2015物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理講義:現(xiàn)金流量
現(xiàn)金流量
房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看,房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購(gòu)置的房地產(chǎn),通過(guò)物業(yè)管理活動(dòng),最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看,房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金,花費(fèi)一定量的成本,通過(guò)房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。
對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言,投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益,都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng),把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中,流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出,流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?,F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同,現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等,現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的,是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件,考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入,選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案,以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。
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