2013年經濟師考試《中級房地產》真題+答案純文字

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　　一、單項選擇題(共60題，每題一分。每題的備選項中，只有一個最符合題意)

　　1、區(qū)位由()和距離所決定。

　　A.坐落

　　B.朝向

　　C.方向

　　D.地址

　　答案：C

　　解析：教材第一頁。區(qū)位由方位和距離決定

　　2、關于商業(yè)區(qū)位選擇的說法錯誤的是()

　　A.商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費者

　　B.眾多商家在地段上的集聚是為了展開競爭

　　C.低價是商業(yè)區(qū)為選擇的重要因素

　　D.商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤與消費者最大剩余效用間的平衡

　　答案：B

　　解析：教材第10頁，眾多啊在地段集聚是為了創(chuàng)造共同市場。

　　3.當房地產供給一定時，房地產的價格與房地產()正相關

　　A.需求量

　　B.開工量

　　C.銷售量

　　D.竣工量

　　答案：A

　　解析：教材第15頁，當房地產的供給一定時，房地產價格與房地產需求量這個相關。

　　4.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產生的超額利潤轉化的地租是()

　　A.絕對地租

　　B.壟斷地租

　　C.級差地租Ⅰ

　　D.級差地租Ⅱ

　　答案：C

　　解析：教材第17頁，級差地租Ⅰ概念。

　　5.工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現象為城市發(fā)展演變的()階段

　　A.絕對集中

　　B.絕對分散

　　C.相對集中

　　D.相對分散

　　答案：A

　　解析：教材19頁，絕對集中的含義。

　　6.依法將農民集體所有的土地收歸國家所有，是國家為了()利益的需要。

　　A.公共

　　B.社會

　　C.全民

　　D.政府

　　答案:A

　　解析：教材第25頁。房地產征收的概念。

　　7.可以依法向人民法院申請強制執(zhí)行房屋征收的主體是()

　　A.市、縣級人民政府

　　B.房屋征收部門

　　C.房屋征收實施單位

　　D.房屋征收監(jiān)管部門

　　答案：A

　　解析：教材第29頁。房屋征收的主體是市、縣級人民政府，市、縣級人民政府可以法向人民法院神槍強制執(zhí)行房屋征收。

　　8.對被征地農民最常用的安置方式是貨幣安置和()

　　A.入股分紅安置

　　B.保障安置

　　C.異地移民安置

　　D.重新擇業(yè)安置

　　答案：B

　　解析：教材第35頁，對被征收農民的安置常用的是貨幣安置和保障安置。

　　10.按建設用地服務的產業(yè)類型劃分，屬于非農業(yè)建設用地的是()

　　A.農作物暖房用地

　　B.農用水泵房用地

　　C.農用道路用地

　　D.農民宅基地

　　答案：D

　　解析：教材第37頁，ABC均屬于農業(yè)建設用地，只有農民宅基地不屬于農業(yè)建設用地

　　11.根據《物權法》，建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期的是()

　　A.商業(yè)用地

　　B.工業(yè)用地

　　C.住宅用地

　　D.教育用地

　　答案：C

　　解析：教材41頁，住宅用地使用期屆滿自動續(xù)期。

　　12.下列用地中，建設用地使用權的獲取必須采用出讓方式的是()

　　A.軍隊辦公用地

　　B.經營性房地產開發(fā)用地

　　C.學校建設用地

　　D.政府行政辦公用地

　　答案：B

　　解析：教材第39頁,ACD可以通過劃撥方式，只有B必須采用出讓方式。

　　13.根據《城市房地產管理法》，以出讓方式獲取的商品住宅建設用地的使用權，完成開發(fā)投資總額的()以上，方可進行轉讓。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.25%

　　答案：D

　　解析：教材49頁，出讓方式取得國有建設用地使用權轉讓條件，完成開發(fā)投資總額的25%以上，方可進行轉讓。

　　14.下列用地中，可以進行建設用地使用權抵押的是()

　　A.教育、醫(yī)療建設用地

　　B.文物保護建筑用地

　　C.已依法公告列入征收范圍的用地

　　D.通過有償轉讓方式取得的建設用地

　　答案：D

　　解析：教材第53頁，不得設定抵押的建設用地使用權范圍。ABC不可以，只有D可以。

　　15.下列因國有建設用地使用權人行為造成的閑置土地處置方式中，正確的是()

　　A.未動工開發(fā)不滿一年的，按土地出讓價款的20070征繳土地閑置費

　　B.雙倍追加閑置期間的土地出讓金

　　C.依法收回閑置土地納入政府土地儲備

　　D.落實項目資金延長動工開發(fā)期限

　　答案：C

　　解析：教材58頁，因國有建設用地使用權人行為造成閑置土地的處置，A應為未動工開發(fā)滿一年的，BD教材沒有提到。

　　16.房地產市場調研分為探測性調研、描述性調研、因果性調研和預測性調研，這是按照()不同劃分的。

　　A.調研深度

　　B.調研對象

　　C.調研方式

　　D.調研主體

　　答案：A

　　解析：教材65頁，按市場調研深度的不同劃分。

　　17.下列房地產市場調研中，屬于間接性調研法的是()

