2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)使用與維護

　　物業(yè)使用與維護

　　《條例》對各主體在使用和維護物業(yè)行為進行了明確的規(guī)范。

　　一、公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。但是，因原規(guī)劃設計不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害，對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘

　　對于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的情況，為加強管理和保護公共利益，當事業(yè)主不得擅自實施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主委員會的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地，均應當在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　三、公用事業(yè)單位應當依法履行相關(guān)管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任

　　《條例》明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　四、業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范

　　裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務。

　　《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將相關(guān)禁止行為和注意事項告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

　　五、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關(guān)規(guī)定

　　《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務性質(zhì)和服務內(nèi)容決定的。

　　關(guān)于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題，各方面的認識比較一致，即應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù)。

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