《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第四章考點(diǎn):投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

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　　投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

　　投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們?cè)跒槟硞€(gè)物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷(xiāo)售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者)的角度所衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。因此，某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。而該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

　　同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開(kāi)發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，等等。所有這些因素，都會(huì)影響投資者對(duì)該物業(yè)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該物業(yè)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會(huì)有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價(jià)格來(lái)獲得某一物業(yè)。

　　評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評(píng)估――價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。拿折現(xiàn)率來(lái)說(shuō)，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率;而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。另外，不同的投資者對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)，有的可能是樂(lè)觀的，有的可能是悲觀的;而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的。

　　投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資(購(gòu)買(mǎi));反之，說(shuō)明不值得投資(購(gòu)買(mǎi))。換一個(gè)角度講，每個(gè)物業(yè)投資者對(duì)其擬投資(購(gòu)買(mǎi))的物業(yè)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的物業(yè)。