2015物業(yè)管理師考試綜合能力:物業(yè)管理法律責(zé)任

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　　物業(yè)管理法律責(zé)任

　　(一)物業(yè)管理法律責(zé)任概述

　　廣義的物業(yè)管理法律責(zé)任――是指民事、經(jīng)濟、行政法律關(guān)系主體，因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)使用自己的權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律事實的出現(xiàn)，而要依法承受的，一般需經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機關(guān)依法裁決確定的具有政權(quán)強制性的法定必為的不利性法律后果或特殊的懲戒性追加義務(wù)負擔(dān);

　　狹義的物業(yè)管理法律責(zé)任――是指物業(yè)管理活動的民事主體對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為依法承擔(dān)的具有強制性和不利性的法律后果。

　　物業(yè)管理法律責(zé)任制度體系主要包括：法律責(zé)任種類法定制度、法律責(zé)任追究和認(rèn)定制度、法律責(zé)任實現(xiàn)制度。

　　(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點

　　1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

　　對物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn)，除依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，也要依合同約定的責(zé)任內(nèi)容為依據(jù)。

　　2.法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的復(fù)雜性提醒有關(guān)方在針對具體個案確定法律責(zé)任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對同一種違法行為從不同角度所設(shè)定的法律責(zé)任規(guī)范。

　　3.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任份量比較大

　　在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責(zé)任時，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范文件和約定技術(shù)規(guī)范文本中關(guān)于技術(shù)責(zé)任問題的規(guī)定。

　　4.法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的身份

　　例如，物業(yè)管理的行政管理部門的行政監(jiān)管者身份、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)法人身份、業(yè)主身份等。

　　(三)物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件和原則

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成，即在一般情況下物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件，有下列四要素構(gòu)成：

　　1.行為違法。

　　2.損害結(jié)果。

　　3.因果聯(lián)系。

　　4.行為人主觀過錯。

　　現(xiàn)代法律確立的歸責(zé)原則主要有三項，相應(yīng)形成三種歸責(zé)類型：

　　1.過錯責(zé)任原則。

　　即歸責(zé)原則將主觀過錯作為判斷法律責(zé)任是否成立的核心原因，即使行為人的違法行為產(chǎn)生損害結(jié)果，但若其不存在主觀過錯，就不承擔(dān)法律責(zé)任。

　　2.無過錯責(zé)任原則，又稱嚴(yán)格責(zé)任原則。

　　該原則主張只要行為人在客觀上作出特定侵權(quán)行為或違約行為并造成損害結(jié)果，不論其主觀有無過錯，即使無法證明其有主觀過錯，行為人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事法律責(zé)任。

　　3.公平責(zé)任原則，又稱平衡責(zé)任原則。

　　當(dāng)事人對發(fā)生的損害都沒有過錯，也都沒有做出違法行為，但受害人要求有關(guān)當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人各方的經(jīng)濟狀況等實際情況，按照公平合理原則讓受害人在內(nèi)的當(dāng)事人分擔(dān)補償民事責(zé)任。

　　(四)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

　　按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的法律責(zé)任內(nèi)容所屬法律部類不同，物業(yè)管理法律責(zé)任分別為刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任。

　　1.刑事法律責(zé)任

　　刑事法律關(guān)系是由于犯罪而發(fā)生的，存在于國家與犯罪人之間而由刑法規(guī)定的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　刑事法律責(zé)任――指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔(dān)的刑法懲戒性后果。

　　2.行政法律責(zé)任

　　物業(yè)管理行政法律責(zé)任――指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)管理行政相對人的行為違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、行政規(guī)章而依法必須承擔(dān)的懲戒性法律后果。行政責(zé)任按承擔(dān)責(zé)任主體行政法律地位不同劃分為：違法行政責(zé)任和行政違法責(zé)任。

　　(1)違法行政責(zé)任

　　――指行政主體(行政機關(guān)及其工作人員、法律法規(guī)授權(quán)的組織或行政機關(guān)授權(quán)、委托的組織或個人)在行使行政管理職權(quán)過程中或?qū)嵤┬姓芾砘顒又械倪`法行為和不當(dāng)行為(合法但不合理的)而導(dǎo)致的依法應(yīng)承擔(dān)的行政懲戒性法律后果。

　　違法行政法律責(zé)任的承擔(dān)方式：行政侵權(quán)賠償和行政處分。

　　(2)行政違法責(zé)任

　　――指行政相對人的行為違反法律、法規(guī)和行政規(guī)章而應(yīng)依法承擔(dān)的懲戒性法律后果。

　　行政違法責(zé)任的具體承擔(dān)種類包括：行政處罰，行政處分，勞動教養(yǎng)和限期改正。

　　物業(yè)管理行政違法責(zé)任可按承擔(dān)責(zé)任主體的不同主要分為六類情形：

　　1)業(yè)主團體管理過程中的行政違法責(zé)任。

　　這類責(zé)任是由業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法行為引起的。

　　2)業(yè)主個體管理與物業(yè)使用人的行政違法責(zé)任。

　　這類責(zé)任是由業(yè)主、物業(yè)使用人的違法行為引起的。

　　3)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動中行政違法責(zé)任

　　這類責(zé)任是由物業(yè)管理企業(yè)的違法行為所引起的。

　　4)開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位的行政違法責(zé)任

　　這類責(zé)任是由于開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位不履行物業(yè)移交法定義務(wù)，未履行前期物業(yè)管理義務(wù)，不履行售后房屋保修義務(wù)等違法行為所引起，相應(yīng)要承擔(dān)限期改正、限期履行、繳納罰款等行政責(zé)任，對開發(fā)建設(shè)單位可暫停其開發(fā)資質(zhì)。

　　5)其他單位、個人的行政違法責(zé)任

　　這類責(zé)任主要是由于某些單位、個人在物業(yè)管理管轄區(qū)域內(nèi)作出了物業(yè)管理規(guī)范性法律文件和業(yè)主自治管理規(guī)章制度的禁為規(guī)范行為所引起的。

　　6)行政相對人妨礙監(jiān)督管理的行政違法責(zé)任

　　這類責(zé)任主要是由于物業(yè)管理公司及其員工和業(yè)主、物業(yè)使用人無理阻撓、妨礙物業(yè)管理行政主管部門及其有關(guān)行政管理部門執(zhí)行監(jiān)督管理業(yè)務(wù)的違法行為所引起的，相應(yīng)要承擔(dān)警告、罰款、行政拘留等行政處罰法確定的行政責(zé)任。

　　3.民事法律責(zé)任

　　物業(yè)管理民事法律責(zé)任――指物業(yè)管理法律關(guān)系民事主體因自己行為違反法定義務(wù)、合同約定義務(wù)或法律的特別規(guī)定而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的懲戒性法律后果。

　　民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點是主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以在法律允許的范圍內(nèi)由當(dāng)事人自行商定，處理和解決民事責(zé)任糾紛適用調(diào)解原則。

　　民事責(zé)任一般劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。物業(yè)管理涉及的法律責(zé)任多是復(fù)合責(zé)任。

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