2013年房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(初級)考試大綱

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(初級)考試大綱

　　一、房地產(chǎn)概述

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權利、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的概念等，是否掌握房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)權利的種類、房地產(chǎn)市場運行和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律等，以及是否具有進行房地產(chǎn)分類、辨別房地產(chǎn)權利、分析房地產(chǎn)市場運行和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)的含義、重要性、性質(zhì)、特性和分類。

　　(二)房地產(chǎn)權利

　　房地產(chǎn)權利及其種類;房地產(chǎn)所有權的概念、權能、特性和種類;建設用地使用權的概念、種類和實質(zhì);宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權、抵押權、租賃權的概念。

　　(三)房地產(chǎn)市場

　　房地產(chǎn)市場的概念、基本要素、作用、特點和分類;房地產(chǎn)市場的主要參與者及其在房地產(chǎn)市場中的角色和作用;房地產(chǎn)需求和供給的概念、規(guī)律，房地產(chǎn)需求的種類和每種需求的概念;房地產(chǎn)市場競爭的概念及不同競爭程度市場的特征;房地產(chǎn)市場周期及不同階段的特征;房地產(chǎn)“泡沫”的概念、形成和衡量。

　　(四)房地產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)的概念、性質(zhì)、地位和作用;房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的主要區(qū)別和聯(lián)系;房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、經(jīng)紀行業(yè)、估價行業(yè)、咨詢行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)的特點、主要業(yè)務和發(fā)展概況。

　　二、我國土地基市制度

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解我國現(xiàn)行土地所有制、土地管理制度和國有建設用地使用制度等，是否掌握城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的背景和過程，以及是否具有分析我國現(xiàn)行土地制度存在問題的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)土地所有制

　　我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)和形式;土地的全民所有制的具體形式，國有土地所有權的行使，國有土地的范圍;土地的勞動群眾集體所有制的具體形式，集體土地所有權的行使，集體土地的范圍;集體土地征收的概念、前提和補償。

　　(二)土地管理制度

　　我國現(xiàn)行土地管理制度的內(nèi)容;土地用途管制制度的建立、內(nèi)容和特點，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的基本要求。

　　(三)城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革

　　傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度的主要特征和存在的閏題;城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的背景、過程和主要內(nèi)容。

　　(四)國有建設用地使用制度

　　國有建設用地使用權的特征;國有建設用地使用權劃撥的概念和范圍，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權的特征;國有建設用地使用權出讓的概念、方式≮j法定最高年限，簽訂出讓合同的要求和出讓合同的主要內(nèi)容;i贛建設用地租賃的概念、方式和期限，國有建設用地使用粳作價出資(人股)和授權經(jīng)營的概念;國有建設用地使用權流轉(zhuǎn)的含義、方式和有關規(guī)定，國有建設用地使用權出租的概念和基本政策。

　　三、我國房屋基本制度

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解我國現(xiàn)行房屋所有制、城鎮(zhèn)住房供應

　　體系和住房公積金制度等，是否掌握城鎮(zhèn)住房制度改革的背景和

　　過程，以及是否具有分析我國現(xiàn)行住房制度存在問題的能力。

　　’

　　考試內(nèi)容

　　(一)房屋所有制

　　我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村房屋所有制現(xiàn)狀，城鎮(zhèn)房屋按所有制結構和

　　產(chǎn)權占有形式劃分的類型;國有土地上房屋征收的含義、前提和

　　補償。

　　(二)城鎮(zhèn)住房制度改革

　　傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度的特征及其弊病;城鎮(zhèn)住房制度改革的進

　　程，現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的主要內(nèi)容。

　　(三)城鎮(zhèn)住房供應體系

　　多層次住房供應體系的內(nèi)容;廉租住房制度的建立和完善、

　　功能定位及保障范圍，廉租住房保障方式、保障對象、保障標

　　準、申請程序，廉租住房保障資金及住房來源;公共租賃住房制

　　度的建立、功能定位及保障范圍，公共租賃住房的保障對象，租

　　賃管理、房源籌集和優(yōu)惠政策;經(jīng)濟適用住房制度的建立和完

　　善、功能定位，經(jīng)濟適用住房的供應對象、申請程序、建設和管

　　理、優(yōu)惠政策、產(chǎn)權關系及退出機制，單位集資合作建房的政策

　　規(guī)定;限價商品住房的概念和相關政策;市場價商品住房的概

　　念、種類和相關政策。

　　(四)住房公積金制度

　　住房公積金的概念、性質(zhì)、特點、作用、管理、繳存、提取

　　和使用。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特點和類型等，

　　是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資決策、前期準備和開發(fā)建設階段的主要

　　內(nèi)容，以及是否具有編制房地產(chǎn)開發(fā)一般程序和提出房地產(chǎn)開發(fā)

