2014物業(yè)管理師知識點:收益性物業(yè)管理及其特點

　　收益性物業(yè)管理及其特點

　　(一)收益性物業(yè)及其特點

　　1、非住宅物業(yè)。是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)。包括：市場上公開出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，政府機關(guān)和事業(yè)單位自用的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營性的非住宅物業(yè)等。其中收益性物業(yè)的管理最為復雜，市場化、社會化的程度也最高。

　　2、收益性物業(yè)。是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)。一般指寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房以及其他可出租的物業(yè)(如出租型公寓)等。如北京的國際貿(mào)易中心，擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心在內(nèi)的8幢主要建筑，總建筑面積達40余萬M2。

　　根據(jù)用途的不同，物業(yè)可以劃分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)等多種類型。商業(yè)物業(yè)在國內(nèi)也有人稱為“商務(wù)物業(yè)”、“收益性物業(yè)”。美國的羅伯特?C?凱爾認為商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所”，國內(nèi)較為成熟的概念認為商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場地及相關(guān)權(quán)益的總稱。商業(yè)物業(yè)包括綜合樓、寫字樓、購物中心、酒店和康樂場所等。因此，它既可以是一幢配套設(shè)施完善的辦公樓宇、購物中心、百貨商店，也可以是一個加油站和停車場等。

　　隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)水平的提高，各種類型的商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，其市場化、社會化的程度也比較高。商業(yè)物業(yè)有出租經(jīng)營、確保最高回報率的目標，它們的設(shè)備設(shè)施比較先進、復雜，對專業(yè)物業(yè)管理的要求較高，要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營管理理論、服務(wù)意識和操作技能，它最能反映現(xiàn)代物業(yè)管理的本質(zhì)。

　　3、收益性物業(yè)的特點

　　(1)經(jīng)營性。無論業(yè)主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業(yè)永久或一定期限的使用價值，其主要的目的都是直接或間接從事經(jīng)營活動，他們的付出均構(gòu)成經(jīng)營成本的組成部分，經(jīng)營活動的贏利目的非常明顯。

　　(2)公眾性。商業(yè)物業(yè)主要是為公眾服務(wù)，為有現(xiàn)實需要或潛在需要的顧客服務(wù)，因而原則上是應該能夠向公眾開放的。在這類物業(yè)中，雖然也有些企業(yè)制定了準入“門檻”，如會員制俱樂部，但這種門檻只能是“消費門檻”，凡具有這種消費能力和消費需要的顧客，都應該可以進入。

　　(3)服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要從事第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟活動，而不是從事第一產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動。

　　(二)收益性物業(yè)管理的含義及其特點

　　1、收益性物業(yè)管理的含義。所謂物業(yè)管理，簡單地說，就是人們對一個特定的物業(yè)進行的管理活動。但任何物業(yè)都是為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)的。因此，從這一角度去考察，物業(yè)管理的含義要豐富的多。關(guān)于物業(yè)管理的含義，理論界有廣義和狹義之分。

　　廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用者所進行的管理和服務(wù)活動。狹義的物業(yè)管理，一般只限于對某個已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務(wù)。商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容除了包括狹義物業(yè)管理的內(nèi)容之外，還應當包括物業(yè)的出租、銷售、公共關(guān)系、客戶管理等經(jīng)營管理方面的內(nèi)容。

　　2、收益性物業(yè)管理的特點。

　　(1)需要營造良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營就是要吸引顧客，所以，講究良好的區(qū)位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車場，利用集聚效應，成行成市的布局來擴大消費半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營造氣氛。

　　(2)具有不斷追求設(shè)施設(shè)備先進性的特點。只有良好的、舒適的、高檔次的先進設(shè)施，才能保證業(yè)主的物業(yè)出租率及租客的營業(yè)收入。很多有名的酒店、商業(yè)大廈，雖然歷史悠久，但仍長盛不衰，除了其良好的商業(yè)信譽外，其重要的原因之一就是不斷更新設(shè)備設(shè)施，保持先進性，才能吸引租客和顧客。

　　(3)具有較高的租賃比例。很多商業(yè)物業(yè)的投資者，當物業(yè)建成后，全部或部分用于出租給其他人進行經(jīng)營活動，以收取租金作為投資回報，如辦公物業(yè)，出租率會遠高于自用率。有些商務(wù)樓雖然是作為開發(fā)建設(shè)單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機構(gòu)，如廣東建設(shè)銀行大廈、廣東發(fā)展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此。至于購物中心、批發(fā)市場等則很多都是出租鋪位或攤位。

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