物業(yè)管理師講義:不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求

　　不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求

　　(一)居住物業(yè)

　　居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等。國內(nèi)大量空置的商品住宅，許多是因為不具備上述配套條件造成的。對于小型的居住項目，其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力，對場地周圍已具備的配套設(shè)施能力的依賴性就更大。

　　2.公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。

　　3.環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。

　　4.居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。

　　(二)寫字樓物業(yè)

　　影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

　　1.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力，雖然這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化，但它對寫字樓項目區(qū)位選擇過程的影響則是不言而喻的。

　　2.周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。

　　3.易接近性。寫字樓項目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　(三)零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。此外，新零售商業(yè)項目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力;它必須從其他零售商業(yè)項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

　　商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%～15%。對于每一個零售商業(yè)項目來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項目建設(shè)場地的選擇還受消費者到達(dá)該地點是否方便，即項目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對于大型商場來說，還要考慮停車的方便程度。

　　(四)工業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

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