一級建造師建筑工程施工合同講義
更新時間：2009-10-19 15:27:29
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1A426020建筑工程施工合同
合同模式的應用
案例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造一座高檔寫字樓，該寫字樓共14層，地上12層、地下2層，總投資約3000萬元人民幣。該工程采用鋼筋混凝土大空間結構，設計項目已明確，功能布局及工程范圍都已確定，業(yè)主為縮短建設周期，盡快獲得投資收益，施工圖設計未完成時就進行了招標，確定了某建筑公司為中標單位。
業(yè)主與承包商簽訂施工合同時，由于設計未完成，工程性質已明確但工程量還難以確定，雙方通過多次協(xié)商，擬采用總價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方的風險。
合同條款中有下列規(guī)定：
1．本工程采用固定價格合同，乙方在報價時已考慮了工程施工需要的各種措施費用與各種材料漲價等因素。
2．乙方不能將工程轉包，為加快工程進度，允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位。
3．付款方式：開工前首付款10％，月進度款支付進度工程量80%，付至總價80％止付，結算后支付至90％，剩余10 %自竣工驗收后兩年一次性付清，業(yè)主承擔相應的利息。本工程目前正在施工。
在工程實施過程中，發(fā)生如下事件：
1．本工程由于業(yè)主未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件，致使工程開工時間推遲了15天。承包商向業(yè)主提出順延工期15天、窩工費5萬元的報告。
2．鋼材價格從報價時的2800元／t上漲到3500元／t，承包方向業(yè)主要求追加因鋼材漲價增加的工程款。
3．施工中業(yè)主要求提前竣工，雙方協(xié)商一致后應簽訂了提前竣工協(xié)議，作為合同文件組成部分。
問題：
(1)在簽訂施工總承包合同時，業(yè)主與施工單位選擇總價合同是否妥當?為什么?
(2)你認為可以選擇何種計價方式的合同?為什么?
(3)合同條款中有哪些不妥之處?應如何修改?
(4)承包商在事件發(fā)生后多少天內遞交索賠報告?
(5)合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的鋼材價格上漲的問題應如何處理?
(6)提前竣工協(xié)議應包括哪些基本內容?
答：
(1)選用總價合同形式不妥當。因為施工圖設計未完成，雖然工程性質已明確，但工程量還難以確定，工程價格隨工程量的變化而變化，合同總價無法確定，雙方風險都較大。
(2)可以采用(單純)單價合同。因為施工圖未完成，不能準確計算工程量，而工程范圍與工作內容已明確，可列出全部工程的各分項工程內容和工作項目一覽表，暫不定工作量，雙方按全部所列項目協(xié)商確定單價，按實際完成工程量進行結算。
(3)第2條中“允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位”不妥，不允許將建設工程主體結構的施工分包給其他單位。
(4)索賠事件發(fā)生后，承包商應在索賠事件發(fā)生后的28天內向工程師發(fā)出索賠意向通知。索賠意向通知提交后的28天內，或工程師可能同意的其他合理時間，承包商應遞交正式的索賠報告。
(5)鋼材漲價，承包商不可以向業(yè)主要求追加工程款，因為本工程采用的是固定單價合同，材料漲價的風險應由承包商承擔。
(6)提前竣工協(xié)議應包括以下方面的內容：①提前竣工的時間；②發(fā)包人為趕工應提供的方便條件；③承包人在保證工程質量和安全的前提下，可能采取的趕工措施；④提前竣工所需的追加合同價款等。
習題集P310～P319 例1－16
lA426033掌握建筑幕墻工程施工合同的履行
P278【案例lA426033】
1．背景
某建筑幕墻工程由建設單位通過公開招投標發(fā)包給A幕墻施工企業(yè)承包施工，在合同履行過程中發(fā)生下列事件：
(1)外墻石材幕墻所用的石材，A公司向石材加工廠訂購，并由該廠負責現(xiàn)場安裝工作。經(jīng)監(jiān)理工程師檢查發(fā)現(xiàn)，該加工廠無施工資質。
(2)本工程采用張拉桿索體系的點支承玻璃幕墻，由于技術較復雜，建設單位指定由B公司分包施工，工程價款直接與建設單位進行結算。A公司認為本公司具有施工上述工程的能力，不需要進行分包。作為專業(yè)施工企業(yè)，只同意把自己承包工程的勞務部分分包給B公司，而不同意B公司直接與建設單位結算工程價款。
(3)因幕墻工程施工質量問題導致局部墻面漏水，造成正在施工的部分室內裝修地毯、壁紙等霉變，室內裝修單位要求賠償損失。幕墻施工單位認為，幕墻工程還在施工階段，尚未通過竣工驗收，沒有承擔室內裝修的損失的義務。但對于部分經(jīng)過監(jiān)理公司驗收已拆除腳手架的幕墻，在腳手架拆除后發(fā)現(xiàn)局部墻面有滲水的，同意合理承擔部分損失。
(4)工程完工后，按照合同約定進行工程竣工結算。本工程因變更設計引起工程量增減較大的有兩項：一是隱框玻璃幕墻減少500 ；二是原設計沒有鋁板幕墻，設計變更后增加600 。施工單位按照合同示范文本的約定，提出了調整這兩個項目的綜合單價。
2．問題
(1)該石材加工廠可否承擔石材幕墻的安裝任務?為什么?
