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物業(yè)管理師制度與政策講義:土地使用權(quán)的處理原則

更新時間:2014-10-24 10:33:17 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》講義:土地使用權(quán)的處理原則,詳細內(nèi)容如下,供各位考生在備考過程中參考學(xué)習。

  土地使用權(quán)的處理原則

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時,房地產(chǎn)使用的國有土地,包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,一方面會涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題,另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格包含土地轉(zhuǎn)讓價格,因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題,《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,結(jié)合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性,對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則,分別作出規(guī)定。

  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當符合下列條件:

  (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

  (2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

  (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

  2.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?!币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?!蓖瑫r,對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?!?/P>

  (二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),應(yīng)當取得人民政府的批準,或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中,人民政府按照國務(wù)院規(guī)定,要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)當依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  2.屬于下列情形之一的,經(jīng)人民政府批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

  (1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

  (2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

  (3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

  (4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

  (5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

  (6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

  (7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

  按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

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