物業(yè)管理師管理實務(wù)講義:物業(yè)服務(wù)合同的特點
物業(yè)服務(wù)合同的特點
(1)一般情況下,產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?!睒I(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后,由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序,因此各級政府行政機關(guān)有必要介人、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動?!段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確規(guī)定,要求業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序,要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書等,此外,還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時向政府物業(yè)管理主管部門備案等。
(3)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過程中所發(fā)生的相關(guān)費用,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤,物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個物業(yè)管理企業(yè)。因此,只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。
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