2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第五章重點(diǎn)

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　　第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析

　　A一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，經(jīng)濟(jì)因素。

　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量，1、金融業(yè)的發(fā)展;2、信息、通信技術(shù)水平的提高;3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;4、人文環(huán)境地的變化;5、自然環(huán)境的變化;6、政治制度的變遷。

　　影響商品住宅需求的因素：B1、收入的變化;2、其他商品的價(jià)格的變化;3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期;4、政府政策的變化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給的基本法則為B：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)合可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。

　　A與需求曲線一樣，影響市場(chǎng)供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們?cè)诿枋龉┙o的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場(chǎng)因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤(rùn)水平的目標(biāo)等。三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市供給數(shù)量的影響：1、房地產(chǎn)開發(fā)成本;2、政府政策的變化;3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　A房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)理房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系，1、總量結(jié)構(gòu);2、區(qū)域結(jié)構(gòu);3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu);4、供求結(jié)構(gòu);5、投資結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分類：(一)按地域細(xì)分;(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分;(三)按存量增量細(xì)分;(四)按交易形式細(xì)分;BA房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租憑和抵押;土地的交易包括土地買賣、租憑和抵押等子市場(chǎng)，由于我國(guó)場(chǎng)面市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租憑(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);面向存量房屋的交易，則存在著租憑轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng);(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等;也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)C，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。

　　供給指標(biāo)：1、存量;2、新竣工量;3、滅失量;4、空置量;5、空置北;6、可供租售量;7、房屋施工面積;8、房屋新開工面積;9、平均建設(shè)周期;10、竣工房屋價(jià)值。

　　需求指標(biāo)：1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值;國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。2、人口數(shù);3、城市家庭人口;4、就業(yè)人員數(shù)量;5、就業(yè)分布;6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率;7、城市家庭可支配收入;8、城市家庭總支出;9、房屋空間使用數(shù)量;10、商品零售價(jià)格指數(shù);11、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。

　　市場(chǎng)交易指標(biāo)：1、銷售量，指報(bào)告其內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù);2、出租量，指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù);3、吸納量，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和;4、吸納率，指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例;5、吸納周期，指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算;6、預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，便已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。7、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù);8、房增價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示;9、房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。

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　　B房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、況爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致辭了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性。(一)市場(chǎng)供給的特點(diǎn);(二)市場(chǎng)需求的特點(diǎn);(三)市場(chǎng)交易的特點(diǎn);交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;(四)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn);以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對(duì)于某一國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，龍其是受到社會(huì)體制的規(guī)定。

　　政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能C，是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制的軌道。

　　政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)院的政策目標(biāo)通常包括：1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。5、滿足特殊群體的需要。

　　政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：1、土地供應(yīng)政策;2、金融政策;3、住房政策;4、城市規(guī)劃;5、地價(jià)政策;6、稅收政策;7、租金和價(jià)格控制。

　　A房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃A(一)規(guī)劃與計(jì)劃，計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序的過(guò)程等。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過(guò)程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來(lái)行動(dòng)方案的一種說(shuō)明。

　　物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來(lái)、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問(wèn)題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問(wèn)題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過(guò)程。

　　制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持;第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與;第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。

　　(二)計(jì)劃的用途，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。

　　(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式，物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃;中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間;長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃。

　　編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作A。為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確的把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。(一)區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析;(二)房地產(chǎn)市分析;(三)鄰里分析;(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析;(五)業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提出。

　　物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：A1、建筑物管理計(jì)劃，建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn);(2)建筑物管理策略;(3)物業(yè)檢查計(jì)劃;(4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。2、租賃計(jì)劃;3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及業(yè)主溝通計(jì)劃，(1)物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo);(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。

　　物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)，(一)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算;(二)資本支出預(yù)算;(三)長(zhǎng)期預(yù)算。

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