　　A.小組訪談法

　　B.深度訪談法

　　C.現場踩盤法

　　D.觀察法

　　答案：C

　　解析：教材第78頁，現場踩盤法，AB屬于定性調研，C屬間接定性調研，D屬于定量調研。

　　18.房地產市場調研中的觀察法，根據觀察程序的不同分為()

　　A.結構式觀察和非結構式觀察

　　B.實驗觀察和自然觀察

　　C.非參與觀察和參與觀察

　　D.直接觀察和間接觀察

　　答案：A

　　解析:教材第80頁，觀察法分類。按觀察程序不同，分為結構式觀察和費結構式觀察。B為按被觀察對象是否被控制分，C為按實驗人員是否參與被觀察者活動分?？筛鶕}干分析判斷。

　　19.房地產市場調查問卷中，問題排列的先后順序通常是容易回答的問題，較難回答的問題、敏感性的問題，這是商場調研問卷設計()原則的要求。

　　A.針對性

　　B.簡明性

　　C.邏輯性

　　D.目的性

　　答案：C

　　解析：教材第82頁，房地產市場調研問卷設計的原則：針對性原則、簡明性原則、邏輯性原則、程序性原則。

　　20.對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產市場調研報告編制中()階段的工作。

　　A.信息整理

　　B.專題研討

　　C.分工編寫

　　D.形成初稿

　　答案:A

　　解析：教材第87頁，房地產市場調研報告編制的一般步驟：信息整理—專題研討—分工編寫—形成初稿—修改定稿。

　　21.把目標消費者的住房需求分為生存型、發(fā)展型和享受型，是依據消費者的()進行住房市場細分的結果。

　　A.年齡

　　B.收入水平

　　C.家庭結構

　　D.文化程度

　　答案:B

　　解析：教材第92頁，住宅市場的細分可依據人口、地理、心理的行為四方面進行。

　　人口因素，收入水平。隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。生存型追求居室面積大小，發(fā)展型追求能滿足家居生活多方面需求的市內環(huán)境，享受型全方位追求居室寬敞、功能齊全、設備高檔、裝修精致、外部環(huán)境優(yōu)美。家庭結構

　　22.房地產市場細分的依據是()

　　A.消費者欲望和需求

　　B.產品品種

　　C.國家消費政策

　　D.產品規(guī)格

　　答案：A

　　解析：教材第92頁，欲望和需求的差異是房地產市場細分的依據，可用排除法排除BCD

　　23.某企業(yè)使其開發(fā)的房地產項目與同類有明顯區(qū)別，市場定位應遵循()原則

　　A.市場化

　　B.動態(tài)調整

　　C.差異化

　　D.可行性

　　答案：C

　　解析：教材94頁，市場定位贏遵循原則：市場化原則、差異化原則、動態(tài)調整原則。

　　24.下列房地產投資中，屬于直接投資的是()

　　A.購買寫字樓

　　B.購買房地產開發(fā)企業(yè)股票

　　C.購買房地產開發(fā)企業(yè)債券

　　D.購買房地產投資信托基金

　　答案：A

　　解析：教材101頁，投資的種類分直接投資和間接投資。BCD屬間接投資 。

　　25.房地產開發(fā)項目的資金構成中，房地產抵押貸款屬于()

　　A.企業(yè)自有資金

　　B.接待融資

　　C.債券融資

　　D.財政資金

　　答案：B

　　解析：教材104頁，房地產投資的資金構成：1.企業(yè)自有資金2.預售收入3.信貸融資4.債券融資5.利用外債6.財政資金，房地產抵押貸款屬于信貸融資。

　　26.某房地產開放項目的總投資額投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行貸款，全部利息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為()萬元。

　　A3210

　　B.3420

　　C.3630

　　D.3675

　　答案：B

　　解析：教材107頁，單利的計算。貸款額=5000×60%=3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元：第一年末還利息=1000×7%=70萬元，第二年末還利息=1000×7%×2=140萬元，第一年末還利息=1000×7%×3=210萬元，三年后還款總額=還本金+還利息=3000+70+140+210=3420萬元，可根據生活常識計算。

　　27.下列房地產項目中，屬于購買型職業(yè)投資項目的是()

