以往發(fā)生的事故或教訓(xùn)中，幾乎每一個部門都發(fā)生過各種各樣的風(fēng)險及案例。有的部門或崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。

　　1、火災(zāi)

　　火災(zāi)在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營中比較常見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果有充分的應(yīng)對措施，有預(yù)案，并按預(yù)案進行過演練，真正遇到此類突發(fā)事件時，忙而不亂，盡量的減少人員的傷亡就是成功的。

　　2、上下班途中的工傷

　　上下班途中的工傷，已越來越多。某員工騎電動車被車撞傷，在家體息半年之久，工資獎金還必須按照合同全額發(fā)放;后期治療費用除工傷保險支付以外，企業(yè)還支付了一部分。

　　3、崗位中暑或中毒

　　夏天，保安、保潔室外作業(yè)，主管、項目經(jīng)理要充分體察“民情”，適時調(diào)整崗位分工;化糞池的清掏、水箱的清洗，項目經(jīng)理都要有相關(guān)的經(jīng)驗，不能一味蠻干。中毒是不專業(yè)造成的，中暑是不關(guān)心員工造成的。

　　4、高空墜物

　　業(yè)主家中花盆從陽臺上落下，正好砸中另一業(yè)主。如果能找到當(dāng)事業(yè)主固然好，如果找不到當(dāng)事業(yè)主，只能將整個單元的業(yè)主起訴。在起訴之前，物業(yè)管理責(zé)任險是可以先墊付部分醫(yī)療費用的。

　　5、電力設(shè)備

　　電力設(shè)備出現(xiàn)事故的案例較多，如：斷電后，強行將二次供水的設(shè)備開啟，造成變頻控制器的損壞等。

　　6、電梯維修和使用

　　電梯的事故，前面已講述很多。作為專業(yè)機電系統(tǒng)，必須由專業(yè)操作人員進行維修保養(yǎng)和開啟，即使發(fā)生緊急事故。

　　7、管理糾紛

　　特別是秩序維護部在制止、勸誡一些不符合管理規(guī)定，損害公共財產(chǎn)、破壞業(yè)主利益的事情，容易發(fā)生沖突、糾紛，由于秩序維護隊員年輕氣盛，甚至發(fā)生打架的事情。2007年，某小區(qū)秩序維護隊員在巡邏的過程中，發(fā)現(xiàn)有亂貼牛皮蘚的人，于是上前制止，后發(fā)生沖突，結(jié)果一人肋骨斷了三根，屬輕傷。后來，經(jīng)派出所協(xié)調(diào)免予刑事處罰，但賠償受害人約3萬元的醫(yī)藥費、誤工費、營養(yǎng)費。教訓(xùn)深刻。

　　8、偷稅被查

　　某企業(yè)為節(jié)約企業(yè)所得稅，而做假帳，后被稅務(wù)部門重罰;代收水電費，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自加價，造業(yè)主投訴，遭物價部門調(diào)查、罰款。

　　9、違規(guī)不辦理保險

　　很多企業(yè)為節(jié)約用工成本，嚴(yán)重違反《勞動合同法》不給員工辦理“五險”，后遭員工舉報，向勞動監(jiān)察部門反映，不僅要補繳以前所欠全部，而且還要接受處分。

　　10、挪用資金，影響現(xiàn)金流

　　現(xiàn)金流就象人的血液，順利流淌才能保證各項目機能的完好。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)金流本來就不多，有的經(jīng)營者，還在挪用業(yè)主的裝修押金等其它資金，已嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常發(fā)展和經(jīng)營。

　　三、物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險的處置和防范

　　在對物業(yè)管理中的風(fēng)險進行全面分析之后，應(yīng)以物業(yè)管理總目標(biāo)為依據(jù)，根據(jù)物業(yè)管理中風(fēng)險的特點、性質(zhì)、類別及其潛在影響等，制定風(fēng)險處置方案，控制或減少風(fēng)險的發(fā)生概率和造成的損失。

　　3.1風(fēng)險處置方案

　　包括：風(fēng)險轉(zhuǎn)移和風(fēng)險自留，風(fēng)險自留又有風(fēng)險控制和風(fēng)險保險。

　　1、風(fēng)險轉(zhuǎn)移是目前許多物業(yè)企業(yè)已在運用的風(fēng)險管理方式，主要是將風(fēng)險影響較大、企業(yè)不可接受、可分散的部分風(fēng)險工程采用外判的方式分包出去，由專業(yè)技術(shù)性強的其他專門公司承擔(dān)相應(yīng)工作。譬如：電梯維保、外墻清洗、化糞池清掏、生活水箱的清洗等。

　　2、風(fēng)險自留是將無需或無法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險留給企業(yè)自己承擔(dān)的風(fēng)險處置方式。在處理自留的風(fēng)險時，由于成本的問題，企業(yè)要制定各種風(fēng)險控制措施，對不可控制的風(fēng)險，企業(yè)再考慮買物業(yè)保險問題。

　　3、風(fēng)險控制主要指物業(yè)企業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風(fēng)險因素的形成;招聘有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員;公司自行組建安全聯(lián)席會議制研究風(fēng)險防范小組;建立健全風(fēng)險管理制度;加強員工和業(yè)主的風(fēng)險意識和措施培訓(xùn);購買防范風(fēng)險的先進技術(shù)設(shè)施，等等。

