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物業(yè)管理師制度與政策講義:房地產(chǎn)抵押的概念

更新時(shí)間:2014-11-07 09:39:35 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》講義:房地產(chǎn)抵押的概念,詳細(xì)內(nèi)容如下,供各位考生在備考過(guò)程中參考學(xué)習(xí)。

  房地產(chǎn)抵押的概念

  抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一,抵押與質(zhì)押相區(qū)別,抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式,抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)?!稉?dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不只是房地產(chǎn),還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具,以及依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的擔(dān)保方式,都屬于抵押擔(dān)保形式。

  由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)、不可移動(dòng)、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點(diǎn),因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。

  (一)房地產(chǎn)抵押的一般概念

  房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

  其中,在房地產(chǎn)抵押一般概念下,“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

  (二)房地產(chǎn)抵押的特定概念

  房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式,一是在建工程抵押;二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。

  1.在建工程抵押

  所稱(chēng)在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  2.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押

  所稱(chēng)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  由于抵押房產(chǎn)尚未形成,貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險(xiǎn),因此,貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)購(gòu)房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任,即只要購(gòu)房人停止還貸,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保證代為履行購(gòu)房人的一切還貸義務(wù),直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后,貸款銀行與購(gòu)房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時(shí),貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目,必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù),以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外,有的貸款銀行還要求按揭貸款購(gòu)房人辦理貸款保險(xiǎn)和進(jìn)行公證。

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