　　A.購置土地用于建造商品房出售

　　B.購買房地產用于出租

　　C.購置土地用于建造商品房出租

　　D.租賃房地產用于轉租

　　答案：B

　　解析：教材102頁，房地產投資的形式，AC屬于開發(fā)投資，B屬于購買型職業(yè)投資，D屬于租賃型職業(yè)投資。

　　28.出售性房地產開發(fā)項目的計算期是自項目建設開始起至()止的時間。

　　A.項目竣工驗收

　　B.項目經濟壽命結果

　　C.房地產產品全部售完

　　D.業(yè)主全部入住

　　答案：C

　　解析：教材113頁，出售型房地產開發(fā)項目現金流入，ABD用排除法排除。

　　29.房地產投資項目財務評價的目標是評價項目的盈利能力和()

　　A.資金平衡能力

　　B.清償能力

　　C.融資能力

　　D.競爭能力

　　答案：B

　　解析：教材126頁，房地產投資項目經濟評價指標體系，評價項目的盈利能力和清償能力。

　　30.衡量房地產投資項目課接受的最高貸款利率的財務指標是()

　　A.資本金收益率

　　B.成本利潤率

　　C.總投資收益率

　　D.財務內部收益率

　　答案：D

　　解析：教材127頁，財務內部收益率概念。財務內部率是可以接受的最高貸款利率。

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　　31.對房地產投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應把總成本分解為()兩部分。

　　A.固定成本和變動成本

　　B.會計成本和經濟成本

　　C.顯性成本和隱性成本

　　D.私人成本和社會成本

　　答案：A

　　解析：教材133頁，盈虧平衡分析基本原理，把總成本分成固定成本和變動成本。

　　32.當個投資方案計算期不相同時，進行投資方案必選宜采用的方法是()

　　A.差額凈現值

　　B.凈現值法

　　C.凈將來值法

　　D.年值法

　　答案：D

　　解析：教材150頁、152頁，計算期相同、計算期不同的互斥方案比選，ABC屬于計算期相同的互斥方案比選方案。D屬于計算期不同的互斥方案比選方法。

　　33.在房地產投資項目可行性研究中，需要對項目的現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價()原則所要求的。

　　A.有無對比

　　B.收益與風險權衡

　　C.以動態(tài)分析為主

　　D.效益與費用計算口徑一致

　　答案：C

　　解析：教材159頁，投資項目經濟評價應遵循的基本原理，對項目的現金流量進行折現分析，屬于以動態(tài)分析為主原則。

　　34.房地產開發(fā)項目開工準備工作完成的標志是取得()

　　A.土地使用權

　　B.建設工程規(guī)劃許可證

　　C.商品房預售許可證

　　D.建設工程施工許可證

　　答案：D

　　解析：教材162頁，工程建設準備內容。開工準備工作完成標志是取得建設工程施工許可證，土地使用證，建設工程規(guī)劃許可證取得時間較早，預售許可證在開工后才能取得。本題可用排除法。

　　35.具備獨立施工條件，但建成后不能毒瘤發(fā)揮生產能力或效益的工程，稱為()

　　A.單項工程

　　B.單位工程

　　C.分部工程

　　D.分項工程

　　答案：B

　　解析：教材162頁，房地產開放項目的工程系統(tǒng)構成，憤青四個概念的大小即可選擇，單項工程包含單位工程，單位工程包含分布工程，分布工程包含分享工程。

　　36.為確保施工圖設計質量，應做好勘察工作是()

　　A.初步勘察

　　B.詳細勘察

　　C.施工勘察

　　D.選址勘察

　　答案：B

　　解析：教材163頁，工程勘察。詳細勘察應符合施工圖設計的要求，初步勘察應滿足選址和初步設計的要求，施工勘察主要是為施工中遇到的地址問題進一步勘察，可以用排除法選擇，ACD軍事比較粗的，不細致，因此難以保障施工圖的質量。

　　37.房地產開發(fā)項目辦理建設用地規(guī)劃許可證應提交的設計文件是()

　　A.概念設計

　　B.方案設計

　　C.初步設計

　　D.施工圖設計

　　答案：C

　　解析：教材164頁，詳細勘察與初步設計階段工作。辦理有關審批文件應提交初步勘察和方案設計。辦理建設用地規(guī)劃許可證應提交初步設計。辦理建設工程規(guī)劃許可證應提交施工圖設計。

　　38.某私人投資的房屋建筑工程項目，施工單項合同估算價為350萬元人民幣，根據國家現行規(guī)定，該項目的施工采購()

　　A.必須進行招標

　　B.必須公開招標

　　C.應以招標公告方式邀請?zhí)囟ǚㄈ送稑?/p>

　　D.應以邀請書方式邀請不特定法人投標

　　答案A

　　解析：教材168頁，房屋建筑和市場基礎設施工程的施工單位合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。、

　　39.關于投標人資格預審的說法，錯誤的是()

　　A.資格預審屬于招標工作的法定程序

　　B.資格預審條件應在招標公告中載明

　　C.應向資格預審不合格的投標申請人告知預審結果

　　D.只有資格預審合格的投標申請人才能購買招標文件

　　答案：A

　　解析：資格預審教材170頁，投標人資格預審，資格預審是可供招標人選擇的一道程序，并非法定程序。BCD均正確。

　　40.房地產經適當營銷后，有熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為()

