2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》:入住服務的涵義
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入住服務的涵義
入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。對業(yè)主而言,入住的內容包括兩個方面:一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理;二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。
入住過程涉及建設單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主,入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位,物業(yè)由開發(fā)建設轉入使用,物業(yè)管理服務活動全面展開。
在房地產開發(fā)和物業(yè)管理實踐中,物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內容是,建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關手續(xù),如業(yè)主先到建設單位確認相關購房手續(xù)、業(yè)主身份,驗收物業(yè),提交辦理房產證的資料,開具物業(yè)購買正式發(fā)票,逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分,領取鑰匙等。在此基礎上,物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關手續(xù),如領取物業(yè)管理資料、繳納相關費用等。
第二種形式是建設單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深,物業(yè)建設單位樓盤較多、人力資源不足,或物業(yè)建設單位與物業(yè)管理單位系上下級單位,以及其他建設單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等等。
無論采用何種入住操作模式,物業(yè)入住運作的準備、內容、程序等都是一致的,但建設單位和物業(yè)管理單位各自的職責不同。從房產移交的角度而言,入住的實質均是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設單位應承擔相關法律責任和義務,物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務與被服務關系,應借此機會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時公約等,讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項服務,為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。
入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限,當新建物業(yè)符合交付使用條件,開發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位應通過有效途徑或合理方法,如根據業(yè)主提供的通信方式,以電話、電報、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系,或在上述聯(lián)系無效的情況下通過登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達物業(yè)入住信息,向業(yè)主適時發(fā)出入住通知,約定時間驗收物業(yè)和辦理相關手續(xù)。要注意在通知業(yè)主的時候,盡可能一次性告知辦理相關手續(xù)時應攜帶的有關材料。
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