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銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點:貸款抵押分析

更新時間:2012-11-15 11:06:33 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點:貸款抵押分析

銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點:貸款抵押分析

  第二節(jié) 貸款抵押分析

  貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下,將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,銀行持有抵押財產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益,當(dāng)借款人不履行借款合同時,銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

  一、貸款抵押設(shè)定條件

  1.抵押的范圍

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押:

  私有財產(chǎn)――所有權(quán);公共財產(chǎn)――使用權(quán)

 、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ;

 、诘盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

 、鄣盅喝艘婪ㄓ袡(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

  ④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

  ⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

  ⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

  不得抵押的財產(chǎn)有:

 、偻恋厮袡(quán);

 、诟、宅基地(但有特別規(guī)定的除外),自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

 、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

  ④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

 、菀婪ū徊榉、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

 、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a(chǎn)。

  2.貸款抵押額度的確定

  (1)抵押物的認(rèn)定――所有權(quán)認(rèn)定

  作為貸款擔(dān)保的抵押物,必須是歸抵押人所有的財產(chǎn),或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此,銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè),應(yīng)該核對抵押物的所有權(quán);實行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時,除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外,還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時,應(yīng)取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有的份額為限。

  (2)抵押物的估價

  抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進(jìn)行評估。

  ①估價方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定,一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值,委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是:

  對于房屋建筑的估價,主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

  對于機器設(shè)備的估價,主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價時應(yīng)扣除折舊;

  對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價,主要是考慮抵押物的市場價格、預(yù)計市場漲落、抵押物銷售前景;

  對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價,取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

  此外,估價的時間性和地區(qū)性,也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

  ②抵押率的確定――抵押物的杠桿作用

  在抵押物的估價中,確定抵押率也非常關(guān)鍵,抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。

  一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強,由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的,抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

  二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進(jìn)行分析:

  實體性貶值,即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

  功能性貶值,即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

  經(jīng)濟(jì)性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

  信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值,分析其變現(xiàn)能力,充分考慮抵押物價值的變動趨勢,科學(xué)地確定抵押率。

  擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計算方法,準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計算公式為:

  抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%

  (3)貸款抵押額度的確認(rèn)

  由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值,在處理抵押物期間會發(fā)生費用,以及貸款有利息、逾期有罰息等原因,銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款,貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為:

  抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

  抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

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  (4)抵押合同的簽訂

  貸款發(fā)放前,抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容:

  ①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

 、趥鶆(wù)人履行債務(wù)的期限;

  ③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

  ④抵押擔(dān)保的范圍;

 、莓(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,辦理財產(chǎn)抵押的,還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

  押登記手續(xù),方可取得貸款。

  3.抵押的效力

  (1)抵押擔(dān)保的范圍

  抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的,按照規(guī)定執(zhí)行。

  (2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

  兩個捆綁:抵押權(quán)和債權(quán)捆綁,抵押價值與債務(wù)捆綁

  在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

  轉(zhuǎn)讓抵押物的價款與抵押物價值的比較。總之,抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

  (3)抵押物的保全――價值的保全

  在抵押期間,銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當(dāng)或保管不善,足以使抵押物價值減少時,有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時,銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值,或者提供與減少的價值相等的擔(dān)保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的,銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保?傊,抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消失的,抵押權(quán)也消失。

  (4)抵押權(quán)的實現(xiàn)

  抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性,但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期,若借款人能足額按時歸還本息,則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息,或銀行同意展期后仍不能履行,抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)。

  二、貸款抵押風(fēng)險分析

  為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險,銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險分析工作,只有詳備的風(fēng)險分析加上完備的風(fēng)險防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

  1.貸款抵押風(fēng)險分析

  (1)抵押物虛假或嚴(yán)重不實

  (2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

  我國《擔(dān)保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記,否則抵押合同無效。

  (3)將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

  共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押的,按照共有財產(chǎn)共同處分的原則,應(yīng)該經(jīng)得各共有法人的同意才能設(shè)立,否則抵押無效。

  (4)以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意

  (5)資產(chǎn)評估不真實,導(dǎo)致抵押物不足值

  (6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

  (7)因主合同無效,導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

  (8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

  2.貸款抵押的風(fēng)險防范

  (1)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

  首先要確保抵押物的真實性――>其次確保抵押物的合法性――>最后認(rèn)真查驗抵押物的權(quán)屬,確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時一定要認(rèn)真仔細(xì),特別要注意以下情況:用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時,必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

  (2)對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

  這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實際操作中,銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告,并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評估報告的真實性和準(zhǔn)確性,防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后,銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進(jìn)行評估?梢姡盅何飪r值評估是一項經(jīng)常性的工作。

  (3)做好抵押物登記工作,確保抵押關(guān)系的效力

  需依法登記的抵押物,抵押合同自登記之日起生效。這些財產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同,必須辦理抵押登記,否則合同就無效

  (4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

  抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限,凡變更貸款主合同的,一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異,不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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