　　A.市場價值

　　B.市場價格

　　C.投資價值

　　D.現狀價值

　　答案：A

　　解析：教材187頁，市場價值概念。

　　41.房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，稱為()。

　　A最可能的利用

　　B最可行的利用

　　C最大化利用

　　D最高最佳利用

　　答案D

　　解析教材187頁，房地產估價原則中的最高最佳利用原則概念。

　　42.在房地產估價的市場法中，因可比實例成交價格不正常而對其進行的處理，屬于()。

　　A建立比較基準

　　B交易情況修正

　　C市場狀況調整

　　D房地產狀況調整

　　答案B

　　解析教材189頁。交易情況修正概念。

　　43.某商鋪的市場租金為12萬元/年，平均空置率為5%，運營費用率為10%。該商鋪的年凈收益為()萬元。

　　A10.20

　　B10.26

　　C10.80

　　D12.00

　　答案B

　　解析教材197頁，凈收益的求取。凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失—運營費用=有效毛租金收入*(1—運營費用)。有效毛租金收入=12—12*5%=11.4萬元，凈收益=有效毛租金收入*(1—運營費用率)=11.4*(1—10%)=10.26萬元。

　　44.房地產估價報告使用期限應自()起算。

　　A價值起點

　　B受理估價委托之日

　　C評估基準日

　　D估價報告出具日期

　　答案D

　　解析教材212頁，估價報告使用期限。自估價報告出具日期算起。

　　45.注冊房地產估價師聲明中不應說明()。

　　A注冊房地產估價師對估價對象進行了實地查勘

　　B注冊房地產估價師是獨立、客觀、公正地進行估價的

　　C注冊房地產估價師認為委托人提供的資料是真實、合法的

　　D注冊房地產估價師在估價報告中沒有虛假記載、誤導性陳訴和重大遺漏

　　答案C

　　解析教材212頁，估價師聲明和假設限制條件。ABD應說明，C是假設委托人提供的資料時真實、合法的。

　　46.追求企業(yè)利潤、目標市場需求和公眾長遠利益統(tǒng)一的開發(fā)經營觀念，屬于()。

　　A產品觀念

　　B社會營銷觀念

　　C市場營銷觀念

　　D供應平衡觀念

　　答案B

　　解析教材215頁。社會營銷觀念概念。

　　47.某房地產經紀機構與一房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房獨家銷售權，關于該商品房銷售代理的說法，錯誤是是()。

　　A該房地產開發(fā)企業(yè)與該房地產經紀機構之間是單一的委托和代理關系

　　B該房地產經紀機構在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理

　　C在銷售代理合同期內，無論誰售出該商品房，該房地產經紀機構均可取得傭金

　　D該房地產經紀機構按照銷售額的一定比例提取銷售代理費

　　答案B

　　解析教材219頁，獨家銷售權代理概念。經開發(fā)商同意，獨家銷售權代理商還可以委托代理。

　　48.某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷售稅費率為10%，項目預期成本利潤率為30%,采用成本加成定價法計算的該住宅單價為()元/平方米。

　　A6061

　　B6122

　　C7482

　　D8140

　　答案C

　　解析教材222頁，成本加成定價法公式。商品房單位價格=【商品房單位成本*(1+成本加成率)】/(1—銷售稅費率)=(1800+3000+380)*(1+30%)*(1—10%)=7482.22

　　49.某房地產開發(fā)項目計劃年內分3期開盤，計劃第1、2、3期的開盤價分別為5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，該地區(qū)同類商品房當前的均價為5812元?平方米。該項目采取的定價策略是()。

　　A均價策略

　　B心理定價策略

　　C高價策略

　　D低開高走策略

　　答案D

　　解析教材225頁，低開高走定價成策略?？赏ㄟ^分析判斷確定。

　　50.關于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是()。

　　A人員促銷不利于銷售方式的調整，缺乏靈活性

　　B人員促銷是一種面對面的直接促銷方式

　　C人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關系

　　D人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息

　　答案A

　　解析教材234頁，人員促銷特點。A錯誤，人員促銷有利于銷售方式的調整，具有靈活性。BCD正確。

　　51.房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展公共關系活動的出發(fā)點和直接目的是()。

