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2014物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考前沖刺練習(xí)題(第一套)

更新時(shí)間:2014-08-12 09:34:58 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 環(huán)球網(wǎng)校整理2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺練習(xí)題(第一套),并附參考答案,供廣大考友復(fù)習(xí)備考過(guò)程中,通過(guò)做題檢測(cè)、提高自己。

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  1.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。

  A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人

  B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

  c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

  D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

  2.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

  A.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開

  B業(yè)主大會(huì)成立

  C.50%業(yè)主入住

  D物業(yè)服務(wù)合同生效

  3.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

  A.裝修人

  B裝修企業(yè)

  c.裝修施工人員

  D物業(yè)服務(wù)企業(yè)

  案例分析:

  劉先生購(gòu)買了一套位于頂層的商品房,入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定:“為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái),不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。”入住后,劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自已有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。 物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是:劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。

  問(wèn)題:

  1、物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?

  2.按照法律法規(guī)要求,劉先生在此案中有哪些過(guò)錯(cuò)?

  3.指出物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?

  答案:

  1、D

  2、D

  3、A

  案例分析、

  1、 (l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;

  (2)訴劉先生除拆封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予以支持;

  (3)此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。

  2.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,劉先生的行為屬未經(jīng)同意,搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為,并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定,屬違規(guī)行為。

  3.物業(yè)公司不是行政管理部門,也不是執(zhí)法單位,無(wú)權(quán)罰款,無(wú)權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無(wú)效的情況下,及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,或通過(guò)司法途徑解決。

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  二、某一住宅小區(qū),房屋都是12層的小高層,外墻材料是玻璃幕墻。某員工作為保潔服務(wù)部的負(fù)責(zé)人,在中秋節(jié)即將來(lái)臨時(shí),按照原定保潔計(jì)劃,需要對(duì)所管理的物業(yè)的外墻進(jìn)行清洗。

  請(qǐng)回答:

  1、下列選項(xiàng)中,( )屬于物業(yè)管理的日常清潔衛(wèi)生服務(wù)工作的內(nèi)容:

  A:樓外公共區(qū)域保潔

  B:樓內(nèi)保潔

  C:垃圾收集與處理

  D:管道疏通

  E:清潔拓荒

  參考答案:ACD

  分析:B所指的是樓內(nèi)保潔,我們只提供樓內(nèi)公共區(qū)域的保潔;E屬于一次性物業(yè)保潔服務(wù),不屬于日常保潔服務(wù)的范圍。

  2、做外墻清潔時(shí),常用的清潔方法有哪幾種?

  答:外墻清潔根據(jù)建筑高低、客戶要求及裝飾面材料等情況采用不同的清潔方法。常用方法有:

 ?、俚趸@清潔法,適用于樓層較高、原設(shè)計(jì)配有高空吊籃的建筑,較為安全,但工作效率低;

  ②人工吊板清潔法,適用于各種外墻,工作效率較高,但危險(xiǎn)性大,容易造成清潔人員或清潔工具下墜的危險(xiǎn);

 ?、凵禉C(jī)清潔,對(duì)于高度不太大(15米以下)、配有升降機(jī)的場(chǎng)所,較安全可靠,但清潔的高度受限制;

 ?、艽钅_手架清潔,多用于上凸下凹的特殊形狀建筑外墻清潔,成本高,效率低;

  ⑤直接水槍及接桿清潔法,多用于較矮的外墻(3米以下);

  ⑥清洗機(jī)保養(yǎng),一種現(xiàn)代清洗方法,效率高且安全,但前提是配有自動(dòng)清洗機(jī)。

  3、當(dāng)組織員工進(jìn)行外墻清潔作業(yè)時(shí),有哪一些注意事項(xiàng)。

  答:外墻清洗注意事項(xiàng)有:

 ?、偻鈮η逑辞氨仨毟鶕?jù)清潔對(duì)象的特點(diǎn)做好完善的清洗施工方案,包括外墻材料及面積確認(rèn)、清潔步驟、安全措施、用藥方案、應(yīng)急預(yù)案、質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)及措施等;

  ②外墻清潔工作中安全是重中之重,對(duì)于高空作業(yè)的人選、下吊材料、天氣狀況、安全防范等必須嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定操作,下吊前、中、后都必須對(duì)每件物品、每個(gè)操作做好充分的安全檢查,高處作業(yè)必須系好安全帶、戴上安全帽;

 ?、弁鈮η逑幢仨毟鶕?jù)不同的外墻裝飾材料采用不同的藥劑及清洗方法,且在全面清洗前必須先根據(jù)不同的外墻裝飾材料洗出一小塊樣板,經(jīng)檢查確實(shí)不會(huì)對(duì)外墻裝飾材料造成不良影響后方可全面清洗;

 ?、芮逑辞氨仨毻ㄖ緱澖ㄖ恳粯I(yè)主(客戶)不要開窗,對(duì)周圍可能影響到的區(qū)域做好圍護(hù),對(duì)可能受影響的植物、車輛及其他物品做好保護(hù)措施;

 ?、萸逑磪^(qū)域周圍必須用圍欄封閉,避免無(wú)關(guān)人員入內(nèi),清洗現(xiàn)場(chǎng)必須有專門的安全監(jiān)督員對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo);

 ?、抻捎谕鈮η逑此巹┯休^強(qiáng)的腐蝕性,清洗范圍內(nèi)的各種植物必須做好遮蓋保護(hù)并及時(shí)沖水,避免藥物對(duì)植物造成影響。

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  三、物業(yè)管理項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。對(duì)物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析可以采用兩種方法。

  請(qǐng)回答:

  1、物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用( )這兩種方法。

  A:感性分析和理性分析

  B:定期分析和隨機(jī)分析

  C:定型分析和定制分析

  D:直觀評(píng)價(jià)和定量分析

  參考答案:D

  2、該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,其L值是3,E值是2,C值是7,請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行D值分析,并大致判斷風(fēng)險(xiǎn)的高低。

  參考答案:

  D=LEC=3*2*7=42

  根據(jù)考試用書中所提供的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷,該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)屬于二級(jí)風(fēng)險(xiǎn),存在一般風(fēng)險(xiǎn),需要加以控制。

  3、本項(xiàng)目中的個(gè)別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項(xiàng)目的失實(shí)的投訴信息,該媒體進(jìn)行了連續(xù)報(bào)道。為應(yīng)對(duì)此種宣傳報(bào)道中的失實(shí)報(bào)道,作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。

  參考答案:

 ?、傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)其在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn),樹立高度的警覺意識(shí),建立起科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序,充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。

 ?、谔幚硗话l(fā)危機(jī)要注意與相關(guān)方的有效溝通,在處理危機(jī)的過(guò)程中,要加強(qiáng)與各類公眾的溝通。一般來(lái)說(shuō),溝通與交流的對(duì)象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。本案例中,首先要與該媒體有效溝通,對(duì)存在不實(shí)投訴的情況告知對(duì)方,并提出依據(jù)。同時(shí)告知業(yè)主,對(duì)提供不實(shí)信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

  ③輿論風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系,主動(dòng)溝通,適當(dāng)解釋,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危機(jī)公關(guān)管理,危機(jī)公關(guān)可分為危機(jī)預(yù)防和危機(jī)處理兩類,前者是在危機(jī)發(fā)生前的未雨綢繆,后者是在危機(jī)發(fā)生后的處理應(yīng)對(duì)。如果仍然無(wú)效,可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門對(duì)此事的關(guān)注,因此,本案例中,要采取有效的危機(jī)公關(guān)手段,與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報(bào)道內(nèi)容。

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