2015物業(yè)管理師考點:收益性物業(yè)價格的概念和特征
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收益性物業(yè)價格的概念和特征
一、物業(yè)價格的概念和形成條件
物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價――貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會,物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付,例如,以物業(yè)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等。
二、物業(yè)價格的形成條件
物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣,需要具備有用性、稀缺性和有效需求。
有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要,俗話說“有用”,經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值。至于人們?yōu)槭裁葱枰?,或者是因為覺得它很必要,或者是因為它很時髦,或者是因為聽信了廣告宣傳。物業(yè)如果沒有用,人們就不會產(chǎn)生占有物業(yè)的要求或欲望,更談不上花錢去購買或租賃物業(yè),從而物業(yè)也就不會有價格。
稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它,是相對缺乏,而不是絕對缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價格。因為如果該種物品的數(shù)量豐富,隨時隨地都能夠自由取用,像空氣或某些地方的水那樣,盡管對人們至關(guān)重要――沒有它們我們就無法生存,但是也不會有價格。因此,物業(yè)要有價格還必須具有稀缺性。而且稀缺性對價格的作用是很大的,俗話說物以稀為貴。
有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要――不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢),或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買),都不能使購買行為發(fā)生,從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如,一套30萬元的住房,甲家庭需要,可是買不起;乙家庭買得起,但是不需要;丙家庭既需要,也買得起。在這種情況下,只有丙家庭對這套住房有有效需求。因此,分清需要與有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求,需要只是一種要求或欲望,有支付能力支持的需要才是有效需求。
三、物業(yè)價格的特征
物業(yè)價格與一般物品的價格,既有共同之處,又有不同的地方。共同之處是:①都是價格,用貨幣來表示;②都有波動,受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同,表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要有下列五個特征:
(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動,其價格與區(qū)位密切相關(guān)?!發(fā)ocation,location and location”是西方認為的投資物業(yè)最重要的三點,即“第一是區(qū)位,第二是區(qū)位,第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說,一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,除了其地理坐標位置,還包括它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)、同行業(yè)等)的距離,從其他地方到達該宗物業(yè)的可及性,從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性,以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。這里的可及性與便捷性,含義基本相同。但我們用“可及性”表達由“外”到“內(nèi)”――“進”的方便程度,用“便捷性”表達由“內(nèi)”到“外”――“出”的方便程度。因為某些物業(yè)受單行道、道路隔離帶、人行天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響,其由外到內(nèi)和由內(nèi)到外的方便程度是不相同的,甚至差異很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因,現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。
(二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)由于不可移動,在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物,而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè),權(quán)益狀況可能千差萬別,甚至實物狀況好的,由于權(quán)益過小,如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議,價格較低;相反,實物狀況差的,由于權(quán)益較大,如產(chǎn)權(quán)清晰、完全,價格可能較高。因此,從這種意義上講,物業(yè)價格是物業(yè)權(quán)益的價格。
(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金。物業(yè)因為價值量大、壽命長久,所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類型的物業(yè),如公寓、寫字樓、旅館,租賃甚至是主流。因此,物業(yè)同時有兩個價格:一是其本身有一個價格,經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格,即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);另一個是使用它一定時間的價格,經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格,即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品,如家具、服裝,主要是買賣價格,很少有租賃價格。物業(yè)的價格與租金的關(guān)系,就如同本金與利息的關(guān)系。
(四)物業(yè)價格形成的時間較長。由于物業(yè)價值量大,加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解,所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹慎的,從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內(nèi)達成。另外,一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構(gòu)成某一特定的地區(qū),而該地區(qū)并非固定不變,尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在變化,因此,物業(yè)價格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用,預(yù)計將來可以做何種使用,總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價格。
(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質(zhì)相同,可以開展樣品交易、品名交易,同時存在眾多的賣者和買者,其價格形成通常較客觀,不易受交易者個別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進行比較,具有獨一無二的特性,要認識物業(yè),只有親自到實地查勘,而且由于物業(yè)價值量大,相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者,有的物業(yè)甚至只有一個買者和一個賣者,所以,物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成,并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。
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