　　A給予消費者與優(yōu)惠以促進銷售

　　B建立長期穩(wěn)定的客戶關系

　　C在公眾中樹立良好的企業(yè)形象

　　D優(yōu)化企業(yè)內部營銷環(huán)境

　　答案C

　　解析教材236頁，公共關系推廣概念、原則、作業(yè)。公共關系推廣重要目的是樹立和改善企業(yè)在公眾中的良好形象。

　　52.物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應對遵守臨時管理規(guī)約予以()。

　　A口頭同意

　　B補充完善

　　C另行約定

　　D書面承諾

　　答案D

　　解析教材244頁，物業(yè)買受人履行臨時管理規(guī)約的義務。

　　53.商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務合同的甲方是該小區(qū)()。

　　A所在的房地產行政主管部門

　　B建設單位

　　C所在的街道辦事處

　　D施工單位

　　答案B

　　解析教材256頁，前期物業(yè)服務合同特點。

　　54.物業(yè)服務費的收費原則不包括()原則。

　　A合理

　　B公開

　　C費用與業(yè)主收入水平相適應

　　D費用與服務水平相適應

　　答案C

　　解析教材257頁，物業(yè)服務收費原則。公開、合理、費用與服務水平相適應原則。費用與業(yè)主收入水平相適應錯誤。

　　55.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費用由該物業(yè)的()繳納。

　　A.物業(yè)服務企業(yè)

　　B.建設單位

　　C.未來購買入

　　D.施工單位

　　【參考答案】：教材259頁，物業(yè)服務費交納和督促，未交付房屋的交費主體。已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務費用由該物業(yè)的建設單位交納。

　　56.業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費的，由()督促其限期繳納。

　　A.業(yè)主大會

　　B.房產行政管理部門

　　C.社區(qū)居民委員會

　　D.業(yè)主委員會

　　【參考答案】：D

　　教材259頁，物業(yè)服務費交納和督促，業(yè)主委員會會對欠費業(yè)主的督促義務。

　　57.下列房地產開發(fā)企業(yè)融資活動中，屬于間接融資的是()

　　A.發(fā)行房地產股票

　　B.發(fā)行房地產債券

　　C.向銀行申請貸款

　　D.向其他企業(yè)借款

　　【參考答案】：A

　　教材265頁，房地產股票、債權概念。股票是間接融資，債券屬直接融資是債券憑證?？墒紫扰懦鼵D，再肯定A,排除B.

　　58.下列利率狀況中，借款人應選擇長期固定利率貸款的是()

　　A.利率處于歷史低位

　　B.利率處于歷史高位

　　C.利率處于歷史平均水平

　　D.利率未來變動不大

　　【參考答案】：A

　　教材265頁，固定利率和浮動利率貸款的概念。利率處于歷史最低位，借款人采用長期固定利率貸款有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D沒必要

　　59.房地產投資信托基金的英文簡稱是()

　　A.REITS

　　B.CIREA

　　C.DCF

　　D.FIRR

　　【參考答案】：A

　　教材266，房地產信托基金英文簡稱。此題比較偏

　　60.下列房地產貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是()。

　　A個人住房貸款

　　B房地產開發(fā)貸款

　　C土地儲備貸款

　　D保障性住房建設貸款

　　答案A

　　解析教材270頁，個人住房貸款講到有按月等額還款方式。BCD不可能按月還，一般是按季或年。

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環(huán)球老師解讀2017年經濟師教材變動

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　　【摘要】2017年經濟師考試備考已經開始，環(huán)球網校為幫助大家備考特整理了“2013年經濟師考試《中級房地產》真題+答案純文字”供大家了解經濟師考試出題方向、難易程度，希望對大家有幫助更多資料敬請關注環(huán)球經濟師考試頻道!

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.根據杜能區(qū)位理論的基本經濟分析，某個農業(yè)經營者要在單位面積土地上獲得最大利潤的決定因素有()

　　A.市場供給量

　　B.市場需求量

　　C.農產品銷售價格

　　D.生產成本

　　E.運輸成本

　　答案：CDE

　　解析：教材3頁，杜能區(qū)位理論今本經濟分析

　　P=V-(E+T) 市場價格-成本-費用=利潤

　　62.關于郊區(qū)化的說法，正確的是()

　　A.郊區(qū)化是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)化地域轉化的過程

　　B.大城市外圍區(qū)人口絕對量的下降可作為城市郊區(qū)化的標志

　　C.發(fā)達國家的郊區(qū)化現象主要始于20世紀20年代

　　D.郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段

　　E.郊區(qū)化的發(fā)展動力來自城市內部的離心力量

　　答案：CDE

　　解析：教材21頁，郊區(qū)化概念，A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念，B表述錯誤

　　63.在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內未協(xié)商選定房地產價格評估機構的，可由房屋征收部門()決定。

　　A.自行

　　B.報請市、縣人民政府

　　C.組織被征收人投票

　　D.采取搖號隨機

　　E.采取抽簽隨機

　　答案：CDE

　　解析：教材30頁，被征收房屋價值的評估，此題有些偏，可見教材每一句話的重要性。

　　64.關于國有建設用地使用權抵押期間投保的說法，正確的是()

