2013年物業(yè)管理師《經營管理》考點精萃:第十章

更新時間：2013-08-05 14:27:20 來源：|0

瀏覽

摘要 2013年物業(yè)管理師《經營管理》考點精萃:第十章

　　第十章寫字樓物業(yè)經營管理

　　1、寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大 (2)多為現(xiàn)代化的高層建筑(3)功能齊全、配套設施完善(4)多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理(5)保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵 P302

　　2、影響寫字樓分類的因素

　　使用方式不同，分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。

　　功能差異，分為：(1)單純型寫字樓;(2)商住型寫字樓;(3)綜合型寫字樓。

　　寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。P303

　　3、寫字樓物業(yè)分類的因素進行簡要的分析:(1)位置 (2.)交通方便性(3)聲望或形象(4)建筑形式(5)大堂(6)電梯 (7.)走廊(8)寫字樓室內空間布置(9)為租戶提供的服務P303

　　4、寫字樓物業(yè)管理的目標

　　通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的(形象性作用)可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。單選P308

　　5、寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(集經營、管理、服務)三位一體，互相滲透。多選

　　(1)經營目標：收益部分使用率最大化。(2)管理目標：物業(yè)資產保值率和升值率最大化。(3)服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。單選 P308

　　6、寫字樓物業(yè)管理的工作模式：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。P309

　　7、寫字樓物業(yè)管理的工作內容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。區(qū)別于一般物業(yè)：1、寫字樓物業(yè)市場營銷，這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行。2、制定租金收取辦法。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。3、直轄市與業(yè)主和租戶的關系。及時對話和溝通是建立業(yè)主，物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關系的關鍵。多選題 P311

　　8、寫字樓管理中的策略(1)分階段提供物業(yè)管理服務，清楚界定服務范圍(2)確保提供“合同服務”，適時提供"超值服務” (3)l合理保證非收益部分的使用需要 P312

　　9、合同服務與超值服務的區(qū)別

　　(1)合同服務是(強制性的)、必須提供的服務;超值服務是非強制性的、適當

　　提供的服務。多選(2)合同服務是原則性的，必須保證;超值服務是(靈活性的)，機動掌握。多選

　　(3)合同服務是業(yè)主服務需求(期望值內的)，是(“雪中送炭”).是給業(yè)主送溫暖，沒有不行;超值服務是業(yè)主服務需求期望值外的，是(“錦上添花”)、是給業(yè)主送驚喜，適可而止。多選 P313

　　10、寫字樓的租戶選擇方法(因素)：(1)租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 (2)所需面積大小 (3)需要提供的物業(yè)管理服務P314

　　11、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮以下三個方面的因素:(1)可能面積的組合 (2)尋租者經營業(yè)務的性質(3)尋租者將來擴展辦公室面積的計劃(3)需要提供的物業(yè)管理服務 P315

　　12、寫字樓租金的確定與調整:(1)計算可出租或可使用面積(2)基礎租金與市場租金(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修 (4)租金的調整 P316

　　13、除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內人住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。P317 多選

　　14、租金的調整對于租期較短韻租戶、對于租期較長的租戶、租金調整一般是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調整比率。P318

　　15、寫字樓的租約制定：(1)租賃合約中的標準條款(2)折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予P318

　　16、租戶和物業(yè)經營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，通常的做法是，一些經營費用如能源費用，可由寫字樓內的租戶以某種方式按比例分攤：由物業(yè)經營管理企亞向租單獨收取后直接交給供電部門，這種(代收代繳)的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，最常見的(代收代繳)費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間行行分攤，但要注意處理好(更新改造投資周期)與每一個(租約)的租賃(周期間)的關系。P319

　　寫字樓安全管理

　　(一)工程安全

　　(二)消防安全

　　(三)治安安全

　　治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內保人員、外保人員和車場管理人員負責。主要任務是疏導和控制。

　　1.對寫字樓交通流線的疏導，可遵循三個原則：

　　(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

　　(2)層次原則：時序層次;等級層次;主次層次：外主體流線為機動車流，內主體流線為辦公人員。

　　(3)簡捷原則。

　　2.對進、出和在大廈內滯留的人員、車輛的控制

　　一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內重點要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設施，檢查承租各單位安全治保措施落實情況，對監(jiān)控設施經常進行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。四是對寫字樓周圍堅持24小時巡邏制度，對外來辦事人員實行驗證登記制度。

　　(四)應急預案

　　18、工程安全已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。P320

　　21、寫字樓物業(yè)管理風險的特點(1)全員性：(2)全期性：(3)動態(tài)性;P324

　　22、寫字樓物業(yè)管理風險的種類：(1)工程隱患風險; (2)設備運行風險(機毀人亡的重大事故;商務信息中斷、丟失);(3)消防防范風險;(4)保安防范風險;(5)自然災害風險。P324

　　寫字樓物業(yè)風險的應對

　　1.風險應對程序

　　2.風險應對計劃

　　3.風險應對策略

　　包括風險回避、風險轉移、風險減輕、風險承擔、風險分擔和應急措施。

　　三、寫字樓的物業(yè)保險

　　寫字樓物業(yè)投保的最大特點是：保險費是物業(yè)運營成本的一部分，且這部分費用最終要轉嫁到租戶身上。

　　23、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準：(1)能否令業(yè)主滿意。(2)專業(yè)服務的水平。(3)向業(yè)主提供信息的能力。