　　主要工作內(nèi)容的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特點、類型、一般程序和主要工作內(nèi)容。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型、設立條件、資質(zhì)等級劃分及各資質(zhì)等級的條件。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資決策

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目尋找和篩選的思路，初步可行性研究和可行性研究的作用及主要內(nèi)容。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)前期準備

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期準備階段的工作內(nèi)容;取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、開發(fā)場地建設工程勘察設計、規(guī)劃設計、建設工程招投標、辦理開工手續(xù)、制定建設施工方案、施工現(xiàn)場臨時“三通一平’’等工作的主要內(nèi)容;容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、居住人口密度、建筑后退等規(guī)劃設計的主要控制性指標的含義。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)建設

　　房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的施工建設管理、工程建設進度、成本與質(zhì)量管理、工程建設監(jiān)理、工程竣工驗收和交付使用等工作的主要內(nèi)容。

　　五、房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產(chǎn)估價的概念，房地產(chǎn)價格和價值的種類及含義，房地產(chǎn)估價的主要原則、一般程序等，是否掌.握比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等房地產(chǎn)估價的主要方法，以及是否具有運用有關估價公式計篡房地產(chǎn)價值的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地。產(chǎn)估價概速

　　房地產(chǎn)估價的概念;專業(yè)房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容;估價當事人、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價依爨、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法、估價結果等估價要素;需要專業(yè)估價的基本前提，房地產(chǎn)估價的必要性;現(xiàn)實中房地產(chǎn)需要估價的主要情形;我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

　　(二)房地產(chǎn)價格和價值

　　房地產(chǎn)價格的概念和形成條件，房地產(chǎn)價格的特征，房地產(chǎn)價格的構成;使用價值和交換價值，投資價值和市場價值，原始價值、賬面價值和市場價值，成交價格、市場價格、市場價值和評估價值，市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價，基準地價、標定地價和房屋重置價格，土地價格、建筑物價格和房地價格，總價格、單位價格和樓面地價，實際價格和名義價格，起價、標價、成交價和均價的含義;人口、居民收人、物價、利率、房地產(chǎn)稅收、城市規(guī)劃、交通管制等房地產(chǎn)價格主要影響因素及其對房地產(chǎn)價格的影響。

　　(三)房地產(chǎn)估價原則

　　房地產(chǎn)估價原則的概念和作用，房地產(chǎn)估價的主要原則。

　　(四)房地產(chǎn)估價程序

　　房地產(chǎn)估價程序的概念和作用，房地產(chǎn)估價的基本程序。

　　(五)房地產(chǎn)估價方法

　　市場法、收益法、成本法和假設開發(fā)法的概念、適用的估價對象、估價的基本公式和操作步驟。

　　六、房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動及其監(jiān)管等，是否掌握房地產(chǎn)交易及其流程、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程，以及是否具有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者，房地產(chǎn)經(jīng)紀對象，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的、內(nèi)容、方式和費用;房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性和重要作用;房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的種類;房地產(chǎn)居間與代理的區(qū)別，代理的種類;我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展概況，有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的主要法律法規(guī)及其相關主要規(guī)定。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的含義，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構設立和備案要求;美國和我國中國香港、中國臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的層次劃分和名稱，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類;房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試的報考條件，考試的有關規(guī)定;房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格注冊的程序、申請注冊的條件;房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利和義務;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類型及各類房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的特點。

　　(三)房地產(chǎn)交易及其流程

　　房地產(chǎn)交易的概念和特點;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、條件，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他有關規(guī)定;新建商品房買賣及其流程，新建商品房預售的條件，商品房預售許可證的辦理，商品房銷售合同管理;二手房買賣、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、房屋租賃及其流程;房地產(chǎn)抵押的概念，可以抵押和不得抵押房地產(chǎn)的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的基本流程，房地產(chǎn)抵押的其他有關規(guī)定。

　　(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程

　　。

　　二手房買賣和租賃經(jīng)紀業(yè)務流程，新建商品房銷售代理業(yè)務流程。

　　(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動及其監(jiān)管

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的主要應有行為和不得有的行為;房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的種類、應包含內(nèi)容、簽訂要求、簽名蓋章要求、保存要求;房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有關政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)督管理的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動自律管理的主要內(nèi)容。

　　七、物業(yè)管理

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解物業(yè)管理的概念、基本內(nèi)容、基本理論等，是否掌握物業(yè)管理的主要階段、基本制度等，以及是否具有從事物業(yè)管理業(yè)務的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)物業(yè)管理概述