　　A.抵押權在征得抵押人同意后，可用抵押人的名義為抵押的土地使用權投保

　　B.抵押權在征得抵押人同意后，可用抵押權人的名義為抵押的土地使用權投保

　　C.保險費由抵押人承擔

　　D.在抵押期間，抵押權人應為保險受償的第一受償人

　　E.在抵押期間，抵押人應為保險受償的第一受償人

　　答案：ACD

　　解析：教材54頁，抵押權人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權人應當為保險受償的第一受償人。

　　65.關于國有建設用地使用權抵押的說法，正確的是()

　　A.同一宗建設用地不得設定兩個以上抵押權

　　B.兩宗以上建設用地使用權設定同一抵押權時，視為同一抵押標的物

　　C.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押

　　D.以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押

　　E.權屬存在爭議的住宅可以抵押

　　答案：BCD

　　解析：教材53頁，設定國有建設用地使用權抵押應注意的問題。

　　66.下列房地產市場調研內容中，屬于社會文化環(huán)境的有()

　　A.國家產業(yè)政策

　　B.區(qū)域內居民家庭收入

　　C.區(qū)域內居民職業(yè)構成

　　D.區(qū)域內居民社會階層分布

　　E.區(qū)域內居民的文化設施狀況

　　答案：CDE

　　解析：教材70頁，社會文化環(huán)境調研的內容，AB屬于經濟環(huán)境調研內容，CDE屬社會文化環(huán)境調研的內容。

　　67.文案調研法調研信息有效性評估的內容包括()

　　A.數據主體與研究問題范疇的一致性

　　B.數據反映的時間調研時間范圍的適用性

　　C.數據反映的對象與調研對象的相關性

　　D.數據測量單位的可比性

　　E.數據獲取的經濟性

　　答案：ABCD

　　解析：教材75頁，文案調研信息的有效性評估從5個方面進行，E錯誤，ABCD正確，還有一點是數據所使用的屬于和變量分類是否與當前的調研項目有一致性。

　　68.房地產開發(fā)項目前期策劃的地域性，可從()等層析考慮。

　　A.區(qū)域

　　B.地理坐標

　　C.城市

　　D.地形地貌

　　E.項目區(qū)位

　　答案：ACE

　　解析：教材90頁，前期策劃地域性從3個方面層次考慮，區(qū)域、城市、項目區(qū)位。

　　69.從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產開發(fā)投資產生資金時間價值的原因有()

　　A.投資收益

　　B.通貨膨脹

　　C.時間風險

　　D.市場競爭

　　E.企業(yè)品牌

　　答案：ABC

　　解析：教材105頁。

　　70.房地產開發(fā)項目的開發(fā)費用主要包括()

　　A.基礎設施建設費

　　B.建安工程費

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　E.財務費用

　　答案：CDE

　　解析：教材114頁，開發(fā)費用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用，AB屬于開發(fā)成本

　　71.下列影響房地產投資項目的不確定因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目不確定因素有()

　　A.空置率

　　B.經營成本

　　C.土地取得成本

　　D.建安工程費

　　E.項目可出售面積

　　答案：AB

　　解析：教材115頁，房地產置業(yè)投資概念

　　72.下列組建房地產項目評標委員會的做法中，錯誤的是()

　　A.評標委員會由8人組成

　　B.招標監(jiān)督機構1人參加評標委員會

　　C.專門邀請高校老師2人參加評標委員會

　　D.評標委員會名單在中標結果確定前保密

　　E.評標委員會中有3名為女性

　　答案：ABC

　　解析：教材171頁，評標委員會組成。A應為5人以上單數，B招標監(jiān)督機構人員不能當評委，C應從老師名冊中隨機抽取，不能專門邀請老師參加，DE正確。

　　73.為實現工程總目標，房地產開放企業(yè)與有關各方簽訂的合同有()

　　A.工程設計合同

　　B.工程施工合同

　　C.工程貨物采購合同

　　D.工程監(jiān)理合同

　　E.建筑構件加工合同

　　答案：ABCD

　　解析：教材172頁，房地產開發(fā)企業(yè)主要合同關系。E是施工承包的合同關系。

　　74.下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有()

　　A.經濟不景氣導致的折舊

　　B.建筑設備現金導致的折舊

　　C.戶型設計欠佳導致的折舊

　　D.環(huán)境景觀改變導致的折舊

　　E.外墻保溫較差導致的折舊

　　答案：BCE

　　解析：教材204頁，功能折舊概念

　　75.采用假設開發(fā)法評估寫字樓在建工程的價值，其中開發(fā)后的房地產價值課采用()求取。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　E.基準地價修正法

　　答案：ABC

　　解析：教材187、192、200頁，市場法、收益法、成本法評估適用范圍

　　76.房地產開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道決策時，應遵循()原則

　　A.經濟性

　　B.多樣性

　　C.可控性

　　D.不變性

　　E.適應性

　　答案：ACE

　　解析：教材218頁，房地產銷售渠道選擇的原則1.經濟性、2.可控性、3.適應性。

　　7.根據《廣告法》等法律法規(guī)，關于房地產廣告內容的說法。正確的是()

