2014物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

　　(一)寫字樓

　　寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。

　　由于大多數(shù)服務(wù)型企業(yè)沒有能力擁有寫字樓或出于業(yè)務(wù)經(jīng)營特性的原因不愿意擁有寫字樓，所以存在著一個(gè)巨大的寫字樓投資和租賃市場。由于寫字樓的業(yè)主或投資者通常不是物業(yè)經(jīng)營管理的行家，為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價(jià)值，通常需要采購高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

　　我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

　　1.甲級(jí)寫字樓

　　具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級(jí)寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。

　　2.乙級(jí)寫字樓

　　具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　3.丙級(jí)寫字樓

　　物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng);相對于乙級(jí)寫字樓，丙級(jí)寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

　　寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從租戶在尋租或續(xù)租寫字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　(二)零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，以選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

　　1.區(qū)域購物中心

　　區(qū)域購物中心(Shopping　Mall，有譯為“摩爾”)是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬m2以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高(全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，高度專業(yè)化與高度綜合化并存)、行業(yè)多、店鋪多、功能多。

　　區(qū)域購物中心定位于家庭式消費(fèi)，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費(fèi)者之需的各類專業(yè)店。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費(fèi)和一站式享受(文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光)的需求。

　　區(qū)域購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。

　　2.市級(jí)購物中心

　　市級(jí)購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級(jí)購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶;男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)入中心經(jīng)營;銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購物中心的租戶。按所服務(wù)的對象不同，市級(jí)購物中心也有高檔和中檔之分。

　　3.地區(qū)購物商場

　　地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10～30萬人，年?duì)I業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。

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　　4.居住區(qū)商場

　　居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

　　5.鄰里服務(wù)性商店

　　這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬人以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。

　　6.特色商店

　　特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價(jià)廉的直銷店或倉儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。

　　除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個(gè)角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群;二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一幢辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。

　　(三)出租型別墅或公寓

　　用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)管理企業(yè)來為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

　　1.別墅

　　別墅(Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。

　　中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念。實(shí)際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。而國外的住宅(House)與別墅(Villa)是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實(shí)生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。

　　2.公寓

　　公寓(Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括;復(fù)式公寓(一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上)、花園公寓(公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅)和單間公寓(由單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅)。

　　(四)工業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的流程與空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢。同時(shí)還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。隨著越來越多的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將其關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，就工業(yè)物業(yè)管理工作外包給專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)也越來越普遍。

　　(五)酒店和休閑娛樂設(shè)施

　　酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)屬于酒店管理行業(yè)，但因?yàn)樵S多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營管理活動(dòng)也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。國際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時(shí)度假經(jīng)營模式，也通常是由物業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。

　　雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：

　　1.服務(wù)對象不同。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人。

　　2.地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。

　　3.服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。

　　4.建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。

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