2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十章重點(diǎn)

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　　第十章寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

　寫(xiě)字樓物業(yè)的物點(diǎn)：1、所處區(qū)位好，規(guī)模大;2、多為現(xiàn)代化的高屋建筑;3、功能齊全、配套設(shè)施完善;4、多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理;5、保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫(xiě)字樓物業(yè)保值增值的關(guān)健。

　　按照寫(xiě)字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫(xiě)字樓分為：(1)單純型寫(xiě)字樓;(2)商住型寫(xiě)字樓;(3)綜合型寫(xiě)字樓。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)上通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三種類(lèi)型。

　　影響寫(xiě)字樓物業(yè)分類(lèi)的因素進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：1、位置;2、交通方便性;3、聲望或形象;4、建筑形式;5、大堂;6、電梯;7、走廊;8、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置;9、為租戶(hù)提供的服務(wù);10、建筑設(shè)備系統(tǒng);11、物業(yè)管理水平;12、租戶(hù)類(lèi)型。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)：(一)宏觀(guān)目標(biāo);(二)常規(guī)目標(biāo)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位一體。(三)微觀(guān)目標(biāo)。九個(gè)方面的要求：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車(chē)輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式1、物業(yè)發(fā)展目標(biāo);2、物業(yè)管理目標(biāo);3、租戶(hù)管理;4、租務(wù)市場(chǎng)管理;5、租賃期間管理;6、人事管理;7、建筑物管理;8、財(cái)務(wù)管理;9、經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容：1、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo);2、制定租金收取辦法;3、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系;4、組織與控制。

　　寫(xiě)字樓管理中的策略：(一)分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍。(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)”。(三)合理保證非收益部分的使用需要。

　　寫(xiě)字樓的租戶(hù)選擇：(一)租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;1、潛在租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容應(yīng)該與寫(xiě)字樓樓中已有租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶(hù)在從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，因?yàn)檫@關(guān)系到潛在租戶(hù)在租憑期限內(nèi)能否履生合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。3、以了解其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區(qū)范圍。(二)所需面積大小;在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，要考慮三個(gè)方面的因素：1、可能面積的組合;2、尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì);3、尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

　　租金常常以第平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。

　　(重中之重)計(jì)算可出租或可使用面積：建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑百積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單無(wú)內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

　　在寫(xiě)字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理師常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積的比例系數(shù)(R/U系數(shù))，實(shí)際劃歸租戶(hù)獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，便在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。

　　最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以命名基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。

　　租金的調(diào)整，對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(hù)(例如3~5年以上)，租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或期他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。

　　針對(duì)某一物定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶(hù)間就某一特定的了租單元形成一份單獨(dú)的租約。

　　在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用。

　　當(dāng)所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式叫“凈租”。采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低。

　　折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予：折讓優(yōu)惠的具體做法：1、給新入住的租戶(hù)一個(gè)免租期;2、為租戶(hù)從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助;3、替租戶(hù)支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、4、對(duì)租戶(hù)入住前的裝修投資提供資金幫助。

　　寫(xiě)字樓的安全管理：(一)工程安全(二)消防安全(三)治安安全(四)應(yīng)急預(yù)案

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：(1)工程隱患風(fēng)險(xiǎn);(2)設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)毀人亡的重大事故;商務(wù)信息中斷、丟失);(3)消防防范風(fēng)險(xiǎn);(4)保安防范風(fēng)險(xiǎn);(5)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)：1、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)程序;2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。

　　物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：1、能否令業(yè)主滿(mǎn)意。2、專(zhuān)業(yè)服務(wù)的水平。3、向業(yè)主提供信息的能力。4、管理計(jì)劃。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)：(一)服務(wù)滿(mǎn)意度;(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);(三)物業(yè)品牌化。

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