　　A.不得含有風水、古樸等封建迷信內容

　　B.不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、升學等事項的承諾

　　C.對價格有表示的，應清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限

　　D.表現項目位置，應以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離

　　E.使用建筑設計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明

　　答案：ABC

　　解析：教材232頁，房地產廣告內容要求。D應為實際距離表示，E應在廣告中注明。

　　78.關于業(yè)主文員會的說法，正確的有()

　　A.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生

　　B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構

　　C.地方人民政府有關部門應對選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助

　　D.業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力

　　E.業(yè)主委員會可依法更換不符合條件的成員

　　答案：AC

　　解析：教材第242頁，業(yè)主委員會有關內容。B應試執(zhí)行機構，E依法更換不符合條件的成員是業(yè)主大會職責。

　　79.包干制下的物業(yè)服務費構成包括()

　　A.物業(yè)服務成本

　　B.法定稅費

　　C.物業(yè)服務支出

　　D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤

　　E.物業(yè)服務企業(yè)的酬金

　　答案：ABD

　　解析：教材第259頁物業(yè)服務構成，CE是酬金制物業(yè)費的構成。

　　80.下列住房信貸政策措施中，可減輕住房購買人當前負擔的有()

　　A.提高首付款比例

　　B.降低貸款利率

　　C.擴大利率上浮幅度

　　D.增加貸款額度

　　E.延長貸款期限

　　答案：BE

　　解析：分析判斷題。ACD家中住房購買人當前負擔

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　　三、案例分析題(工20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選民，本題不得分;少選，所選的每個選項的0.5分)

　　(一)

　　某家庭于2012年10月在其居住的某省會城市購買了一套建筑面積為100平方米，單價為10000元/平方米的新建商品住宅，銀行根據對該蔣婷購房情況審核的結果和相關規(guī)定，提供了抵押貸款價值比率為40%，以基準利率為基礎上調10%、按月等額還款、貸款期為15年的個人住房抵押貸款。個人住房抵押貸款的年基準利率為6.6%。

　　81.從銀行提供的貸款條件看，該套住房屬于該家庭購買的()住房

　　A.首套

　　B.第二套

　　C.第三套

　　D.第三套以上

　　答案：B

　　解析：發(fā)揮題，目前銀行對首套房貸款政策執(zhí)行的標準是首付30%，利率為基準利率;對于二套房貸款執(zhí)行的標準是首付60%，利率上浮10%，故選B，第二套。

　　82.該家庭住房抵押貸款的月還款額為()元

　　A.3506.46

　　B3653.71

　　C.3982.22

　　D.4158.22

　　答案：B

　　解析：教材273頁，等額本息還款方式。抵押貸款價值比率為40%，房屋價值100×40%=40萬元，年基準利率6.6%，實際貸款年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，實際貸款月利率=7.26%/12=0.625%，貸款期限=15×12=180月，代入公式月還款=3653.71元.

　　83.該家庭購買該套住房依法應繳納的稅費為()

　　A.營業(yè)稅

　　B.土地增值稅

　　C.契稅

　　D.住宅專項維修基金

　　答案：C

　　解析：購買該住房家庭應繳納契稅

　　84.若該家庭住房抵押貸款的月還款額占其月收入的35%，則該家庭的年收入為()元

　　A.120221.46

　　B.125270.06

　　C.136533.26

　　D.142567.54

　　答案：B

　　解析：元還款額為3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17元，年收入=10439.17×12=125270.06

　　(二)

　　某建筑物的建筑面積為1000平方米，套內建筑面積為800平方米，套內建筑面積的重置價格為4000元/平方米，有效年齡為10年，經濟壽命為50年，殘值率為5%。

　　85.該建筑物單位建筑面積的重置價格為()元/平方米。

　　A3200

　　B.4000

　　C.4100

　　D.5000

　　答案：A

　　解析：800×4000/1000=3200元/平方米

　　86.采用直線法折舊下的該建筑物的成新率為()

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95

　　答案：C

　　87.該建筑物的年折舊額為()萬元

　　A.4.00

　　B6.08

　　C.6.40

　　D.7.60

　　答案：B

　　88.求該建筑物閑置可用的公式為()

　　A.建筑物現值=建筑物重置價格-年折舊額

　　B.建筑物現值=建筑物重置價格×成新率

　　C.筑物閑置=建筑物重置總價-折舊總額

　　D建筑物閑置=建筑物重置總價×(1-有效年齡/經濟壽命)

　　答案:BC

　　解析：A減年折舊額不對，應減舊總額。D未考慮殘值，在沒有殘值情況下正確建筑物現值，

　　(三)

