2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題(五)
閱讀理解
1、某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房,由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600㎡,該公司認(rèn)為建600㎡經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000㎡的寫(xiě)字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓申請(qǐng)抵押貸款,擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
<1> 、評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A、460㎡
B、600㎡
C、1000㎡
D、以上三個(gè)面積都不行
<2> 、能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A、政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B、政府規(guī)劃管理部門(mén)
C、政府土地管理部門(mén)
D、上級(jí)總公司
<3> 、對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí),一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是( )。
A、集聚程度
B、交通條件
C、周邊環(huán)境
D、教育配套設(shè)施
2、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。
<1> 、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中,正確的是( )。
A、劃撥土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押
B、抵押估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日
C、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí),應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘
D、抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變相能力分析,變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性
<2> 、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益,則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)( )。
A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益
B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益
C、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益
D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,并考慮未來(lái)變動(dòng)情況,扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益
<3> 、若采用成本法估價(jià),下列表述中不正確的是( )。
A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
B、無(wú)論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
C、在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
<4> 、假如以投?;馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元,則( )。
A、3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
B、3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
C、3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
D、投保時(shí),保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元
3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用比較法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/㎡,收益價(jià)格為12000元/㎡,兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。
<1> 、如果測(cè)算的收益價(jià)格偏高,則其原因可能是( )。
A、空置率取值偏大
B、報(bào)酬率取值偏小
C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大
D、租金增長(zhǎng)率取值偏小
<2> 、如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無(wú)誤,則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括( )。
A、通脹率上行
B、存款利率下調(diào)
C、辦公用房銷售市場(chǎng)降溫
D、辦公用房租賃市場(chǎng)升溫
<3> 、如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無(wú)誤,在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下,將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí),合理的權(quán)重取值方式是( )。
A、對(duì)房屋征收評(píng)估,比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重
B、對(duì)房屋征收評(píng)估,比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重
C、對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià),比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重
D、對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià),比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重
4、某城市因道路拓寬需征收一幢建于2000年,建筑面積為8000 m2的臨街五層綜合樓,該項(xiàng)目征收人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋征收補(bǔ)償后,原征收單位已搬遷完畢,該綜合樓拆除前,相鄰的某醫(yī)院,經(jīng)考察擬購(gòu)買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用,并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。
<1> 、該醫(yī)院應(yīng)與( )接洽購(gòu)買綜合樓事宜。
A、被征收人
B、征收人
C、房屋征收實(shí)施單位
D、政府規(guī)劃主管部門(mén)
<2> 、買方可支付的最高購(gòu)買價(jià)為( )。
A、建筑市場(chǎng)價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用
B、拆除的舊建筑材料價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用
C、建筑物殘值
D、建筑物市場(chǎng)價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價(jià)值
<3> 、賣方可接受的最低購(gòu)買價(jià)為( )。
A、建筑物市場(chǎng)價(jià)值
B、建筑物市場(chǎng)價(jià)值-清理費(fèi)用
C、拆除后的舊建筑材料價(jià)值
D、拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用
5、因城市發(fā)展的需要,政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定,選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房,其中A房屋辦理了權(quán)屬登記,B房屋為其10年前自行建設(shè),未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋,B房屋以未辦理手續(xù)為由沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議,認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。
<1> 、關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的說(shuō)法,正確的是( )。
A、依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估
B、依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料,按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估
C、該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記,不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估
D、該自建房屋已建10年未被拆除,可認(rèn)定為合法,按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估
<2> 、此房屋的評(píng)估過(guò)程為:收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格;修正類似房地產(chǎn)價(jià)格;確定被征收房屋價(jià)格。此房屋評(píng)估采用的是( )。
A、收益法
B、成本法
C、比較法
D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
<3> 、張某對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,首先應(yīng)當(dāng)( )。
A、委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估
B、向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估
C、向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定
D、向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟
參考答案:
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。因?yàn)樵u(píng)估時(shí),估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓,沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),不能辦理房產(chǎn)證,無(wú)法確定其合法建筑面積,故不能選1000㎡;原房已滅失,也不能選460㎡。
【正確答案】 B
【答案解析】 城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)是否可以翻建。
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況:集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。
2、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;選項(xiàng)C錯(cuò)誤,在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí),不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘;選項(xiàng)D錯(cuò)誤,抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變相能力分析,變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益,選項(xiàng)D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,再扣減商業(yè)利潤(rùn)。
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是成本法。在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地成本不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是保險(xiǎn)價(jià)值。投保時(shí),保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元。
3、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬資本化法的公式。由報(bào)酬資本化法的公式可知,當(dāng)報(bào)酬率取值偏小時(shí),測(cè)算出的收益價(jià)值會(huì)偏大。
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是比較法。通脹率上漲會(huì)導(dǎo)致比較法測(cè)算的價(jià)格偏高;題中選項(xiàng)BCD均會(huì)使收益法測(cè)算的價(jià)格偏高。
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)。房屋征收是公開(kāi)市場(chǎng)下的平均價(jià)值,因此對(duì)房屋征收評(píng)估,比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重;由于抵押評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則,不能高估房地產(chǎn)的價(jià)值,因此比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。
4、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。該醫(yī)院應(yīng)與征收人接洽購(gòu)買綜合樓事宜。
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。買方可支付的最高購(gòu)買價(jià)=建筑市場(chǎng)價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用。
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。賣方可接受的最低購(gòu)買價(jià)=拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用。
5、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。比較法評(píng)估技術(shù)路線:收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格;修正類似房地產(chǎn)價(jià)格;確定被征收房屋價(jià)格。
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi),向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的,應(yīng)當(dāng)提出書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng),指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題
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