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2015物業(yè)管理師考試管理實務:投標的策略及技巧

更新時間:2015-01-21 10:16:09 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》,投標的策略及技巧,相關知識點已經(jīng)整理更新,希望對各位考生朋友的備考,起到一定作用。

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  投標的策略及技巧

  1.投標的組織策劃

  物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組,對投標活動進行策劃實施,其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

  (1)根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組,投標小組成員的選擇、配備,尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質(zhì)量和效率的基礎。

  (2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查,正確評估,預測并降低投標的風險。

  (3)正確編制標書。編制標書要根據(jù)招標文件的要求進行,在透徹掌握招標文件內(nèi)容和進行細致深入的市場調(diào)查基礎上,確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等),制訂物業(yè)管理方案。

  (4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。

  (5)靈活運用公共關系,多渠道獲取相關信息,確保報價的合理性。

  (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

  (7)加強與招標方的溝通,了解招標方的需求,及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。

  (8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。

  2.項目的現(xiàn)場踏勘

  在踏勘現(xiàn)場過程中,招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答,但這種口頭答復并不具備法律效力,只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時,才能產(chǎn)生法律約束力。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘,查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面:

  (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè)),物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè));物業(yè)配套設施設備及其分布情況;周邊道路交通及停車場情況;園林綠化及環(huán)境標識情況;內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。

  (2)主要業(yè)主情況,包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查。

  (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。

  3.投標文件的編寫

  物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用。

  (1)投標文件編寫的基本要求。

  作為評標的基本依據(jù),投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎,以便于評標工作的順利進行。

  1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位,避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。

  2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”,而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

  3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務,也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。若招標文件要求采用國外的服務標準與規(guī)范,應將所使用的標準規(guī)范譯成中文,并在投標文件中說明。

  4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言,必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式,最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

  圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊,并和投標文件中的文字表述保持一致。

  5)確保資料的真實性。投標文件的內(nèi)容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定,且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件,并保證所提供全部資料的真實性。

  (2)投標文件編寫中應注意的問題。

  1)確保填寫無遺漏,無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標處理。

  2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改,則應由投標方負責人在修改處簽字。

  3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作必要修改外,投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

  4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖,可另附補充說明,但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。

  5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

  6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。

  7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚,文本整潔,紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方。

  8)做好投標文件的保密措施。

  4.投標報價的策略和技巧

  投標報價是技術性、技巧性極強的工作,在投標的過程中,需要不斷調(diào)整策略,使報價更接近標底。投標報價的策略主要有:

  (1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算,確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間,在此基礎上預測標底和競爭對手的報價范圍。

  (2)密切關注、正確分析競爭對手的報價。

  (3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。

  在投標過程中,投標人采取的報價技巧主要有:

  1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中,由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在,投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術上更合理可行的方案,即準備兩個或兩個以上的報價,最后與招標方進行協(xié)商處理。

  2)保本報價。即按成本報價,適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。

  5.現(xiàn)場答辯的技巧

  (1)應選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應對答辯人員進行模擬演練,正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等,對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。

  (2)開標前,答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。

  (3)在正式開標時,一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹,答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述,重點突出,難點講透,特色鮮明,從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力,感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確,避免匆忙回答或含糊其辭。

  6.簽約談判的技巧

  (1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖,準確判斷對方履行合同的誠意和能力,對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。

  (2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。

  (3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險,將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。

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