　　某房地產分開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓方式取得一宗住宅用地，土地面積70000平法米，規(guī)劃容積率3.0，交總價67200萬元，該企業(yè)根據土地出讓條件取得出讓合同，組織進行了規(guī)劃設計，并制定了總體建設進度計劃，其中部分內容如下，建設內容包括住宅工程、配套商業(yè)設施、供區(qū)業(yè)主免費使用的室外運動場(4000平方米)、有償使用的市內車庫，總建筑面積208000平方米;項目建設周期3年，其中前期工程10個月，第11個月開始動工建設。

　　89.該住宅用地的實際樓面地價為()元/平方米

　　A.3140.2

　　B.3200.0

　　C.3230.8

　　D.3294.1

　　答案：B

　　解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/平方米

　　90.在該項目建設期前10個月內，該企業(yè)要申領照包括()

　　A.國有土地使用權

　　B.建設工程許可證

　　C.建設工程施工許可證

　　D.商品房預售許可證

　　答案：ABC

　　解析：不包括D，商品房預售許可證需在開工后達到一定條件下才可以申領。

　　91.在預算該項目的考法經營成本、制定營銷方案時，應攤入課經營性住宅的投資有()

　　A.配套商業(yè)設施投資

　　B.前期三通一平費用

　　C.室內車庫建設投資

　　D.室外運動場投資

　　答案：BD

　　解析：配套商業(yè)設施投資及有償使用的市內車庫投資不坦然經營性住宅投資

　　92.該項目建設內容及其具體規(guī)模是由()確定的。

　　A.總體規(guī)劃

　　B.項目修建性詳細規(guī)劃

　　C.項目營銷方案

　　D.項目建筑設計方案

　　答案：A

　　解析：發(fā)揮題，根據題意應選總體規(guī)劃，項目總體規(guī)劃是指對一個項目的整體、同意的規(guī)劃，不是具體針對項目中帶一的小項目。

　　(四)

　　某商品住宅小區(qū)共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套：已售出未交付150套;未售出50套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組完成了《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。

　　93.首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權總數為()人

　　A. 598

　　B. 599

　　C. 600

　　D. 6202

　　答案：A

　　解析：600-2=598

　　94.首次業(yè)主大會籌備組組長有()代表擔任

　　A. 業(yè)主

　　B. 物業(yè)服務企業(yè)

　　C. 街道辦事處

　　D. 居民委員會

　　答案C

　　解析：首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任

　　95籌備組自組成值日起，應在()日內組織召開首次業(yè)主大會會議

　　A. 30

　　B. 60

　　C. 90

　　D. 180

　　答案：C

　　解析：業(yè)主大會籌備組應當自組成值日起90日內完成籌備工作。組織召開首次業(yè)主大會

　　96.根據《物業(yè)管理條例》，需要專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業(yè)主同意的事項為()

　　A. 籌集和使用住房專項維修資金

　　B. 選聘物業(yè)服務企業(yè)

　　C. 制定和修改業(yè)主大會會議事規(guī)則

　　D. 改變共有部分的用途

　　答案：BC

　　解析：BC事項過1/2同意，AD事項過2/3同意

　　(五)

　　李某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，貸款期限為10年

　　97.關于李某貸款金額的說法，正確的有()

　　A. 最多可貸款70萬元

　　B. 至少應貸款30萬元

　　C. 住房公積金貸款最多50萬元

　　D. 商業(yè)性貸款最少20萬元

　　答案：AC

　　解析：法定最低首付款比例為30%，房價100萬元，最高貸款為100×70%=70萬元，故A正確，住房公積金最高貸款額度為50萬元，故C正確。商業(yè)性貸款最少20萬元不準確，至少應貸款30萬不準確，故BD錯誤

　　98.關于李某選擇最優(yōu)貸款方案的說法，正確的為()

　　A. 先用足公積金貸款

　　B. 先選擇商業(yè)性貸款

　　C. 公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

　　D. 公積金貸款占70%，商業(yè)性貸款占30%

　　答案：A

　　解析：BCD均沒有最大限度利用公積金貸款，不是最優(yōu)方案

　　99.若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A. 1135.48

　　B. 4046.44

　　C. 5181.92

　　D. 6317.40

　　答案：D

　　解析：首付40萬元，貸款額為60萬元。其中公積金貸款50萬元，商業(yè)貸款10萬元。貸款期限120月，對應相應貸款月利率，分別帶入月還款額公式計算，求和得出6317.4

　　100.李某若想減少月還款額，其可采取的辦法為()

　　A. 減少貸款額

　　B. 延長貸款期限

　　C. 減少首付款

　　D. 降低貸款利率

　　答案：AB

　　解析：延長貸款期限及減少貸款額可減少月還款額，故AB為李某可采取的方法。減少首付款會增加貸款，增加月還款額。降低貸款利率不是李某能做到的可以采取的辦法。

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