2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》酬金制與包干制
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酬金制與包干制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù),計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金,但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。
酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明,避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況,保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益;對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取,具有相對(duì)的固定性,可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運(yùn)作能力緊密相關(guān)。
在包干制下,物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人,自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則,主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督,保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。
以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的,不會(huì)因市場短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化;對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤不再是固定的,企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力,通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長,既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
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(三)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征
1.會(huì)計(jì)主體
在酬金制下,物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體,各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算,也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。
2.收入
采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
3.成本費(fèi)用
(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。
(2)人工成本占總成本的比例較高。
(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素
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