物業(yè)管理師物業(yè)經營管理:物業(yè)經營管理計劃的概念

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第五章知識點匯總

　　物業(yè)經營管理計劃的概念

　　(一)規(guī)劃與計劃

　　規(guī)劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預先擬定的具體內容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等。

　　物業(yè)經營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

　　物業(yè)管理規(guī)劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現實出發(fā)的思考、想像和謀劃，進而確定、安排達到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。物業(yè)管理規(guī)劃還應考慮如何經濟地使用物業(yè)管理企業(yè)的時間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程。

　　制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持;第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與;第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

　　(二)計劃的用途

　　物業(yè)經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業(yè)經營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費、提高工作效率和經濟效益的手段。沒有物業(yè)經營管理計劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導致物業(yè)經營管理活動失敗。

　　物業(yè)經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：(1)指導物業(yè)管理的具體行動;(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程;(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識;(5)便于明確物業(yè)管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題;(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經營管理活動的績效。

　　(三)物業(yè)管理計劃的表現形式

　　物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃;中短期計劃則介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年;長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

　　由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務合同大都是以3～5年甚至1～2年為周期，這就容易導致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場競爭力以及長期保值增值的目標。物業(yè)管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業(yè)管理企業(yè)任內的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編制物業(yè)管理長期計劃時，要從資產管理的角度，進行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析，制定物業(yè)資產價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業(yè)經濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。

　　以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對住宅小區(qū)公共設施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長期的計劃，對外墻、走廊、樓梯、屋頂等公共場所的維修年限，對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業(yè)管理服務的保證，是對業(yè)主負責的根本。

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