　　在選擇了風(fēng)險處置方法后，為真正實現(xiàn)全面的風(fēng)險管理，還要進一步落實、實施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實施與監(jiān)控過程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)管理運營中的風(fēng)險因素，要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險并對其進行處置。因此，有效的風(fēng)險管理是風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處置和實施與監(jiān)控這幾個環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機制，而且這種機制在運轉(zhuǎn)一段時間以后，要對執(zhí)行中的處置方案進行評估，以評價風(fēng)險分析的結(jié)果是否準(zhǔn)確，選擇的風(fēng)險處置方案是否切實有效，同時還可確定時間、條件發(fā)生變化后，是否可以提出不同的風(fēng)險處置方案，為下一步的風(fēng)險管理提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

　　3.2風(fēng)險防范方案

　　1、遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營，按章辦事

　　1.1公司對外文件不要輕率，一定要進行會審。物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主手冊、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、車輛停泊服務(wù)協(xié)議等文件，公司一定要進行會審，有必要還需專業(yè)律師進行審核。案例：某項目經(jīng)理為了省錢，讓開發(fā)商印刷了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，開發(fā)商好心，把頁眉上印了公司的LOGO及字樣，結(jié)果后來官司敗訴：你這是格式合同，霸王條款。

　　根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，指導(dǎo)性文件，不做過多承諾，不做不切實際的承諾。一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)達不到承諾事項，就因被業(yè)主告上法庭的危險，輕則賠錢，重則影響公司發(fā)展。

　　1.2建立員工風(fēng)險意識。企業(yè)負(fù)責(zé)人，一定要有經(jīng)營企業(yè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃，不能急功近利;也要教育員工，督促員工按章辦事，遵紀(jì)守法，不能做違法亂紀(jì)的事情。

　　1.3服務(wù)外判、持證上崗、專業(yè)人做專業(yè)事。專業(yè)人做專業(yè)事，事半功倍，且將風(fēng)險降到最低;專業(yè)人員必須持證上崗。如：電梯工、高壓進網(wǎng)證、電工證等。

　　1.4注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主或其他人的權(quán)益?！段餀?quán)法》明確規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備所取得的收益應(yīng)屬于毗鄰或全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)一定要注意收益是屬于業(yè)主的，哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。業(yè)主委員會沒有成立，但也不意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以忽視業(yè)主的利益。有些公司在業(yè)主委員會未成立之前將路面停車所收的費用，都單獨列帳，以待后期和業(yè)主委員會分配收益。

　　2、購買保險、分擔(dān)風(fēng)險

　　目前筆者所在公司除正常的法律規(guī)定的險種以外，我們還購買了人身意外傷害險、物業(yè)管理責(zé)任險、機器設(shè)備險等險種。前面講到的電梯雷擊就是由機器設(shè)備險賠付的。但有的企業(yè)會認(rèn)為購買保險會加大成本支出，其實你在預(yù)算時，就應(yīng)該把這項支出考慮進去。

　　3、穩(wěn)步經(jīng)營，不盲目擴張;避免資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險

　　根據(jù)公司具體情況，制訂發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，不盲目擴張，“饑不擇食”。

　　強化企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，調(diào)整管理機制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，學(xué)習(xí)、總結(jié)性的工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。

　　君子有所為，有所不為。有些不符合公司實際的項目，不利于公司發(fā)展的項目，就應(yīng)當(dāng)予以拒絕。一旦項目應(yīng)投入過多資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，對企業(yè)的傷害是巨大的不可估量的。

　　4、提升業(yè)主認(rèn)知度，提升品牌形象

　　服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”也是規(guī)避風(fēng)險的一個行之有效的辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對于一些潛在的、可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測不可杜絕的事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做到事前的提醒和警示，盡量作到：事前的預(yù)防、事中的監(jiān)督、事后的處置和總結(jié)。

　　不出事、少出事，品牌形象就會慢慢建立起來;品牌形象建立起來以后，企業(yè)才能穩(wěn)步發(fā)展，才能抵御更大的風(fēng)險

　　5、重組、并購、轉(zhuǎn)型

　　上海科瑞與儀房的重組、公元物業(yè)收購沈陽奧林匹克、萬科地產(chǎn)剝離物業(yè)板塊，并與CBRE的戰(zhàn)略聯(lián)盟等等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有做大，抵御風(fēng)險的能力才越強。

　　而有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過資本運作，成功轉(zhuǎn)型。

　　風(fēng)險造成損失是不可避免的，但我們可利用風(fēng)險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，通過對風(fēng)險的分析，及時采取應(yīng)對措施，實施全方位的監(jiān)控預(yù)防風(fēng)險，減少風(fēng)險，減少損失。這個系統(tǒng)工程被稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險管理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險管理的主要目標(biāo)就是以最低人力、財力、物力、時間、社會資源等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強的生存競爭力進而提供更令顧客滿意的物業(yè)服務(wù)。由于防患于未然，因此，有效的風(fēng)險管理可以降低物業(yè)管理中總的成本。

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