2014年物業(yè)管理師考試講義:房地產(chǎn)市場指標(biāo)

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　　房地產(chǎn)市場指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。

　　(一)供給指標(biāo)

　　1.存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量(St=St-1+NCt-δt);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　　2.新竣工量(New　Completions，NCt)，指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標(biāo)是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3.滅失量(δ)，指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　　4.空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。

　　5.空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6.可供租售量(Houses　for　Sale/Rental，HSRt)指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

　　7.房屋施工面積 (Houses　Under　Construction，BUCt)，是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

　　8.房屋新開工面積(Construction　Starts，CSt)，是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。

　　9.平均建設(shè)周期(Construction　Period，CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。

　　10.竣工房屋價值(Value　of　Buildings　Completed，VBCt)，指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造;辦公和生活用家具的購置等費用;購置土地的費用;遷移補(bǔ)償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r值一般按結(jié)算價格計算。

　　(二)需求指標(biāo)

　　1.國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)：是按市場價格計算的一個國家(或地區(qū))所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額，即所有常住單位的增加值之和;從收入形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內(nèi)創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;從產(chǎn)品形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價值。在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。

　　2.人口數(shù)，是指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口是指經(jīng)常居住在這個地區(qū)的人口，現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時點下，在這個地區(qū)居留的人口。常住人口與一個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。

　　3.城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　　4.就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員(包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等)。這一指標(biāo)反映了一定時期內(nèi)全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標(biāo)。

　　5.就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

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　　6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

　　7.城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補(bǔ)貼后的收入。

　　8.城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。

　　9.房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

　　10.商品零售價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。

　　11.城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

　　(三)市場交易指標(biāo)

　　1.銷售量(Houses　Sold，HSt)，指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

　　2.出租量(Houses　Rented，HRt)，指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　　3.吸納量(Absorption　Volume，AVt)，指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。

　　4.吸納率(Absorption　Rate，ARt)，指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。

　　5.吸納周期(Absorption　Period，APt)，指按報告期內(nèi)的吸納速度(單位時間內(nèi)的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(APt=HSRt/AVt)，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

　　6.預(yù)售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

　　7.房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格。

　　8.房地產(chǎn)價格，指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。

　　9.房地產(chǎn)租金，指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。

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