物業(yè)管理的成本如何控制?
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈?按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí),物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè),但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬,認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,如果物業(yè)管理公司真的虧損,那為什么不關(guān)門大吉?為此有業(yè)主猜疑,物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)?為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢?首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,物業(yè)的類型和規(guī)模,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),物業(yè)管理質(zhì)量,管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè),物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大,面對(duì)于種種高檔物業(yè),應(yīng)該說還是有一定利潤(rùn)空間的,但無(wú)論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平,擺脫經(jīng)營(yíng)困境,提高經(jīng)濟(jì)效益,這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題?!段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定,我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來(lái)源,但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中,這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)?
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度,改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì),監(jiān)督施工質(zhì)量,有利于完善物業(yè)的使用功能,也有利開展,提高工作效率和工作質(zhì)量,從而降低使用、維修成本,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變,將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司
例如:將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低,利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司,公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù),而且成本會(huì)更低,物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任,這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度,獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約,懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí),物品信用實(shí)施以舊換新,修舊利廢,綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制,在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)格控制打的費(fèi),餐飲費(fèi)等費(fèi)用,確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。
4、完善采購(gòu)招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購(gòu)費(fèi)用,少則幾十萬(wàn),大到幾百萬(wàn)。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購(gòu),這樣可杜絕“暗箱操作”,從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源,開展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會(huì)省錢,還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外,要廣泛開展多種經(jīng)營(yíng),針對(duì)客戶的需求,開動(dòng)腦筋,比如說家政服務(wù),這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗,整合資源
對(duì)照物管委托合同,甲方的要求,物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則,工作延伸,綜合利用,提高人均管理面積,并通過招聘一專多能型人才,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才,使員工隊(duì)伍精干,并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn),使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù),從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式,由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射,實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備,甚至車輛等,可由幾個(gè)管理處綜合利用,資源共享,從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)
通過提高品牌含金量,提高資質(zhì)等級(jí),提高社會(huì)美譽(yù)度,提高服務(wù)質(zhì)量,擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè),提高規(guī)模效益,面積增加后也能不斷降低單位管理成本,同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型,依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式,努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì),以IC卡等技術(shù)為核心,實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控,從而降低人工費(fèi)用,達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然,企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射,有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè),必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者,要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體,通過種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。
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