(2)A公司不同意建設單位指定將張拉桿索體系的點支承玻璃幕墻工程分包給B公司施工，也不同意B公司與建設單位直接進行工程價款結算，是否合理?為什么?
(3)A公司對幕墻質量問題處理是否合理?為什么?除了已經(jīng)賠償部分損失外，它還應當承擔什么責任?
(4)按照合同示范文本的約定，對工程量增減的工程項目應如何調整綜合單價?
3．分析與答案
(1)該石材加工廠不可承擔石材幕墻的安裝任務。因為石材幕墻安裝是一項對建筑物使用安全關系極大的工作，必須由具有幕墻施工專項資質的企業(yè)承擔施工。因為承擔分包任務的第三人不具備相應資質條件，所以該分包行為是違法的，分包行為無效。
(2)A公司不同意建設單位指定分包單位是合理的，因為A公司本身就具備張拉桿索體系點支承玻璃幕墻的施工能力，不需要分包；而且作為專業(yè)施工企業(yè)，不能把自己承包的任務分包給另一家專業(yè)施工企業(yè)。B公司如果愿意，作為勞務分包是合適的。所以，A公司不同意建設單位直接與B公司進行工程款結算，也是合理的。
(3)A公司對幕墻滲水的質量問題處理是合理的。這是幕墻施工與室內裝修施工經(jīng)常產(chǎn)生的矛盾，需要互相協(xié)調的問題。一般情況下，在幕墻工程竣工前，室內裝修的最后飾面層不宜施工，幕墻施工企業(yè)沒有承擔其損失的義務。但對于經(jīng)過驗收且已拆去外墻腳手架的幕墻，除了幕墻公司特別聲明外，一般視同已經(jīng)完工，可以全面進行室內裝修。對這一部分幕墻出現(xiàn)局部滲水，幕墻公司應當負有一定的責任，故A公司同意承擔部分損失是合理的。此外，A公司還應當對整個工程的幕墻進行全面無償檢修，不論是否已承擔賠償金，都必須繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務，如果因為修理、返工造成工程逾期交付的，還應當承擔違約責任。
(4)合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款；合同中沒有適用于變更工程的價格，由承包人或發(fā)包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)對方確認后執(zhí)行。些價格的變更都必須在工程設計變更確定后14天內提出變更工程價款報告，辦好簽證手續(xù)。
合同模式的應用
案例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造一座高檔寫字樓，該寫字樓共14層，地上12層、地下2層，總投資約3000萬元人民幣。該工程采用鋼筋混凝土大空間結構，設計項目已明確，功能布局及工程范圍都已確定，業(yè)主為縮短建設周期，盡快獲得投資收益，施工圖設計未完成時就進行了招標，確定了某建筑公司為中標單位。
業(yè)主與承包商簽訂施工合同時，由于設計未完成，工程性質已明確但工程量還難以確定，雙方通過多次協(xié)商，擬采用總價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方的風險。
合同條款中有下列規(guī)定：
1．本工程采用固定價格合同，乙方在報價時已考慮了工程施工需要的各種措施費用與各種材料漲價等因素。
2．乙方不能將工程轉包，為加快工程進度，允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位。
3．付款方式：開工前首付款10％，月進度款支付進度工程量80%，付至總價80％止付，結算后支付至90％，剩余10 %自竣工驗收后兩年一次性付清，業(yè)主承擔相應的利息。本工程目前正在施工。
在工程實施過程中，發(fā)生如下事件：
1．本工程由于業(yè)主未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件，致使工程開工時間推遲了15天。承包商向業(yè)主提出順延工期15天、窩工費5萬元的報告。
2．鋼材價格從報價時的2800元／t上漲到3500元／t，承包方向業(yè)主要求追加因鋼材漲價增加的工程款。
3．施工中業(yè)主要求提前竣工，雙方協(xié)商一致后應簽訂了提前竣工協(xié)議，作為合同文件組成部分。
問題：
(1)在簽訂施工總承包合同時，業(yè)主與施工單位選擇總價合同是否妥當?為什么?
(2)你認為可以選擇何種計價方式的合同?為什么?
(3)合同條款中有哪些不妥之處?應如何修改?
(4)承包商在事件發(fā)生后多少天內遞交索賠報告?
(5)合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的鋼材價格上漲的問題應如何處理?
(6)提前竣工協(xié)議應包括哪些基本內容?
