2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章重點(diǎn)

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　　第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理

　　合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型：(1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性;一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同也相應(yīng)終止。3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同;《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。

　　B物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提;(2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?(3)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同;(4)物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。

　　B物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1、物業(yè)基本情況;2、委托服務(wù)事項(xiàng);3、雙方的權(quán)利義務(wù);4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn);5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用;6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用;7、物業(yè)管理用房;8、物業(yè)經(jīng)營管理;9、委托服務(wù)期限;10、違約責(zé)任。

　　B物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，除了遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項(xiàng)外，還要注意以下四個(gè)要點(diǎn)：(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則。一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：1、委托項(xiàng)目;2、各委托基目的具體內(nèi)容;3、服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn);4、管理和服務(wù)費(fèi)用;5、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款。(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾。(三)實(shí)事求是留有余地。(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：1、公開原則;2、公平原則;3、公正原則;4、合理原則。

　　“風(fēng)險(xiǎn)”是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：1、負(fù)面性;2、不確定性;3、可測(cè)性。

　　BC風(fēng)險(xiǎn)的類型：1、純粹風(fēng)隊(duì)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn);純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只有損失機(jī)會(huì)而無獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn);而投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是指既有損失機(jī)會(huì)，也有獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn);責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指他人遭受財(cái)產(chǎn)損失或身體傷害，在法律上負(fù)有賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。3、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn);4、基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)成本是指人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)過程中所付出的代價(jià)或遭受的損失。風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容：1、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用;2、風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用;3、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。

　　風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

　　風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟：1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;2、風(fēng)隊(duì)評(píng)估;3、風(fēng)險(xiǎn)控制;風(fēng)險(xiǎn)控制的手段措施包括：(1)回避;(2)自擔(dān)或保留;(3)預(yù)防與抑制;(4)轉(zhuǎn)移。4、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整。

　　A保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。

　　A保險(xiǎn)合同的法律特征：1、保險(xiǎn)合同是一種要式合同;2、保險(xiǎn)合同是一種附合合同;3、保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同;4、保險(xiǎn)合同是射幸合同，又稱為僥幸合同。

　　保險(xiǎn)合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保隊(duì)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　B財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，從狹義來說，單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。其包括的主要險(xiǎn)種為火災(zāi)保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。

　　火災(zāi)保險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，它是對(duì)因火災(zāi)及保險(xiǎn)單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財(cái)產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險(xiǎn)。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)，即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險(xiǎn)好地震、洪水、空中飛行物附落等均視為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)。

　　火災(zāi)保險(xiǎn)對(duì)因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險(xiǎn)人同意并締結(jié)特別合約，對(duì)下列財(cái)產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險(xiǎn)合同不予承保：1、寄托或寄售的貨物;2、金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;3、票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價(jià)證券以及圖冊(cè)、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

　　火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括：1、保險(xiǎn)標(biāo)的自身的變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;2、由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等戰(zhàn)爭或政治風(fēng)險(xiǎn);3、直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染;4、投保人的故意行為或重大過失。

　　物業(yè)火險(xiǎn)投保范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，另一種是建筑內(nèi)物件火險(xiǎn)。

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)：1、責(zé)任范圍;2、除外責(zé)任;3、賠償額度;(1)死亡;(2)傷殘;4、保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算;5、雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展責(zé)任;(1)附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn);(2)附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)，主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動(dòng)以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的積各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

　　A投保決策過程：1、詳細(xì)調(diào)查;2、確定所需的保險(xiǎn);3、保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定;4、選擇保險(xiǎn)公司;5、分析保單條款。

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