2015物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點(diǎn):求取建筑物折舊的年限法

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　　求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。類似于有的人看上去比實(shí)際年齡小，有的人看上去比實(shí)際年齡大。實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實(shí)際年齡;③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡長于實(shí)際年齡。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡短，就會(huì)延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起向過去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡短于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工驗(yàn)收合格之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。

　　利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)檫@樣求出的建筑物折舊更符合實(shí)際情況。例如，兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，但如果采用實(shí)際年齡計(jì)算折舊，那么它們的價(jià)值就是相同的。進(jìn)一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價(jià)值未必高;而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”;而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場(chǎng)價(jià)格。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：

　　式中Di――第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額 是一個(gè)常數(shù)D。

　　C――建筑物的重新購建價(jià)格。

　　S――建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。

　　N――建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

　　R――建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率

　　式中Et――建筑物的折舊總額。

　　式中V――建筑物的現(xiàn)值。

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