答：
(1)選用總價合同形式不妥當。因為施工圖設計未完成，雖然工程性質已明確，但工程量還難以確定，工程價格隨工程量的變化而變化，合同總價無法確定，雙方風險都較大。
(2)可以采用(單純)單價合同。因為施工圖未完成，不能準確計算工程量，而工程范圍與工作內容已明確，可列出全部工程的各分項工程內容和工作項目一覽表，暫不定工作量，雙方按全部所列項目協(xié)商確定單價，按實際完成工程量進行結算。
(3)第2條中“允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位”不妥，不允許將建設工程主體結構的施工分包給其他單位。
(4)索賠事件發(fā)生后，承包商應在索賠事件發(fā)生后的28天內向工程師發(fā)出索賠意向通知。索賠意向通知提交后的28天內，或工程師可能同意的其他合理時間，承包商應遞交正式的索賠報告。
(5)鋼材漲價，承包商不可以向業(yè)主要求追加工程款，因為本工程采用的是固定單價合同，材料漲價的風險應由承包商承擔。
(6)提前竣工協(xié)議應包括以下方面的內容：①提前竣工的時間；②發(fā)包人為趕工應提供的方便條件；③承包人在保證工程質量和安全的前提下，可能采取的趕工措施；④提前竣工所需的追加合同價款等。
習題集P310～P319 例1－16
lA426033掌握建筑幕墻工程施工合同的履行
P278【案例lA426033】
1．背景
某建筑幕墻工程由建設單位通過公開招投標發(fā)包給A幕墻施工企業(yè)承包施工，在合同履行過程中發(fā)生下列事件：
(1)外墻石材幕墻所用的石材，A公司向石材加工廠訂購，并由該廠負責現(xiàn)場安裝工作。經(jīng)監(jiān)理工程師檢查發(fā)現(xiàn)，該加工廠無施工資質。
(2)本工程采用張拉桿索體系的點支承玻璃幕墻，由于技術較復雜，建設單位指定由B公司分包施工，工程價款直接與建設單位進行結算。A公司認為本公司具有施工上述工程的能力，不需要進行分包。作為專業(yè)施工企業(yè)，只同意把自己承包工程的勞務部分分包給B公司，而不同意B公司直接與建設單位結算工程價款。
(3)因幕墻工程施工質量問題導致局部墻面漏水，造成正在施工的部分室內裝修地毯、壁紙等霉變，室內裝修單位要求賠償損失。幕墻施工單位認為，幕墻工程還在施工階段，尚未通過竣工驗收，沒有承擔室內裝修的損失的義務。但對于部分經(jīng)過監(jiān)理公司驗收已拆除腳手架的幕墻，在腳手架拆除后發(fā)現(xiàn)局部墻面有滲水的，同意合理承擔部分損失。
(4)工程完工后，按照合同約定進行工程竣工結算。本工程因變更設計引起工程量增減較大的有兩項：一是隱框玻璃幕墻減少500 ；二是原設計沒有鋁板幕墻，設計變更后增加600 。施工單位按照合同示范文本的約定，提出了調整這兩個項目的綜合單價。
2．問題
(1)該石材加工廠可否承擔石材幕墻的安裝任務?為什么?
(2)A公司不同意建設單位指定將張拉桿索體系的點支承玻璃幕墻工程分包給B公司施工，也不同意B公司與建設單位直接進行工程價款結算，是否合理?為什么?
(3)A公司對幕墻質量問題處理是否合理?為什么?除了已經(jīng)賠償部分損失外，它還應當承擔什么責任?
(4)按照合同示范文本的約定，對工程量增減的工程項目應如何調整綜合單價?
3．分析與答案
(1)該石材加工廠不可承擔石材幕墻的安裝任務。因為石材幕墻安裝是一項對建筑物使用安全關系極大的工作，必須由具有幕墻施工專項資質的企業(yè)承擔施工。因為承擔分包任務的第三人不具備相應資質條件，所以該分包行為是違法的，分包行為無效。
(2)A公司不同意建設單位指定分包單位是合理的，因為A公司本身就具備張拉桿索體系點支承玻璃幕墻的施工能力，不需要分包；而且作為專業(yè)施工企業(yè)，不能把自己承包的任務分包給另一家專業(yè)施工企業(yè)。B公司如果愿意，作為勞務分包是合適的。所以，A公司不同意建設單位直接與B公司進行工程款結算，也是合理的。
(3)A公司對幕墻滲水的質量問題處理是合理的。這是幕墻施工與室內裝修施工經(jīng)常產(chǎn)生的矛盾，需要互相協(xié)調的問題。一般情況下，在幕墻工程竣工前，室內裝修的最后飾面層不宜施工，幕墻施工企業(yè)沒有承擔其損失的義務。但對于經(jīng)過驗收且已拆去外墻腳手架的幕墻，除了幕墻公司特別聲明外，一般視同已經(jīng)完工，可以全面進行室內裝修。對這一部分幕墻出現(xiàn)局部滲水，幕墻公司應當負有一定的責任，故A公司同意承擔部分損失是合理的。此外，A公司還應當對整個工程的幕墻進行全面無償檢修，不論是否已承擔賠償金，都必須繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務，如果因為修理、返工造成工程逾期交付的，還應當承擔違約責任。
(4)合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款；合同中沒有適用于變更工程的價格，由承包人或發(fā)包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)對方確認后執(zhí)行。些價格的變更都必須在工程設計變更確定后14天內提出變更工程價款報告，辦好簽證手續(xù)。
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