　　物業(yè)管理中物業(yè)的概念、特性和分類，物業(yè)管理的概念、主體和客體，物業(yè)管理服務的對象，物業(yè)管理的本質(zhì);物業(yè)管理的基本特點;社區(qū)和社區(qū)管理的概念，物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別和關系;物業(yè)管理的起源，現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展概況。

　　(二)物業(yè)管理基本內(nèi)容

　　公共服務的概念和內(nèi)容，房屋及設施設備管理、環(huán)境管理、公共秩序維護管理、檔案管理、客戶管理等內(nèi)容及要求;專項服務的概念和主要內(nèi)容;特約服務的特點和主要內(nèi)容。

　　(三)物業(yè)管理基本理論

　　建筑物區(qū)分所有權的構成，業(yè)主行使專有部分所有權的限制和行使共有部分共有權的規(guī)定;住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬;業(yè)主共同決定事項的范圍和表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立、決定效力及處置權。

　　(四)物業(yè)管理主要階段早期介入階段的概念和作用。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、規(guī)劃設計、旎工建設、竣工驗收、銷售等階段介入的內(nèi)容、方法和要點;前期物業(yè)管理的概念、特點和內(nèi)容，物業(yè)承接查驗：業(yè)主人住、物業(yè)裝飾裝修管理、工程質(zhì)量保修處理、物業(yè)項目管理機構的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等內(nèi)容及要求;物業(yè)管理階段的界定和主要工作內(nèi)容;物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件和外部環(huán)境條件。

　　(五)物業(yè)管理基本制度

　　業(yè)主大會制度，包括業(yè)主弋業(yè)主大會和業(yè)主委員會的概念業(yè)主大會的性質(zhì)，業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主委員會的職責，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責界限;管理規(guī)約制度’包括管理規(guī)約的概念、內(nèi)容和作用，臨時管理規(guī)約的概念、內(nèi)容及其與管理規(guī)約的差異和銜接;物業(yè)管理招投標制度，包括物業(yè)管理招標的概念和主體，物業(yè)管理投標的概念和主體，物業(yè)管理開標、評標和中標;物業(yè)承接查驗制度，包括承接查驗的概念、類型、意義和內(nèi)容，《物業(yè)承接查驗辦法》的相關規(guī)定;物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度，包括物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級的規(guī)定、審批及業(yè)務管理;物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度，包括物業(yè)管理師的相關規(guī)定及考試、注冊，專業(yè)技術人員的職業(yè)資格(從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格)管理;住宅專項維修資金制度，包括住宅專項維修資金的概念、作用、交存方式和使用。

　　八、房地產(chǎn)登記

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度，房屋登記和土地登記的概念等，是否掌握我國現(xiàn)行房屋登記和土地登記的種類、一般程序等，以及是否具有識別房地產(chǎn)權屬證書、房地產(chǎn)面積和房地產(chǎn)圖的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)登記概述

　　房地產(chǎn)登記的目的，房地產(chǎn)登記的效力，房地產(chǎn)登記簿和房地產(chǎn)權屬證書，房地產(chǎn)登記機構及其職責，更正登記和異議登記，房地產(chǎn)善意取得的條件，不登記也發(fā)生物權效力的情形。

　　(二)房屋登記

　　房屋登記的概念和種類，以及房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記和其他登記的概念和內(nèi)容;房屋登記的一般程序，房屋登記申請方式、不予登記的情形、房屋基本單元，房屋實地查看，房屋登記收費。

　　(三)土地登記

　　土地登記的概念和種類，以及土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記的概念和內(nèi)容;土地登記的一般程序，土地登記申請人、不予登記的情形。

　　(四)房地產(chǎn)面積

　　房地產(chǎn)面積的概念和意義，房屋面積的種類;房屋建筑面積的測算;土地面積量測中的土地面積種類，建設用地使用權出讓和房地產(chǎn)開發(fā)中的土地面積種類。

　　(五)房地產(chǎn)圖

　　房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖、房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)容和用途，地籍圖、宗地圖的內(nèi)容和用途。

　　九、房地產(chǎn)稅收

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產(chǎn)稅收的概念、特征和職能，是否掌握我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系和主要的房地產(chǎn)稅收，以及是否具有計算房地產(chǎn)稅收的應納稅額和解決房地產(chǎn)稅收有關問題的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)稅收概述

　　稅收的概念和特征，稅種的構成要素;房地產(chǎn)稅收的概念、特征和職能;我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系。

　　(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收

　　’契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等的內(nèi)涵、基本特點、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、應納稅額計算和減免。

　　(三)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收

　　房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)涵、基本特點、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、應納稅額計算和減免;個人住房房產(chǎn)稅改革試點。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收

　　企業(yè)所得稅、耕地占用稅的內(nèi)涵、基本特點、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、應納稅額計算和減免。