2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理: 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理
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第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理
一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及其防護(hù)
(一)風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn):管理模式風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)、墊款風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)
1.管理模式風(fēng)險(xiǎn)
成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人,獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,除了子公司之外的其他形式都屬于非法人機(jī)構(gòu),不承擔(dān)民事責(zé)任,項(xiàng)目一旦發(fā)生問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)難逃干系。
2.產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)
投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有以下三種:(1)完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份;(2)將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東;(3)全部出售套現(xiàn)。
(二)風(fēng)險(xiǎn)防護(hù):建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、把握重要環(huán)節(jié)
為保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的利益,在物業(yè)管理合同中應(yīng)格外強(qiáng)調(diào)和認(rèn)真制定下列條款的內(nèi)容:(1)合同文本的最終確定應(yīng)征得全體業(yè)主或租戶的一致同意和認(rèn)可;(2)全體業(yè)主和租戶對(duì)按時(shí)全額交費(fèi)承擔(dān)責(zé)任和義務(wù);(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主或租戶處理方式的認(rèn)可;(4)對(duì)前期投資商向個(gè)別業(yè)主承諾的處理方式;(5)少數(shù)服從多數(shù)原則的認(rèn)可;(6)對(duì)服從統(tǒng)一管理的承諾;(7)啟動(dòng)資金的管理和使用;(8)物業(yè)管理費(fèi)用不足時(shí)的處理程序;(9)投資商前期工作與后期物業(yè)管理的銜接;(10)物業(yè)管理企業(yè)退出管理的方式、條件。
二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理
零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理,可以細(xì)分為防火安全、治安保衛(wèi)、勞動(dòng)安全、媒體風(fēng)險(xiǎn)防范安全等方面。
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