銀行從業(yè)資格考試(個人貸款)重點：個人住房貸款分類

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　　一、分類、特征、擔保方式

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款(個人一手房貸款)、個人再交易住房貸款(個人二手房住房貸款)和個人住房轉讓貸款。

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　個人住房貸款的特征：貸款金額大、期限長;以抵押為前提建立的借貸關系;風險具有系統性特點

　　擔保方式：抵押、質押和保證三種擔保方式

　　二、個人住房貸款業(yè)務操作

　　包括貸款的受理和調查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。

　　三、貸款的受理與調查

　　1.貸款的受理

　　(1)貸前咨詢：銀行通過各種渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務

　　(2)貸款的受理程序

　�、俳邮苌暾垼嘿J款受理人應要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。

　　②初審。貸款受理人應對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　2.貸前調查：對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。

　　四、貸款的審查和審批

　　1.貸款的審查：貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

　　2.個人住房貸款的審批流程：組織報批材料、審批、提出審批意見、審批意見落實

　　業(yè)務部門應根據貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　　①對未獲批準的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;

　　②對需補充材料的，貸前調查人應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序;

　　③對經審批同意或有條件同意的貸款，信貸經辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

　　五、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約：經審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。貸款的簽約流程如下：填寫合同、審核合同、簽訂合同

　　2、貸款的發(fā)放：落實貸款發(fā)放條件、貸款劃付

　　六、貸后與檔案管理

　　1.貸款的回收

　　2、合同變更

　　基本規(guī)定、合同主體變更、借款期限調整、分期還款額的調整、還款方式變更、擔保變更

　　3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質)押物、擔保人、擔保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產質量的因素進行持續(xù)跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應的預防或補救措施。包括對借款人的檢查、)對保證人的檢查、對抵押物的檢查、對質押權利的檢查、對開發(fā)商和項目以及合作機構檢查

　　4、貸款風險分類和不良貸款的管理

　　(1)貸款風險分類

　　貸款風險分類指按規(guī)定的標準和程序對貸款資產進行分類。貸款風險分類一般先進行定量分類，即先根據借款人連續(xù)違約次(期)數進行分類，再進行定性分類，即根據借款人違約性質和貸款風險程度對定量分類結果進行必要的修正和調整。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

　　次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵(質)押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關責任人履行保證、保險責任、處理抵(質)押物，預計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險責任和處理抵(質)押物后仍未能清償的貸款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產或遺產清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認定

　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。

　　銀行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。

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