經(jīng)營性租賃合同的節(jié)稅簽訂技巧

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　　經(jīng)營性租賃，是指出租人將自己經(jīng)營的租賃資產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人支付租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。經(jīng)營性租賃涉及到營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等稅收問題，如何降低企業(yè)發(fā)生經(jīng)營性租賃所應(yīng)承擔(dān)的各種稅收，主要取決于合同的簽訂技巧。

　　在實(shí)踐中，租賃合同價格涉及到的稅收風(fēng)險主要體現(xiàn)兩方面：一是出租設(shè)備或動產(chǎn)的租賃價格和水電費(fèi)沒有與房屋的租賃價格進(jìn)行分離，即沒有進(jìn)行租金分解而使企業(yè)多繳納了房產(chǎn)稅。二是有不少出租人在出租各種設(shè)備和廠房時，往往不承擔(dān)與租賃有關(guān)的稅費(fèi)，為了更好的賬務(wù)處理，承租人一般會到稅務(wù)部門去代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開租賃發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險，即企業(yè)代替出租人扣繳的租賃業(yè)營業(yè)稅及其他稅費(fèi)不可以在稅前扣除，使企業(yè)一邊承擔(dān)了代扣稅費(fèi)的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費(fèi)，使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。

　　為了節(jié)省稅負(fù)在簽訂經(jīng)營性租賃合同時，務(wù)必按照以下方法簽訂租賃合同：

　　(一)水電費(fèi)與租金分離

　　在租賃廠房或房屋時，水電費(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價格進(jìn)行分離。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價格進(jìn)行分離，出租人在申報房產(chǎn)稅時的計稅依據(jù)更小，可以少申報繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報計稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)。

　　(二)將房屋和設(shè)備租金分開簽合同

　　廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施一起租賃時，必須簽訂兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。

　　(三)承租人代出租人繳納稅費(fèi)時，合同必須簽稅前租金

　　如果出租人不承擔(dān)稅費(fèi)，或承租人代出租人繳納稅費(fèi)的情況下，出租人與承租人在簽訂經(jīng)營性租賃合同時，在租賃合同中必須簽訂稅前租金，而不能簽稅后租金，然后約定承租人代替出租人繳納租賃有關(guān)的各種稅費(fèi)，從合同租金中進(jìn)行抵扣。假設(shè)稅前租金為A，稅后租金為B，到租賃物所在地的地稅局去代開發(fā)票需要承擔(dān)的綜合稅率為R，則簡單的等式為B=A×(1-R)，A=B/(1-R)。切記在租賃合同中應(yīng)簽訂的租金為A=B/(1-R)。而不是B=A×(1-R)。這樣的話，企業(yè)以A=B/(1-R)進(jìn)成本入賬，就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。

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